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小产权房的市场定位

　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

　　小产权房的空间

　　业内人士认为，房价低，收租金，赚差价，博拆迁赔偿，这些是人们铤而走险购买小产权房的主要动机，其中，固然不乏为解决自住需求的无奈群体，也有相当部分人火中取栗只为博取超额回报。

　　如果说按照正常的市场需求，小产权房的需求量并不比正常商品房的需求量低。小产权房需求的最基本动力就是它与正常商品房之间的巨大差价。

　　在国家一线城市，其实也不乏小产权房的建设，成片的小产权房也在满足着社会中低生活水平居民的居住要求。它总价低廉、没有多余的赋税、不受政策限制，所以它的市场需求很旺盛、价格增长也很快，例如在北京部分地区新建小产权房价格正在急追商品房，二手小产权房与商品房价格的差距也在缩小；深圳商品房价格一路上升，而不用缴纳地价和税款的小产权房价格相对较低，约为商品房价的一半。不过，在商品房遭遇限购、限贷、限价的当下，低价小产权房吸引了大量资金流入，小产权房价格与商品房之间的差距在不断缩小。

　　小产权房的风险

　　当然小产权房的买卖也会让部分购房者有些许的心理阴影，小产权房犹如偷生的孩子一般，一直都没有正式的“市场身份证”，存在一定风险――花了买房的钱，拿不到房产证，得不到应有的保护；随着新拆迁条例的实施，未来拆迁主体为政府而不是开发商，小产权房博取赔偿的空间缩小了，而作为违法建筑被强制拆除的风险加大。

　　小产权房自2009年伊始就开始了清理整顿行动，很多地方政府要清理小产权房，要将这种不合乎规矩的房产扼杀在摇篮中。但是为何现如今小产权如同野草一般的发展着呢？

　　归结到根就是中国还有大批不能拥有住房的人存在。过高的房价和较低的收入，本来就不平衡、对等，小产权房在夹缝中顽强的生长着。

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　　小产权房的存在

　　存在即合理，小产权房的存在是很多原因促成的。

　　一是国家政策确有不完善之处。中国人历来的思想就是“安居乐业”，不能安居如何能乐业呢？国家目前的政策并不能保证人们都有能力买到自己想要的住房，即使有了国家对房地产市场的调控，但效果仍然是杯水车薪，政策的效力也只是动了动市场的皮毛而已。随着房屋租金的增长，每年租客需要支付几万块的租金，与其租上几年的房子还不如将这些租金拿去买小产权房，最起码房子是自己的，最起码有个能安定居住的地方。

　　二是国家相关机构监管不到位。小产权房的建设由来已久，相关政策就已经出台过不少，可见政府并不是没有进行监管，只是各地监管的力度各有不同。小产权房在中国已经是个社会问题了，全中国有60亿平米的小产权房，牵扯的人口就2亿人，毕竟法不责众国家也没办法，不会说拆就拆的。

　　三是小产权房获利或高于正规商品房。由于级差地租的扩散效应，城市周边的农村集体土地区位优势凸显。在巨大的土地收益和房产开发利润诱惑下，一些城郊农村房地产违规开发势头愈演愈烈，这种情况在全国有相当的普遍性。小产权房的建设成本与正规楼盘的建筑成本相差无几，只是小产权房可以规避很多“费用港湾”――那就是在建造这些房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，销售时也不缴纳相关税费。并且这些土地一般没有经过用途变更和上市拍卖，简而言之，小产权房的成本除了建设费用和人工费用基本就没有其他项目的支出。即使售价比商品房低，但利润却不可小觑。

　　小产权房是让普通大众热爱而政府头疼的事物，是个不应大量存在却繁茂生长的事物，未来小产权之路仍然值得探讨，是给部分小产权房以合法身份还是继续僵持，我们拭目以待。

据中国搜铺网(www.3puok.com)