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　　话题缘起近日,国务院批转国家发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》(下称《意见》),《意见》提出“逐步推进房产税改革”,由此再次掀起了各界对房地产调控的热议。其实,房产税并非一个新的税种,我国从1986年就开始征收房产税,近年来,随着经济发展和各方面情况的变化,有关房产税改革的议论一直不绝于耳,尤其是近年房价高企,在最近国家对房地产进行“史上最严厉”宏观调控的大背景下,被市场视为房价调控利器的房产税自然最为惹人注目。那么,房产税改革的主要目的是什么、应该怎样改?房产税对房价会造成多大影响、能否抑制高房价?我们特约有关专家谈看法。

　　推进房产税改革的目的与制度选择

　　房地产税制改革虽可影响房价,但改革的主要目的或直接目的不是打压房价。不可能从根本上解决房价增长过快问题

　　□杨卫华

　　我国一直征收房产税,不存在新开征或不开征房产税的问题

　　国务院日前批复发改委《意见》提出要逐步推进房产税改革,这说明国家即将开始房产税制改革。

　　房产税是财产税中的一个税种。我国现行的房产税是依据1986年国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日起开征的。房产税以经营性房产为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收。现行房产税制度已经实施了20多年,随着时间的推移,有些制度已经不适应新形势发展的需要,应进行调整和改革。

　　对于改革现行房产税制,媒体报道了各种不同的看法。有人把改革房产税制度说成开征房产税,把某学者“三年之内免谈房产税”的观点,理解为“三年不征房产税”,这是不正确的。1986年10月以来我国一直征收房产税,不存在新开征或不开征房产税的问题。

　　房产税制改革的主要目的不是针对房价,不可能从根本上解决房价增长过快问题

　　那么,推进房产税制改革的目的是什么呢?有人认为,是为了打压房价,遏制房价的过快上涨。笔者认为,房地产税制改革虽然可能影响房价,但改革并不是针对房价提出来的,改革的主要目的或直接目的不是打压房价。改革房产税制的目的归结起来有以下几个方面:一是为了贯彻“简税制,宽税基,低税率,严征管”和公平税负,合理负担的原则,进一步完善房产税制,优化税制结构。我国目前的税制结构是以流转税为主体的结构,流转税在税收总额中所占比重很大,财产税等所占比重过小,不利于发挥税收的职能作用,不利于体现公平税负的原则。通过改革房产税制,加大财产税的比重,完善地方税收体系,理顺中央与地方政府的财政分配关系,增加地方特别是县以下政府的财政收入,保证地方公共产品的供给；同时,现行房产税制度有些已不适应经济发展的需要。二是加强财产税对贫富差距的调节作用。财产税是各国调节贫富差距的重要手段。改革财产税制,扩大财产税的征税范围,有利于发挥税收对财产的调节作用,调节个人房产收益,缩小贫富差距；三是发挥税收对房地产市场的调节作用,引导个人合理的住房消费。房产税制改革的初衷虽不是为了平抑房价,但改革会增加房屋拥有者的税收负担,抑制炒房行为,减少人们对房屋的需求,同时,也会促使多套房屋的持有者出卖富余房屋,从而增加房屋供给,平衡供求关系,抑制房价过快上涨、减少房价泡沫。但应当看到,开征物业税不可能使房价降低,也不可能完全控制房价上涨、遏制高房价,不可能从根本上解决房价增长过快问题。

　　改革房产税制宜循序渐进,建议分三步走

　　改革房产税制,由于受主客观条件的影响,只能逐步推进,不能一步到位。笔者认为,改革可分以下几个阶段:

　　第一步,在现有征税范围内改革房产税的计税依据和税率。现行税制规定以房产原值减除10%～30%后的余额或房产的租金收入额为计税依据不能反映房产的实际价值,加上从价计征与从租计征,由于标准不同,税收负担不一样,不利于贯彻公平税负的原则。笔者建议,先将现行的从价计征与从租计征,统一为从价计征,不论是自己的经营用房还是出租房,均统一标准征收。考虑到马上以评估值为计税依据,由于房屋多,一时难以全面评估,建议延用房产原值或改按征税年度前三年当地房屋市价的平均值扣除一定比例(如10%～30%)后的余值为计税依据。同时,改革现行房产税的税率,适当降低税收负担。现行房产税制度规定,按房屋的计税余值的1.2%,或租金收入的12%征收,税负是偏重的,应适当调低。那种认为房地产交易环节税负重,保有环节税负轻的看法是缺少根据的。如统一按房屋原值计算的余值为计税依据,税率不应高于1%,如果按三年市值的平均数或以房产的评估值为计税依据,税率定0.8%是合适的。

　　第二步,扩大房产税的征税范围,对部分非经营性房产征税。为了更好地发挥税收对房价的调节作用,改变目前存在的有人没房住和有房没人住的不合理状况,应扩大房产税的征税范围,既对经营性也对部分非经营性房产征税。按国际上通行的做法,给居民每个家庭一套住房(比如人均不超过35平方米或每户一套最高为144平方米)不征税,对家庭超过一套的住房征税。建议对家庭拥有的别墅、豪宅按经营性房产征税,对超过一套的一般性住房,则按规定的税率计征,但给予减征30%的税收优惠。

　　另外,对开发商建好超过两年没有出售的房屋征收房产税。。

　　第三步,将计税依据由房产原值或三年的平均值改为评估值。待条件成熟,实行以房屋的评估值也就是市值为计税依据。以评估值为计税依据,能够更好地反映房产的真实价格,使税收负担更加公平合理。不仅符合国际惯例,也适合中国国情,能更好地发挥房产税调节贫富差距的作用,促进社会和谐。

　　作者系中国税务学会理事、中山大学税收研究中心主任、岭南学院教授

　　指望房产税降房价是一厢情愿

　　房地产税更像是给病人看病后的调理温补药,直接靠它立竿见影、药到病除是不切实际的。如何通过合理的税收制度设计让其发挥药效而不误伤房地产市场的自住需求、不增加老百姓的负担,同样考验着政府的智慧

　　□张健铭

　　发改委在《意见》中提出“逐步推进房产税改革”,很容易让人将其与前不久《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中提到的“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”联系起来,在国家对房地产进行宏观调控的大背景下,自然容易引起各界的热议。

　　房产税改革只是目前房地产市场宏观调控组合拳的一个动作

　　在笔者看来,政府提出改革房地产税,表达了决策层此次对房地产宏观调控的坚决态度,更重要的作用在于对目前房地产市场的预期产生一定的影响。从长远来看,逐步推进房产税改革的确也有利于我国房地产市场持续健康发展。但是如果把此次房地产税改革当成调控房价的救命稻草,指望房价在房地产税改革后(目前尚还不能确定新的房产税何时出台,具体内容是什么)应声下落,实在有些期望值过高。何况,房产税改革只是目前房地产市场宏观调控组合拳的一个动作,只有从供需关系这个根上着手,有效打击房地产市场上的投机行为,辅之以房产税改革,才能平稳房价,促进房地产市场健康发展。

　　不要误读“逐步推进房产税改革”。由于征税会涉及到各方利益,因此特别敏感,政府在决策时也会特别慎重,这从相关的表述就可以看出。以前的措辞都是“条件具备时”、“稳步推进”,即使这次宏观调控下也只是说“逐步推进”。这是一个渐进的过程,不可能一步到位,上海、湖北、湖南、重庆等地的“试水”最多可以看作是房产税改革的试点,这样的尝试是有益的,但指望能由此导致房价下跌就显得一厢情愿了。

　　当前不具备在全国范围内开征房地产持有税的条件

　　此外,此次政府提出的“逐步推进房产税改革”实际上是一个很笼统的说法,是税制改革、税种合并清理,还是开征房地产消费税,抑或是开征房地产持有税,在不同人的解读下含义都是不同的,而大部分人都直接将房产税改革等同于开征房地产持有税(或者说开征物业税)了。事实上当前并不具备在全国范围内开征房地产持有税的条件。

　　首先,房地产持有税的真正课税对象是土地,土地所有者才应是房地产持有税的纳税主体。在我国,国家才是城市建设用地的真正拥有者,房屋所有者只获得了一定时期内的土地使用权,而且已经支付了租金。因此政府作为土地所有者向土地使用者征房地产持有税在法理上是说不通的。其次,开征房地产持有税涉及到财产的申报和评估,而我国目前尚未建立起完善的财产申报和评估机制。再次,我国目前无论在法律架构上,还是在专业机构、专业人员的配置上,都还没有达到课征房地产持有税的条件。

　　如果由税收引起的房地产持有成本压力小于价格上涨的压力,税收最终会传导转移到房价中,反而导致房价上涨

　　正确认识房地产持有税作用。姑且不论出台房地产持有税的条件尚不成熟,即使开征房地产持有税,也应该正确认识其在促进房地产市场健康发展中的作用。1994年税制改革以来,我国初步形成了以房地产的取得、保有、交易、转移为征税点的课税体系,但相对于当年税制改革中其他税收体系的改革来讲,以房地产税为重要内容的财产税体系的改革主要还停留在构建框架的层面,改革相对滞后,现行房地产税收制度主要将税收集中于房地产开发流通环节,而保有环节课税少,负担轻,房地产“重交易、轻拥有”的税收制度设计,一定程度上“帮助”房地产持有者规避了市场风险,加剧了房地产的炒卖行为,房地产市场似乎出现了闭着眼睛买房子都能赚的情况。理论上讲,开征房地产持有税确实增加了投资成本,从而可以有效约束房地产供需双方的行为,减少房地产市场的投机行为,引导土地的集约利用,调节收入分配。但是,在住房市场供需矛盾突出的情况下,如果由税收引起的房地产持有成本压力小于价格上涨的压力,税收最终会传导转移到房价中,反而会导致成本升高,房价上涨。由此可见,调控房价是一套组合拳,在根本上还需从市场供应入手,增加供给量,改善供求关系。只有这样,增加房地产的持有成本才有利于打击投机,平抑房价。

　　这样看来,改革房产税更像是给病人看病后的调理温补药,直接靠它立竿见影、药到病除是不切实际的。值得注意的是,即使开出房地产税这一方药,如何通过合理的税收制度设计让其发挥药效,而不误伤房地产市场的自住需求,不增加老百姓的负担,同样考验着政府的智慧。

　　作者单位:北京师范大学房地产研究中心