中国搜铺网讯

对于郑州市主城区的划分，历来都不太清楚，但各方都基本认同的区域是三环以内，具体而言就是西环路以东，北三环以南，南三环以北，中州大道以西，这也是郑州楼市最传统最重要的核心区域。在过去的五年里，主城区的项目变化非常大，而随着土地价格升温，郑州市中心城区的房价也开始向万元时代跨越。

　　变化　购买力外流的5年

　　如果非要总结郑州楼市的变化趋势，购买力不断外流，可能称得上最贴切的总结。

　　2008年之后，郑州不仅有郑东新区分流了整个主城区的购房需求，与此同时，在“东移北扩”的城市发展战略之下，有经济实力的购房者大多将郑东新区作为最主要的购房区域，而实力稍逊的购房者--也就是当时的刚性需求，则大多将房子买在了北区，有一段时间，北区占据了郑州楼市的主要市场。

　　后来，随着北区土地的消化，新开发项目逐渐减少，购买力开始回流，但此时主城区的项目大多为城中村改造项目，加上主城区成熟的配套和完善的交通，使购买力短暂回流。但在2011年以后，随着限购和郑州都市区组团发展战略的实施，在政策的挤压和引导下，不少购买力开始“出城”,众多郊区项目也因此迎来了春天。

　　总体而言，随着城市框架的拉大，郑州主城区的范围也逐步扩大，购买力外流也成为城市发展的题中之义，不足为奇。

　　成长　成就升龙系和正商系

　　在2008年以后，郑州主城区供应的土地十分有限，大量的项目都是由曾经的城中村改造而来。

　　这也成就了郑州最大的两个开发势力：升龙系和正商系。升龙系从燕庄改造（升龙·曼哈顿项目），到小李庄改造（升龙国际中心项目），再到后来的升龙·汇金广场、升龙天汇广场，成为郑州市城中村改造的专家。

　　而正商则以航海东路附近为大本营，相继开发了金色港湾、新蓝钻、正商城、蓝海港湾等，成为东南板块的“庄家”.后来，正商又在秦岭路附近开发了正商·明钻，农业路附近开发了正商·恒钻等多个项目，成为郑州楼市不可忽视的实力派。

　　曾经有一段时间，正商和升龙两家品牌开发商的销售面积占据了郑州市半壁江山，而在郑州市房管局公布的商品住宅销售面积排行榜上，这两家也屡屡占据前排。

　　现状　城市综合体扎堆

　　如果要给过去5年的房地产市场创新名次排个座次的话，“综合体”这三个字绝对能名列前茅。

　　不知道确切时间是何时，城市综合体概念开始风生水起，郑州市主城区，特别是西部区域，在2010年以后，大量项目开始以“城市综合体”的身份亮相，以中原万达的开业为标志，接下来包括锦艺引入王府井等动作，都被冠以城市综合体的名头，在郑州楼市颇吸引眼球。

　　后来，每一个城中村改造项目就是一个城市综合体，包括升龙城、升龙天汇广场、正商城、盛润·锦绣城等在内的项目动辄都打出了打造“城市中心综合体”的口号。

　　应该说，城市综合体的出现有其原因。一般来说，城中村改造项目体量巨大，能够容纳的常住人口也十分巨大，一个项目几乎就是一个城，为了生活的便利，配建一定的商业体量也无可厚非。

　　但值得注意的是，城市综合体并非单纯的“住宅+商业+写字楼”,其运作模式和发展路径与单纯的住宅项目并不相同，绝非各种商业类型的简单叠加，非常考验运营商后期的管理和服务，这对于投资者而言，需要警惕其中的投资风险，谨慎地投资。

　　未来　一线大鳄的关注，房价即将破万

　　主城区丰富的市政配套设施和便利的交通，不仅吸引了购房者，也吸引了一些地产大鳄的目光，就目前而言，几乎所有进驻郑州的地产大鳄，包括保利、华润、金地、万达、恒大在内，几乎都将自己的首个项目放在主城区。

　　以华润为例，其进驻郑州的首站，就是郑州的“心脏”--其首个项目华润·万象城坐落于铭功路以东、西太康路以南、民主路以西、自由路以北，在城市核心区中兼具交通与自然条件双重优势。华润·万象城项目将以万象城为核心，包含五星级酒店、5A甲级写字楼和高端住宅的多业态城市综合体。

　　所谓“英雄所见略同”,主城区能够赢得挑剔的地产大鳄的目光，既说明主城区的居住条件十分优越，也证明了该区域的成长前景十分光明。

　　就目前而言，市区不少项目销售价格都已经破万元，如果按照现在的发展趋势，在整个供需结构和政策环境没有大变化的前提下，主城区房价破万元只是个时间问题。

据中国搜铺网(www.3puok.com)