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　　作　者/明明

　　□苑国威
　　继北京、广州分别在4月10日、4月24日推出本市房地产限价令后,4月29日济南版限价令出台——济南新建商品住宅在申请预售许可证和后期销售过程中将有最高限价,超过最高限价将无法网签!
　　最高限价,无疑在已经众多的房地产调控措施上又加了一道颇重的砝码,此举对省城房地产市场影响几何?各大开发商和消费者反应如何?最高限价真能降低房价?实施起来有无困难?
或现捂盘惜售、少量多推
　　“限价会在一定程度上影响开发商推盘的积极性,人为减少市场供应,传导到价格方面,又会带动涨价冲动。在价格走高的市场预期下,市场上可能会重现‘捂盘惜售’、少量多推的现象,开发商与管理部门博弈,通过调控工程进度、减少预售申报体量等方式,调控上市房源。在目前资金供应充足、开发商不缺钱的环境下,因综合实力较强的开发商的承受能力较强,捂盘惜售现象可能会发生；但是那些项目少、资金弱、期望尽快回笼资金的开发商,压力较大一般不会采取这样的方式。”走访中一位业内人士这样表示。
　　对于可能存在的捂盘惜售现象,山东财经大学房地产研究所所长郭松海表示,如果囤存了很大量的房产,不趁势推售的话,开发商是非常不明智的,因为现在房价是在一个比较高的位置,而且市场需求还比较畅顺,一旦市场出现转变,开发商很可能会由捂盘惜售变成积压的大户,这样反而加大市场风险和压力。
暂未做出大幅调整
　　笔者调查发现,省城多数房产项目并没有针对最高限价做出很大的调整,多数开发商也未在售楼处打出最高价格标示。
　　“现在限价令刚刚实行,我们需要一系列的调整,包括成本核算、楼盘推介、项目比较等各方面的工作。因为现在也没有很好的参照物,所以大家都在慢慢适应、慢慢调整、慢慢观望,需要一个时间差和适应期,不会在短期内做出太大的反应。但从长远看,开发商会根据项目及市场情况做一些调整,从近期北京市限价令的市场反应看,很多项目延期开盘,5月仅有20余个项目开盘,相比以往减少了很多。同时很多老盘也面临入市困难的问题。”一位开发商这样告诉笔者。
　　据笔者调查,已经有开发商出招应对,探索新的推盘模式和营销策略。济南一家房企营销总监告诉笔者:“目前只要是持平或低于前期报价,基本上都没问题,但凡涨价,都有不获批的风险。如果是新项目可能就会从最贵的开始推。此前很多楼盘在推盘时,并不会一开始就推价格最高的产品,因为项目越往后越接近现房,周边配套也逐步完善,价格上涨也十分自然。而一旦涨幅被限制,只能先推最贵的,价格也许会比正常的高出10%左右,这样如果能通过审批,在接下来的项目销售中也能分期进行价格控制。”
望能遏制房价过快上涨
　　对于限价令的实施,很多购房者希望看到的是能够抑制房价的过快上涨。
　　“现在房价上涨得很厉害,对于我们这样的刚需购房者来说,肯定是希望限价令能够及时有效地抑制房价上涨,不管限价令以后推行的效果怎样,我感觉能在一定程度上抑制房价过快上涨。”一位市民表示,“以前开发商涨价自由性太强,我们只能接受涨价的现实,现在‘国五条’已将房价控制目标列出了时间表,各地肯定会尽力去落实完成这个目标。从我们购房者的角度来讲,如果房价能够稳定住,买房少花钱,那肯定是我们最希望看到的结果。所以我们也对这一措施寄予了很大的期望,希望限价令的出台能够在一定程度上抑制开发商任意涨价。”
　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗在接受采访时表示,从政策控制房价的意义来说,还是有利的层面多一点,因为并没有什么明显的弊端,不会产生不利的影响,它是一个积极的政策。但它的积极性能不能很好地发挥,起到更好的作用还有待考量。当然价格应该由市场来决定,人为地限定价格有些违背市场经济规律,但是房产市场处在特殊的时期,应该采取一些特殊的政策。同时限价令是建立在房地产信息系统改进升级的基础上的,从长远看,房地产信息系统的日益完善、透明,甚至公开,会对市场结构带来深远的影响。

据中国搜铺网(www.3puok.com)