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东方早报长三角投资发展论坛地产峰会关注①

　　随着贯通长三角的高铁、动车、高速公路网的全面铺开，长三角地区的同城化步伐日渐加快，区域龙头上海与蓬勃发展的二三线城市地产市场已携手迈入更为密切的合作共赢阶段。

　　同城化实现区域共赢

　　随着长三角高速交通圈的全面贯通，长三角一体化趋势下的“三小时经济圈”、“一小时生活圈”已逐渐成为现实，上海房地产市场的价值已达到了前所未有的高度。

　　近年来上海周边城市运营已十分成熟，房价也逐渐与上海外围区域接轨。随着上海市场房价、可售量以及生态资源等方面的限制，日渐上升的挤出效应已在上海周边城市房地产市场有所体现。

　　在紧靠上海的昆山、苏州等地，因上海置业消费群的进入，房价近年来出现大幅度的攀升。其中，昆山花桥板块自住人群当中上海业主已达到了相当的比例，在医疗保健、公共交通以及其他配套等方面均已实现了实质性的同城化。

　　长三角区域经济的发展，也直接拉动着本地消费能力的提升，房地产开发热情日趋高涨。

　　受其影响，大量立足长三角的一线开发商将目光逐渐由上海转向了更广阔的二三线市场，无锡、嘉兴、常熟、南通、启东等地区，近年来涌现出了大量大品牌背景的优秀地产项目，极具潜力的规划与成本优势，为上海投资置业群体提供了广阔的空间。

　　不少行业人士一致认为，长三角一体化进程之下，区域产业结构的重组正使上海日渐成为高端第三产业高度集中的一线国际化大都市，并以其为核心聚集可观的高端产业与人群涌入。映射在地产领域，这将推动更多具备国际水准的地产项目的成功开发与运营。

　　发掘置业热土

　　针对长三角地产行业发展的种种问题，东方早报主办的“长三角投资发展论坛地产峰会”将核心聚焦于长三角房地产开发，房地产市场开发模式、置业契机等方面，邀请国内众多经济学、房地产行业权威专家以及长三角相关县市政府机构代表，协同长三角、上海房地产行业领袖人物，共同就长三角城市发展方向及地产开发模式，展望未来长三角城市群的全新热点与契机，为上海乃至整个长三角置业消费群发掘更大半径内的新型投资置业热土。

　　同时，本次活动同期展开“长三角最具投资价值品质地产”大型评选活动，由主办方上海文新报业集团、长三角投资发展论坛组委会地产委员会，联合众多长三角主流媒体、国内主流经济学家与地产专家展开联合评审，评选结果将于9月29日活动现场正式公布。正式榜单将同期于长三角区域以及北京、广州等重点城市一线媒体联合发布。

　　此外，主办方还将在今年国庆上海假日房展会上特设大型展示区，为上海购房者创造一个深入全面接触长三角优秀地产项目，寻找长三角“同城”置业契机的绝佳机会。

“同城化”热议：是否限购很关键

　　“同城化”的地产机遇

　　东方早报：长三角“同城化”的加速推进，对上海房地产市场会不会有所刺激？如果有，会有哪些具体的表现？

　　徐晓亮：高铁效应比较难直接作用到上海本地住宅项目上，特别是中环以内的项目，高铁的开通对此类项目不存在任何影响。

　　但是，随着沪杭、沪宁高铁的通车，城市间的时空距离缩短，使得公共设施的覆盖半径迅速扩大。这对于上海的商业地产起到积极的促进作用。上海周边城市的居民将更方便地到上海市区来购物、娱乐、工作，人口导入会有所提升；周边的企业进入上海，也会对上海的商务楼、写字楼市场起到很大的促进作用。

　　谷文胜：从目前来看，长三角地产市场对上海的影响还不是很明显。交通的便利的确使得上海购房者置业方便很多，但就目前来看，真正要做到居住在外地、工作在上海还不是很现实。不过考虑到现在上海城市的高房价，以及昆山地区房价的涨势，相信随着未来交通条件的进一步提升，会有很大一部分新上海人到周边城市购房。

　　杨健：便利的交通条件使长三角人群的沟通越来越快捷，长三角地区的“3小时经济圈”正在形成，“同城化效应”也越来越显著，这对区域经济的整体发展有很大的促进作用。

　　就上海的房地产发展而言，“同城化效应”缩短了上海与周边城市的距离，提高了区域来往的效率，有助区域房地产项目整体品质的提高。

　　周海锋：长三角同城化的加速对上海是一种机遇。随着城市人口导入的不断扩大，上海城市总人口也在不断地增长。同时，第三产业正成为上海的支柱型产业，其所依赖的产业也在进一步导入中，可以说，此双向导入将会刺激上海城市的发展，对城市经济发展有推动作用。

　　筹划布局长三角

　　东方早报：顺应长三角同城化的趋势，上海的开发商会采取什么样的策略？

　　谷文胜：开发商看市场首先是看增长量和增长速度，只要这个区域是不断增长的，总会有更多的关注；而对于正在收缩的区域，就会采取相应的退出策略。

　　随着长三角“同城化”进程的加速，上海对长三角地区的辐射能力显露无遗，城铁开通促使更多高端产业向江浙二三线城市转移，便利的交通也使更多人愿意选择生活在距离上海咫尺的二三线城市。从房价因素来看，上海的高房价将购房者陆续推向周边的市场，上海周边城市逐渐成了置业安家和投资的新选择。

　　正因如此，不少原先以扎根上海本土为主的知名房企已经开始或是筹划布局长三角。以常州为例，九龙仓、华润、龙湖、朗诗等知名房企已纷纷在常州布局。

　　二三线城市土地价格相对较低，投资门槛也低，高铁可为房产带来升值动力，无论对于开发商还是投资客来说，可操作空间都更大。同时，随着休闲度假、旅游地产和养老地产等主题地产的兴盛，长三角地区丰富的旅游资源和养老资源也是吸引开发商驻足的理由之一。

　　周海锋：城市发展的进程，以及不断外延的趋势，使得公司战略的发展也在进一步改变中。随着长三角同城化的趋势，综合商业、资金成为市场关键的战略布局要素。如何合理地获得土地、利用土地，土地资源是否优质、具有发展潜力，成为关键。对上海而言，资源更好的产品将更具市场。而长三角城市一体化的进展，有潜力的城市不断涌现，如常熟、无锡等都是不错的选择。

　　杨健：上海是一个海纳百川的国际化城市，上海的房地产开发商也应该有包容开放的胸怀，面对长三角同城化的发展，大家应该有“比学赶帮超”的竞争意识，努力提高产品力，为购房者打造最优品质的房子。对于宝华这样的本土开发商，更应该本着开放的胸怀，欢迎长三角地区的购房者来上海购房，也鼓励上海的购房者走出去有更多的投资选择。

　　长三角地区有以杭州绿城为代表的诸多优秀地产开发商，很值得我们去学习。我们自身也在不断地努力提高产品力，发展多样化产品，一方面我们已经在舟山、绍兴等地拿地，目前在杭州、海宁、临安、南京、马鞍山等地也正在进行综合考察评估选择投资开发的可能性。

　　需关注限购政策

　　东方早报：包括上海在内，未来长三角地区的地产格局会发生怎样的转化？

　　杨健：浙江的房地产开发商精于外立面、绿化、景观等方面的精工细作；而江苏的房地产市场产品价格更加亲民，开发商讲究房子的朝向、房型的布局工整等，各有千秋。整体来看，浙江二三线城市的房地产市场发展要略好于江苏的二三线城市。同时上海还将继续发挥龙头作用，带动长三角地区的整体发展。

　　谷文胜：就眼前来看，包括上海在内的一系列长三角城市都面临着限购的问题，现在要关注的是限购会全国进行还是就此打住。

　　从投资的角度讲，如果限购政策进一步持续乃至全国进行的话，原本一线城市房地产市场在挤出效应下的投资行为又将重新返回。因为就交易速度、投资风险上说，目前长三角三四线城市房地产市场投资比例过高，同时城市对房地产的依赖度也高过一线城市，在未来风险比一线城市要大。

　　徐晓亮：未来，长三角地区间的交流将日趋紧密，区域内的经济社会文化因素也将逐渐趋同，这将为长三角一体化提供最坚实的基础。

　　长三角地区以上海为龙头，是中国经济最活跃的地区，是引领中国区域经济的龙头。上海作为中国经济最发达的一线城市，具备了房地产行业生存和发展的众多要素和条件，因此，上海楼市对于其辐射地区的标杆作用短时期内不会被弱化。

　　同时，长三角地区也将涌现出大批的地域“名片”，苏州、常州、无锡等二三线城市都会因城铁开通再度打响知名度，并可越过以往行政障碍主动接受上海辐射，为以后本地的发展蓄满动力。

　　周海锋：随着第三产业的支柱性作用越来越明显，上海的优势地位得以显现。上海的港口、物流、信息等多方面优势的体现，也带给城市共荣共利的价值优势，也对上海的发展起到促进作用。

　　随着交通体系的进一步完善，长三角城市一体化潜力得到了真正的落实。上海四大中心地位的建立和落地实施，正成为未来城市发展的关键，而地产格局也随之进一步发展。

　　三四线城市有“比较优势”

　　东方早报：近期有哪些长三角城市可能会受到上海购房者的重点关注？

　　周海锋：我认为有三种区域。一是大城市，城市自身基础设施的完整，以及自身发展潜力的优势，是关注的区域之一。二是受利于交通优势的沿海城市，随着长三角一体化的落实，以及交通的便捷优势，也是未来潜力区域。三是不限购的二三线城市。一线城市的限购使大部分购买力集中到二三线城市，促使其发展。

　　未来随着城市的不断发展，城市等级化也将显现。交通方面，开发角度、理念等各方面都成为未来是否具有更深层次发展的关注。而每个城市，也将在重新定位后，进入新一轮的发展期，地产也将如此。

　　谷文胜：比较确信的还是上海周边的城市，但现在昆山、苏州等二线城市房价方面对上海购房者的吸引力已经有所消退，一些能够弥补上海城市欠缺资源的区域应该更受关注，比如淀山湖、太湖这样山清水秀的区域，或者朱家角、昆山千灯这类配套、交通、环境都比较迎合养老的区域；此外还有能够满足新上海人承受条件的区域，但目前这批人主要还是会考虑租赁，这类区域地产价值要真正实现还有待进一步的发展与完善。

　　杨健：浙江的二三线城市房地产发展相对比较成熟，价格略高，可开发土地正逐渐接近饱和。以绍兴下属地级县市，以及海宁等为代表的与上海距离近的城市也存在着很好的发展优势。江苏地区如镇江、南通周边的如扬州、东台等县级城市，经济发展很好但房价相对较低，价格洼地效应很明显。

　　徐晓亮：城市的升值潜力取决于它经济发展速度以及它能提供的产业支持和就业机会。有业内人士把长三角房地产市场划分为三个层次，第一个层次当然是上海，第二个层次是杭州、南京、苏州、宁波，余下10座城市为第三层次。

　　未来，长三角城市的房价涨幅或许不可能像最近两年这么快，而随着城市化进程的加快和经济的发展，一些二线城市房地产市场潜力十分巨大，比如江苏常州和浙江嘉兴等。

据中国搜铺网( www.3puok.com)