中国搜铺网讯       近日，中央相关会议提出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。消息公布后，引起了社会各界的广泛关注。

　　中央继续加强房地产市场调控，而东莞楼市明后年供应量大增，开发商销售压力加大，明年的楼市走向如何？有业内人士表示，明年五月楼市或现“拐点”。

　　【政策分析】

　　调控持续从紧 市场波动周期缩短

　　业内人士认为，不排除更严厉政策出台的可能，比如打击开发商囤地、规范市场交易秩序、继续推进房产税工作。

　　中央相关会议关于“要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控”的消息公布后，引起东莞房地产业内人士的广泛关注。

　　“政策会继续从紧，不会有太大变化。”合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为，“二套房贷”、“限购令”等短期内不会放松，重点会放在对原有政策进一步落实和监督。据中国搜铺网(www.3puok.com)

　　东莞中原地产市场研究部经理车德锐则表示，目前的调控政策已经可以让市场从明年开始进入真正的调整，以后就可以依靠市场供应去调整了，因此预计明年不会出台更严厉的政策。

　　政策从紧对市场有什么样的影响？东莞瑞峰市场研究部经理刘金林认为，中央经济工作会议定调明年货币政策基调由适度宽松转向稳健，稳健货币政策的出台，有利于稳定物价缓解通胀压力。明年新增信贷规模将会减少，房价或将小幅调整。

　　世联地产董事总经理钟灵则表示，2010年房地产市场调控密集，调控时间变短，说明这个市场的变化越来越趋势于短期周期规律，“以后那种一涨涨三年，一跌跌两年的现象可能不会出现了，市场周期性的波动时间会很短。”

【市场供应】

　　30余楼盘上市 争抢年末市场

　　据不完全统计，本月东莞全市推盘总量已超过30个，计划开盘量比11月增加三成，超过10个是全新盘。品牌开发商在完成今年销售任务后仍在积极推盘。

　　为避免明年开春楼市转淡，东莞各路开发商即使在已超额完成全年销售额的情况下，仍继续发力推盘。从推盘的区域看，本月东莞各镇区新盘新货主要分布在大城区及周边镇区，其中4大城区推盘量约占四成，其他镇区推盘量则占六成。

　　明年供应量超700万㎡

　　记者在采访中了解到，不少开发商均表示明年还有多个项目开工上市，预期明后年供应量大增，开发商压力很大。

　　车德锐表示，明年的供应量会很大，后年会更大，往后几年是一年比一年大，远远超过了东莞目前的消化水平，开发商的消化的压力也将会很大。“保守估算明年供应量在700万平方米以上，而东莞的正常供应量是550万~600万平方米，一旦超过就会造成供应压力，加上明年的需求仍然是一个压抑的状态，两者结合下开发商的压力将会更大。”

　　品牌开发商抢闸出货

　　像东莞万科这类品牌开发商，今年已经提前超额完成了全年销售目标，但到了今年最后一个月，以万科为首的品牌开发商仍旧在发力推盘，本月内万科旗下有三个楼盘在推，其中万科紫台是全新上市盘，金域华府及虹溪诺雅各有加推货量。

　　车德锐认为，品牌开发商如此积极推盘的原因，主要就是对明年的楼市前景不看好，“如果楼市调控政策继续从严执行下去，明年房价必跌，因为开发商都看到了明年的政策形势不乐观，货币政策会收紧，所以都在年前抢闸出货，希望赶在楼市转淡前回收更多的资金。”

　　【热点区域】

　　南城、虎门、长安竞争激烈

　　明年5月，南城西平多个高价地项目上市，竞争比较激烈，高价地项目也会给区域价格带来一个标杆。

　　东莞中原地产研究中心监测数据显示，今年11月全市商品房新开工面积为59.98万平方米，新开工项目共8个。从开工项目来看，城区项目较多，有5个。

　　其中，南城和莞城的高价地块开工已经启动，再加上之前已经动工的中熙·香城名门花园、天利中央花园等，这些项目预计在明年5月上市，届时南城西平区域竞争比较激烈，高价地项目也会给区域价格带来一个标杆。

　　明年哪些区域将成为楼市开发的热点？“市区是房地产企业的必争之地。”广东东田投资股份有限公司营销总部总经理陈哲说。此外，他比较看好虎门、厚街和长安。而东部的常平，还有准备开通新火车站的石龙也是未来房地产市场的热点区域。

　　东莞汇景集团副总裁、地产总经理曾晓华也表示，东莞房地产市场目前呈现三足鼎立的局面，第一个是中心城区；第二是东莞向南，靠着虎门港实体经济支撑的虎门、长安、沙田片区；第三个是东莞向东，靠近深圳的塘厦、清溪、凤岗片区。

【产品结构】

　　高端洋房占主流

　　普通住宅很紧缺

　　业内人士认为，第三波楼市调控政策有可能还会出台，其中可能出台的新政包括加大市场供应，尤其是中低价位商品房和保障性住房的供应可能会增加。

　　从产品的供应结构看，明年东莞房地产市场主导开发的产品是高端住宅。

　　合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺表示，从目前掌握的信息来看，明年东莞楼市仍然是以高端洋房大户型为主，特别是市区方面，明年上市楼盘大多是2007年、2008年成交的地价，楼面地价高达3000元~4000元/平方米，这就意味着这些项目只能开发高端项目。

　　李兴旺表示，虽说目前各级政府都希望楼市加大对中低价位商品房的开发和供应，但从现状看，东莞市场的产品供应却与此相悖，以高端住宅供应为主，明年中低价位的普通住宅仍然偏少，供不应求，可以说非常尴尬。”

　　李兴旺认为，由于明年楼市高端豪宅众多，因此会直接影响到明年楼市房价整体水平，房价回落的可能性很小。

　　【价格预测】

　　明年5月以后

　　降价促销幅度较大

　　业内人士预测，明年初有暗降，明年5月以后会有较大幅度的降价促销现象。

　　虽然年底楼市兴旺，但是由于明年的供应量大，不少开发商还是对明年的楼市表示不乐观。

　　车德锐认为，明年年初会出现市场调整迹象，有些开发商会率先暗调价格，而到明年3~5月份可能会出现下降的趋势，整体价格下降，价格又要进入新一轮的调整，压力大的部分中小型开发商甚至有可能会以价格战的方式来争夺市场份额。

　　李兴旺也表示明年5月、6月将由卖方市场进入买方市场，大量新货上市增加压力，但供应量仍以镇区为主，市区供应量仍然较少。

　　【专家建议】

　　明年买房可能更划算

　　随着“9·29”新政的实施，置业门槛明显提高，一部分资金实力较弱的购房者改变置业计划，将购房资金投向二手市场，近期东莞二手房成交活跃，成交量直逼一手住宅，分流效果显著，一手房需求将有所下降。

　　一些触觉敏锐的投资客也开始在二手房市场上活跃，投资价值比较高并且比较稀缺的高端物业，同时也趁低吸纳价格非常低的一些物业，如樟木头的一些价格超低的二手房。

　　对于消费者来说，现在是否是出手买房的好时机？车德锐认为，明年买房更划算，部分市区楼盘价格可能会回落到2009年水平。

　　车德锐分析认为，明年一线城市肯定会出现降价，这种降价风一调起来的话，2011年楼市就是一种降价的预期和判断，导致开发商的预期往下走的趋势形成，二线城市也会跟进，只是可能跟进的幅度没有一线城市这么大，但是都是在调整。

　　而一名开发商则笑着表示，准备购房的人可以现在开始准备资金了，等到明年价格下调的时候好赶紧出手买房。