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上海社科院城市与房地产研究中心张泓铭教授，历来关注我国住房体系尤其是保障性住房体系的构建和发展态势。在易居“全球金融激荡背景下的楼市走向”论坛结束后，就目前我国保障房建设及住房体系的相关问题，张泓铭教授接受了早报记者的采访。

　　东方早报：目前国家大力提倡保障性住房的开发和建设，市场有观点认为住房“双轨制”即将来临，您如何看待“双轨制”？

　　张泓铭：十几年来，我一直认为，我国的住房体系机制就应该是由市场商品房和保障性住房共同组成的“双轨制”。旧的住房制度改革以来，市场轨道占据了主要位置。不怀疑其有一定的合理性，但实践也证明，市场机制无法解决全体民众的住房问题。

　　根据我国目前现有的生产能力，住房方面应该是市场机制和行政机制双轨并行。其一轨对应中等及其以上收入者，主要通过市场供给和调节来完成；另一轨，则对应中等偏低及其以下收入者，基本通过政府行政调节来完成，虽也有市场解决的路径和成分，但仍以行政机制为主。

　　东方早报：目前困扰保障房开发建设的瓶颈之一是资金问题，您认为应该如何破解这一问题？

　　张泓铭：住房保障是政府的职责，其资金也应该由政府（及其代理机构或企业）来筹集解决。政府要尝试利用各种社会资源筹措资金。

　　其一是发行住房特别国债。国债信用高，融资成本最低，有助于降低住房保障成本。其二是鼓励稳健型基金进入，如社保基金、住房公积金等。这些基金对投资安全性要求高，这与保障住房的政府信用特点相契合。所融资金占保障住房资金需求总量的10%~20%是有可能的。其三是要允许发行住房保障运行企业债。企业债发行成本高于国债，但可以弥补商业银行贷款不足的短板，目前障碍在于发行限制条件过多。企业债的发行数量，以地方住房保障资金量的5%~10%为宜。同时，还有推动商业银行贷款继续进入、开放募捐和彩票发行、打开REITs等金融禁区三种渠道。

　　除了疏通和掌握以上六大渠道之外，政府要有完整的住房保障财政制度，要靠稳定的预算方式来提供住房保障的资金增量，弥补住房保障的可能亏损。

　　东方早报：去年9月，上海市政府出台文件鼓励国有企业利用存量工业用地建设保障房，之后有了“退二进三”土地的捆绑出让政策，您如何看待这种现象？

　　张泓铭：“退二进三”捆绑出让的总体思路是正确的，是目前解决保障房用地困难的一种有效方式，但并不是全部方式。保障房和商业项目捆绑的方式，可以弥补开发企业的部分利益损失，减小开发企业亏损的机会，使企业保证营收平衡和正常运转，同时也是在也相应地减轻政府的压力。但实质上，这仍然是政府将左口袋的钱放入右口袋。

据中国搜铺网(www.3puok.com)