2010年上半年，广州二手楼市先扬后抑，在4月中旬新政出台后，市场交投活跃度骤降，买卖双方陷入博弈态势，只有其中一方让步才有可能打破观望的格局。尽管二手住宅市场因新政的到来而被杀个措手不及，今年上半年的成交数据依然非常抢眼。根据广州市国土房管局初步统计的数据，2010年上半年，全市十区二手住宅交易登记面积为426.76万平方米，同比增加13.2%，二手住宅占整个住宅交易市场的比重为56.2%，市场份额与去年上半年相比提高了9.4个百分点，已经超过一手住宅成为市民购房的重要选择。

大势分析：买卖不及租赁火爆

中原地产市场总监李粤湘表示，去年年底由于营业税效应，成交量拉升非常大，今年年初因春节假期成交有所减少，3月全国“两会”后成交呈报复性增长，“红三月”行情延续到4月上旬，楼价与成交量上涨的势头因“史上最严”的调控政策到来而突然中止，二手楼市陷入4月底至5月底的低迷期，成交在6月份有所恢复。

从楼价看，两大中介行统计数据均显示今年上半年楼价仍呈上涨势头。据合富置业成交数据，2010年上半年全市二手住宅成交均价为11599元/m2，同比上升三成左右。据满堂红成交数据，上半年二手住宅成交均价为10361元/m2，同比上升35.8%，上涨幅度较大。

今年上半年买卖市道起伏不定，租赁市场行情却“长红”不休。搜房网二手房频道广州主编朱华清表示，除了二三月传统租赁旺季外，踏入5月，观望气氛下准购房者纷纷将购房转为租房，加上6月大学生毕业，城中村拆迁，这些因素叠加让租赁市场红火一片，租金同比上涨15%，甚至出现一房难求现象。根据满堂红的租赁成交数据，上半年全市二手住宅租赁均价为31.2元/m2/月，同比上涨14.1%，其中中低价位、中小户型的租金上涨较快。

新政效应：五六月成交惨过2008年

调控新政在4月中旬出台，一改新政前二手楼市交投活跃、人气旺盛、价格再度上升的市场格局，二手楼价窄幅波动，交投缩量，表明市场已处于高位盘整状态。新政成功击退游离于市场上的炒家。二套房认定标准出台，同时也暗伤了部分改善型住房者，买家入市积极性不大。二手楼市进入买卖双方博弈态势，买家观望，部分业主干脆转售为租，造成二手楼市僵持局面，交投清淡。合富置业首席市场分析师龙斌透露，新政后的5月、6月二手住宅成交惨淡，不及去年同期的一半，甚至连2008年五六月份都比不上。

受楼市新政的影响，二手楼市出现业主降价放盘的现象，而价格下调或低于市价出货的笋盘成交速度明显增加。合富置业专家指出，新政之后急于套现的业主放盘的积极性比之前有所增加，市场上业主“反价”情况陆续消退，取而代之的是业主放盘价松动，更有5%左右的议价空间，部分急于套现的业主不再坚持高价成交的同时，更可能会有多达10%左右的让价空间。可选房源增加、业主叫价松动这一市场状况的转变，令之前因价格高企而观望的持币买家，释放出潜藏的购买力，趁此时机入市“执平货”。

下半年展望：期望恢复性增长

合富置业有关人士表示，从4月新政颁布开始，市场进入调整期。本次新政一个突出的特点是，政策并不是一次出尽，目前除了“二套房贷”政策，还有如房产税、物业税、房地产融资等政策有待细化和明朗，因此本轮调控在时间上可能要比过去历年长，调控的深度和广度都大，基于此，展望2010年下半年的广州房地产市场，预计后市调整将继续。合富置业龙斌认为，下半年楼价调整有限，尤其是优质物业调价不明显，上半年的购买力遭到意外抑制后，有望在两三个月后获得恢复性增长。

中原地产市场总监李粤湘则认为，十一黄金周前二手楼市可能维持淡静局面，期待开发商在十一作减价促销，带动业主降价让步，打破买卖博弈的平衡。

满堂红研究部高级主任肖文晓表示，下半年在调控政策得到消化之后，广州二手楼市有望打破“4·15新政”之后的观望僵局，成交量将随着业主价格的让步逐步回升，走向新的稳定。初步预计，下半年的二手楼价将会较新政前有小幅下跌，幅度在5%~10%左右，而成交量有望逐渐恢复到新政前的七成左右。

搜房网朱华清表示，在上半年成交大跌市场萧条时，仍有一批中介公司逆市而上择机选地扩张，他们已是着眼下半年的二手市场份额了。经过房产新政洗礼的购房者显得越来越理智，中介公司也在一次次的低谷中找到了自己的生存之道，摸索并练就了各种渡过难关的方法。此时的中介公司，尤其是大中型中介公司的抗风险能力已变得越来越强，两年前的倒闭风、关门潮在广州估计难再现。

另外，广州二手房网签无疑是2010年广州二手行业的重头戏之一，原定于3月试行的二手网签现推迟到7月，部分中介已开始试运行。这对二手市场一房多卖、报低价等行业“潜规则”或会起一定规范作用。(广州租铺网 编辑)