中国搜铺网讯

　作为市场中最为敏锐的细胞，一个个二手房中介门店就是那一条条伸入市场肌理的触须，一旦有风吹草动，最先发生变化的总是他们。限购政策的后续影响如何显现？市场专业人士普遍预测，成都租赁市场将迎来峰值！

　　“租峰”之下，成都租赁市场的租金走势将如何变化？一周一来，成交上涨，门店到访却急剧下滑，原因何在？“租峰”出现，80—110平方米房源反成抢手货？房东惜售，卖房者心理议价空间发生微妙的调整？可售房源减少，成交量骤减，中介行业将迎来大洗牌，进而引发新房市场重大改变？“租峰”的背后，房地产行业整体观念和模式是否已到了必须改变的当口……

　　步入3月，在政策组合拳的出击下，二手市场热销户型、郊县二手房市场价格、租金水准都将有重大变化，关注二手房居间行业，不过是窥见整个变化中房 (论坛 新闻)地产市场的窗口——

　　继上周《二手房租金上涨10%？谣传》深度调查后，本刊再度出击，深度解析限购新政下的成都二手房市场，探寻正逐渐放大的新政作用力，从二手市场调查了解 “限购新政”对整个房地产市场的深度影响。

　　6问成都二手房，告诉你一个每一天都在变化着的限购下楼市现实！

　　1问

　　一线门店怎么样？

　　房源量和客源量明显减少

　　“限购了，手上的房子是卖一套少一套，所以，手上有房的房东开始转售为租，二手中介面临无房可卖窘境。”

　　二手房直接面对市场终端，一般会先于一手房反映政策的效力，限购政策一出来，二手房市场就立刻有所反应。据各大中介公司的经纪人称，在市场传出成都将出限购令的消息后，马上出现了不少业主撤下委托的情况。

　　用某中介公司经纪人自己的话说，“现在就像被判了死刑一样”，二手房市场冲击很大。据伊甸城、富房等中介门店经纪人反映，最近一周以来新增客源和房源数量近期都有大幅度下降。

　　限购以后，手上有多套房的房东，卖了房子就意味着不能再购买房产，因此不少并不急着用钱的人会改变想法——转售为租。同时，由于限购，也令市场需求走入下行通道，因此很多中介门店在面临少有客户上门的同时，更面临着无房可卖的尴尬局面。

　　2问

　　二手房成交量会大幅下滑吗？

　　短期内成交量至少下滑一半

　　“限购前，成都每天成交量均保持在百套以上；限购后，每日成交套数均在百套以下。”

　　去年广州、深圳等城市相继出台了限购令，在这些限购令早已生效的城市的实际情况来看，其二手房市场的交易量在限购令出台以后，都表现不佳，均下滑了四至六成。

　　限购对成都二手房市场的影响很明显。在限购令出台之前，成都每天的二手房成交量均保持在百套以上，在成都限购令公布以后，成交量明显下滑，每日成交套数均保持在百套以下。 

　　根据成都限购令细则，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准，所以，2月15日在新政正式执行前的最后一天，出现了二手房集体过户的成交高峰。当天成交二手房170套，创下了今年2月份单日最高成交量。2月15日下午4:30，伊甸城权证部的工作人员还在抓紧最后的时间，赶着把手上的单子递件。该工作人员告诉记者：“现在手上有多套房的客户比较多，不少都还在过春节没回来，一些第二套房和第三套房的单子，今天能递件的就赶快先过户了。”

　　四川伊甸城不动产总经理徐万刚认为，总体来说，二手房市场形势不乐观。，除了限购令，目前影响二手房市场成交量的还有另外一个重要原因就是贷款利率上调、银行银根紧缩。很多银行目前都没有贷款额度，不少银行的放贷基本都处于停滞状态，而且首套房7折、8.5折利率已经全部取消，基本上都 (论坛 新闻)是按照基准利率执行。照徐万刚的估计，2010年成都二手房市场全年成交量比2009年下滑了10%左右 (论坛 新闻)，而今年还会持续下滑。

　　21世纪不动产成都区域总经理助理舒宁则表示，1月份，成都二手房成交量只有3791套，和去年12月的7000余套相比下滑了将近一半。他预计，短期内二手房成交量还会再下滑一半。

　　3问

　　市区租金会大幅上涨吗？

　　3月将迎租房量价双高峰

　　“限购短期内抑制买卖行为，租赁市场因此走俏。”

　　从目前市场情况来看，不同于二手房交易市场的受挫，二手房租赁市场表现平稳，并且内光华、建设路等区域还有明显的100—200元不等的租金上浮趋势。

　　学生返校，务工人员返城，春节后本来就是二手房租赁的传统旺季，根据以往的经验，进入三月份将迎来新一轮的租房潮。限购令的出台，加之近期频繁的加息，买卖市场的观望氛围越来越重，持房惜售现象会大量增多，租赁市场的房源供应量随之会大增，租赁需求也会越来越旺盛，市场会出现一个高峰。

　　满堂红副总经理谭自力表示，限购令短期内抑制买卖行为是毋庸置疑的，这也是导致租赁市场走俏的原因，短期内，旺盛的租房需求会促使租金上浮，但不会对租金上涨形成一个长期支撑。

　　4问

　　成都二手房价会降吗？

　　挂牌价下滑明显 议价空间增大

　　“购房人群减少，可售房挂牌价小幅下跌，房东心理议价空间至少松动1—2万。”

　　据记者从相关权威部门内获得的统计数据显示，2月14—20日，成都市二手房房源挂牌均价为9685元/平方米。从各区域房源挂牌价来看，受成都限购令的影响，2月21－27日，一周内，青羊区和高新区的挂牌均价分别环比下跌了4.79%和3.09%，其中最典型的区域则是青羊区的长顺街区域均价环比上月下跌了16%，高新区的中和镇区域均价下跌幅度高达29%。

　　另外，上周其它区域的二手房挂牌均价也有小幅下跌趋势。金牛区挂牌均价为8501元/平米，环比上周下跌了0.7%；成华区的挂牌价格为9798元/平米，环比上周也下跌了2.02%。武侯区挂牌价格为9434元/平米，环比上周下跌1.71%。

　　同时，记者走访中介门店时发现除了房源挂牌价有所下滑外，房东心理房价的议价空间也有所松动。富房棕北店的一位经纪人告诉记者：“现在买房的人心理价位下滑得很厉害，如果遇到诚心卖房的房东，只要告诉他现在限购后的市场行情，房东一般都会在价格上作出让步，心理议价空间至少比限购政策出台前松动了1—2万。”

　　而21世纪不动产舒宁的观点则是，成都的刚性需求和外来购买力很有潜力，所以成都房价出现明显单价下滑的可能性较小，相反，一些手上有多套房的投资性客户心理预期反而会变得更高

　　5问

　　郊县二手房会升温吗？

　　近郊二手房关注度将迅速提高

　　“限购让外地购房者放弃成都主城区转择近郊二手房。”  

　　在荷花池做生意的张先生 (论坛 新闻)是攀枝花人，本来准备金牛区买房的，但是限购后，他选择了在大丰买房。据21世纪不动产、伊甸城等中介公司门店反映，像张先生这种转战近郊置业的客户还不少，随着限购令的执行，近郊较好的区域二手房关注度将持续升温。

　　根据限购细则，成都限购令只针对主城区。温江光华大道沿线区域、城北大丰片区、城西郫县、城南双流的华阳等近郊区域，区域优+ (论坛 新闻 视频)势明显，距主城区也近，又不被限购，这些近郊的二手房关注度将迅速升温。长期以来，外地购房者是成都房地产市场中最重要的购买力组成，限购后，这部分需求要么暂时搁浅购房计划，要么直接选择购买成都近郊二手房。

　　6问

　　中大户型会迎来成交高峰吗？

　　80—110平米户型迎来机会

　　“限购让购房者选择买房一步到位，80—110平方米的中间户型销售看好。”

　　限购以后，对刚需客户，特别是外地到成都置业的刚需客户影响较大，按照细则“外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房”。 一些外地到成都工作学习的年轻置业者准备先置业小户型过渡的，不少会加大购买面积一步到位，80—110平方米的中间户型会有一个较好的销售时机。

　　伊甸城徐万刚表示，这种现象市场已经出现，对于90—100平方米的户型应该是个好时机，但应该不会出现热销现象。

据中国搜铺网(www.3puok.com)