中国搜铺网讯

在限购、限价、限贷、限容积率以及土地限定等一系列出台的政策中，限购对抑制 房价过快上涨，抑制炒房的作用是最大的，因此，可能会使一些投资客转而投向商业地产，但是从长远来看，商业地产的发展跟长春的城市化进程息息相关，当其达到一定城市级别的时候，城市服务业所占的比例递增，商业地产需要为服务业提供配套，但近几年来，长春市商业地产与住宅出现价格倒挂，投资客转向投资商业地产，主要原因在于市场需求。

　　若是投资商业地产，有两个方面值得探讨：一是投资后的租金与容积率，二是作为企业投资而言，仅仅因为限购作为投资导向，限购是否会变成陷阱。

　　唐总：限购将市场中的一小部分水分挤出，投资客若转投商业地产是一件好事，但利好较小，且这部分比例仅占一小部分，无论作为公司还是个人，不会因此而对其投资方向做出大的调整，更主要的还是取决于大的市场环境和经济形势。

　　主持人：二位的观点趋于一致，那就是限购对商业地产的影响是微量的，那么，对于目前的长春市商业地产，处于什么状态？未来的空间还有哪些……？

　　田总：商业地产从广义上讲，包括大的写字楼，社区商业，SHOPPINGMALL等，而SHOPPINGMALL后来被称为城市综合体，长春出台的相关政策表明，将在城市内40家综合体，44家大型超市。从2007年开始，商业地产和住宅价格倒挂，至今商业地产价格已突破20000元，这是一个回归。这个回归一方面是对商业物业的需求增加了，另一方面商业物业本身具有重复属性，且这种重复性大于住宅，因此，可以说这个回归是理性的。

　　第三，长春市各个区域的快速发展，城市人口的不断增加，长春城市化进程不断加快，因此，商业物业的需求量很大，供给也很大，价格也有所提升，这部分市场呈现出一片繁荣，是很正常的表现。

　　大方向来看，长春市的商业地产市场已经活跃起来，具备一定的发展空间和商业需求量，但是，要发展商业地产，我们不能简单地套用住宅地产的普通调研，而应该侧重于商业产业本身的调研，包括对城市竞争力、人口密度、人口购买力等在内，综合这些重要指标，长春市真正能够容纳的城市综合体能有多少，即使在上海，类似于徐家汇的大型综合体也不外乎几家，那么，长春已有和在建的综合体数量这么多，是否存在问题？

　　唐总：一方面来说，长春市划分出的区域只有6、7个，我认为一个区域有一个大型的综合体已经够用；其二，目前，长春市的房屋空置率很高，城市综合体建成了，是否会有人去？其三，要建设城市综合体，需要实力，如万达，在全国做了很多综合体，模式非常成熟，无论是资金、实力还是经验，都是其他房产商难以比拟的，另外，综合体一部分是需要开放商自己持有的，需要但一般的企业不具备这个实力，无论是综合体还是写字楼，都应该开放商持有，不应因资金链紧张就轻易出手。在长春城市规划中，综合体不应该摊派，应该尊重市场需求，例如高新区与开发区，无论是楼盘的体量还是居住人群的素质，都相差很多，因此，一定要依据当前的经济形势发展。

　　主持人：那么在您看来，目前长春真正意义上的综合体都有哪些？

　　唐总：万达算一个，还有盛世城。

　　田总：无论是从初期的定位，设计及后续发展来看，盛世城都是一个真正意义上的综合体，前期根据土地的性质进行了商业丁文，由许多知名商业策划公司，建筑设计公司研讨过，并走访了许多名家，5年来，可售部分已经基本结束，经营部分还没有结束，可以说，盛世城是一个比较完整的综合体，如果说缺项，仅仅缺少酒店这一项。

　　主持人：我们把剩下的时间留给 凯利集团的杜总，接着刚才的话题，聊聊限购为商业地产带来哪些机会，会不会带来陷阱？   

　　杜总：作为商业地产，包括商贸物流仓储，操作思路都是圈子营销，目标受众很清晰，那就是具有购买力、决策力和意向力的人群。例如我们凯利地产，招商时要求买价携带营业执照和税票才予以出售。商业地产规律比住宅要好，住宅较为容易操作，做好商业地产比较难。投资200万平方米的项目，在长春有好多案例，像新光复路等失败案例都是由投资造成的，凯利中心具有较强的资源整合能力，不仅将台州的资源引进，还逐一走访了当地5400户五金机电类的商户，与其共同探讨行业发展以及存在的问题，目前已经签订近2000户商家。

　　凯利项目成功的关键一方面在于定价模式。与住宅不一样，商铺以经营户为主，定价是成本加合理利润，没有按市场规律定价；其二，我们将商业地产归纳出“五指理论”：拇指为目标受众，也是最重要的；食指代表商家的苦恼，帮助他们分析产品的功能和价格定位，中指代表招商，凯利招商均为经营户，还将世界著名品牌引进，如三菱、飞利浦、施耐德等，把商品卖给真正需要的人群而非投资客；无名指代表符合开发商利益；小拇指代表好的机制和心态，包括服务配套等，买前双方是博弈的关系，买后双方应是合作共赢的关系。

据中国搜铺网( www.3puok.com)