中国搜铺网讯

树欲静而风不止。如今的房地产市场犹如一棵“消息树”，总是传闻不断。

昨日，又有传闻称，银监会可能于5月出台新规，个人首套房贷也可能将首付提高至五成。同时，发改委有关负责人日前表示，在5月1日正式实施《商品房销售明码标价规定》后，还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，以抑制房地产行业的暴利行为。

从昨天的盘面来看，在地产板块中大约有三分之二的个股上涨，其中，深国商[19.93 2.42% 股吧]涨停，鼎立股份[18.21 1.73% 股吧]接近涨停。因此，接受记者采访的有关人士表示，首套房贷首付提高至五成不现实，税收或成为抑制房地产暴利的工具，对房地产市场的预期性影响尚待观察。

首付五成不现实

国都证券房地产行业分析师邹文军说，将个人首套房贷首付款比例提高到五成的可能性极小。因为管理层调控房地产市场主要是针对购买二套及其以上房屋的居民。而从理论上讲，首套房属于自住性住房，不在调控范围之内。

“估计银监会不会出台这么严厉的调控政策，但部分商业银行有可能要求客户提高首付成数。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，按照目前的规定，银监会对个人房贷首付成数方面的规定是“管低不管高”，即首套房贷款的首付成数不得低于三成，而商业银行可以在此基础上要求客户提高首付成数。

在谈到首套房贷普遍首付五成的问题时，杨红旭表示，即使银监会出台这样的政策，也应该是“房贷高风险地区”。去年5月进行的房贷压力测试是以全国为范围，房价跌幅设定在10%-30%，基本上无明显针对性。而最近进行的测试则特别将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市列为“房贷高风险地区”，需按照房价下跌30%-50%作为假设条件来测算房地产贷款受冲击的情况，并增加“住房成交面积下降”等假设情景，显示管理层对房价泡沫破裂可能带来的信贷风险，其危机意识愈来愈强。

“还有那些至今未实施限购的城市，其商业银行也可能将实施首套房贷首付五成。”杨红旭说，尽管这些地区目前的房价看似不高，但由于吸纳了过多的投资、保值热钱，一旦资金撤退，房价很可能出现“多米诺骨”效应。

对于部分商业银行要求客户提高首付成数的可能性，有银行业分析师说，由于今年信贷普遍紧缩，而且银行出于自身风险的考虑有可能会要求客户提高首付成数，但即使如此，这些银行也会对客户区别对待，对优质客户则维持现有的首付成数。

市场影响待观察

上周，中国指数研究院监测的全国35个城市当中，量价齐升的城市达到17个，将近半数之多，其中21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨，这当中杭州、北京分别以91%、57%的环比涨幅领涨10大重点城市成交量，而上海更是在成交涨幅超过30%的同时，创下了周均价突破每平米3万元的历史新高。

“国务院督查组已经返京正在汇总调查情况，随后将酌情对社会公布调查结果。不排除管理层陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，以抑制房地产行业的暴利行为。”有知情人士说，还包括土地出让方面的制度变革，比如说限房价、限地价等。

不过，有业内人士认为，问题的关键是，发改委要打压暴利，首先需要有一个对暴利认定的标准，而这很难确定。比如，今年一季度，万科毛利率35.2%，净利润率16%；保利地产[13.08 -0.08% 股吧]毛利率50.2%，净利率19.5%。一般而言，房地产行业的毛利率为30-50%，净利率10-20%。从国家统计局数据看，2009年全国房地产开发企业的营业利润率为13.6%，明显高于规模以上工业企业的6.4%。那么，这算不算暴利？

这位人士说，只能是从项目入手，防范项目出现暴利情况，不可能规定开发企业的利润率。但具体到项目上面，情况就非常复杂。一方面，有些楼盘的投资回报率超100%，即便按三年开发周期，也能获得40%左右的净利；另一方面，有些楼盘回报率很低，甚至在部分房价上涨偏慢的中小城市，也有赔钱的项目。

“相对而言，可行性较强的是管理层在税收等方面出台一些新规，以抑制房地产行业的暴利行为，调节社会收入分配。” 邹文军说，国家将抑制房地产行业的暴利，可以通过加大对土地增值税的征收力度，如提高征收比例等。因为目前房地产暴利的最大来源就是土地增值部分。

据悉，房地产相关税收是地方税收的大头，一般占到地方税收总量的20%-40%；2010年全国城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、房产税、契税等五项税收总额，占全国总税收的8.9%，若加上房地产营业税和房屋转让所得税，预计占比将是百分之十几，那么占地方税收的比重就会更大。

国泰君安房地产行业分析师孙建平说，不管是将个人房贷首套房的首付款比例提高到五成也好，还是国家将抑制房地产行业的暴利也罢，由于目前都只是市场传闻，是否变为现实很难说，因此，现在还谈不上对房地产行业产生什么实质性的影响，关键是看房地产市场调控的累积效应。

对目前地产股的态度，邹文军认为，目前有两个机会值得关注：一个是保障房建设，因为保障房在土地供应、资金、税收等各个方面都受到政策保护；另外一个是商业地产，如前几天，海南有关部门传出的消息称，该地的旅游地产作为商业地产不再限购之列。

据中国搜铺网(www.3puok.com)