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2012年，成都楼市经历了跌宕起伏的一年，刚需先冷后热、高端破冰、商业争雄等构成了2012年地产众相。元旦全国楼市开门红，延续年末翘尾，1月第二周成都楼市成交套数环比上涨74.45%。除此外，1月预计新推41盘，市场供需方面呈现两旺迹象。

　　2013年楼市初现升温端倪，多方面表示对未来看好。特别是“十八大”确定的新型城镇化道路，或将成为刚需市场的有力支撑。然而，面对依然巨大的存量房，市场明显的集中化趋势，2013年楼市新篇又将如何书写？根据2012年楼市变化的种种迹象，记者走访相关人士发现，人们对于未来楼市存在三大猜想。

　　政策变化不大？

　　进入新年，关于楼市政策的猜想蔓延网上，对于限购取消也是各说风云。有人说限购是为了抑制投机投资，房地产要回归居住需求，所以要限购。究竟政策走向到底如何？

　　中央坚持政策不放松

　　去年四季度，就有业界人士提出问题：“房地产市场调控政策什么时候放松？”，住房和城乡建设部部长姜伟新表示：“房地产市场调控政策现在还没想放松”。此外，住建部政策研究中心副主任秦虹2012年11月16日也在北京表示，明年房地产还将坚持当前的政策方向。

　　中央经济工作会议提出，2013年中国还将加强房地产市场调控。但也有分析师表达了不同的观点，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在本质上限购、限贷不可能出现松动，但现实房地产政策中针对“自住需求”的“微调”确实正在出现。在未来，一旦房价出现反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度有所收紧，但是对于鼓励首套房“自住需求”入市的政策基调并没有改变，政策的微调仍然将发挥着其对于刚需市场放量的刺激作用。

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　　2013年政策特征？

　　近期有业内人士在网上发表了关于２０１３房地产政策的看法。

　　1.中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，货币政策的稳健特征决定房地产市场的运行会相对稳健，不会出现大起大落。

　　2.政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行背景下，继续保护首套房“自住需求”。

　　3.以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。

　　供应是否看涨？

　　如果说，2012年成都楼市整体呈现出一片暖涨之势，土地市场无疑是最为火热的。近日，成都锐理数据总经理郭洁在微博中透露：2012年大成都范围内供应商品房用地366宗24519.3亩，成交312宗22519.09亩。同时，在2012年的土地市场上品牌房企、外资企业抢地的好戏接连上演。除保利、龙湖、蓝光等原本活跃在成都市场的企业外，韩国乐天、中国台湾远雄也斥资进入成都抢地。进入2013年，成都土地市场依然火爆：华宇、中大、俊发等纷纷出手，2013年成都楼市可谓看头十足。

　供应：超1500万平方米入市

　　纵观近几年土地市场成交情况，最漂亮的数字首先出现在2007年，成交超22000亩，但自2010年下半年开始，楼市宏观调控力度加大，开发商不得不谨慎拿地，土地市场一度黯然。不过，这一情况在今年得到扭转，主城区成交5713亩，破三年记录。

　　土地成交量的大幅回升，意味着，未来大成都范围内将有超过4000万平方米的体量入市，而按照目前月均200万平米的销售速度计算，截至目前所拍卖的土地可卖两年。另据了解，目前大成都范围内仍然还有近1900万平方米的存量，因此市场依然面临较大的库存压力。据2012年前11月成交数据统计，预计全年成交量或将突破2500万平米，按照正常开发速度，预计今年将有超1500万平方米供应入市，加上之前的存量，若按照当前的月去化量200万平方米左右计算，消化掉目前的库存需要10个月左右，再加上1500万平方米的新增供应则需要16—18个月左右，未来竞争压力依然存在。

　　产品：刚需仍是主流

　　从产品供应类型方面来看，今年土地市场上主要拿地企业万科、国嘉、蓝光等龙头企业，纷纷表示，2013年将延续其2012年主要产品形态，继续将刚需进行到底，预计2013年刚需产品供应仍将是市场主流。

　　从拿地方面来讲，2012年成都热点区域非华府板块莫属。保利、九龙仓、中信、森宇等企业纷纷布局榆次，从地块体量来看，均是上百亩，根据其容积率1.8—3.0计算，未来的供应面积将超过300万平方米左右，据锐理数据测算，如果按照套均100平米I算，未来该区域可提供约3万套住宅房源，仅从供应来看，这里必将成为城南未来几年的热点区域。同时，包括光华大道、犀浦、东升等板块在2013年或均将迎来供应的高峰期。

　　行情继续升温？

　　2013年的到来，也为楼市翻开了崭新的一页。2012年，全国范围内，万科、绿地、保利三家均超千亿，而成都蓝光也以飞跃的速度，迈进百亿俱乐部，全年销售业绩达到120亿。2013年，元旦小长假全国楼市再创佳绩。这股热销势头，是否将支撑房企在2013再创佳绩？市场是否将全面回暖？

　　销量：第二周成交上涨86.62%

　　据房管局数据显示，在1月第二周，成都主城区商品住宅共成交2697套，成交面积为25.44万平方米，成交套数环比上涨74.45%，成交面积环比上涨86.62%。中原地产认为，元旦第一周作为13年的开局之期，低调开局。主要原因是已入销售淡季，开放商放缓推盘节奏也在情理之中。其次，受元旦假期影响，本周实际仅有四个工作日，预计后市供应量将逐步回升，市场仍被看好，呈触底反弹，上行之势。

　房价：土地溢价或致涨价

　　年末“土地疯狂”，去年12月份主城区及郊县共计成交土地3563亩。2013年初，成都土地市场依旧热闹，1月共计33块土地出让，1月6日就有10宗土地拍卖。雅士林投资公司副总经理朱伟认为，年末的“土地疯狂”，是“赌”明年房价要涨，或者是在现有的基础上不会跌；其次，土地征地指标，从农耕地的置换，还有拆迁，这一部分的成本，是要上涨的。

　　据搜房网数据统计，2012年，成都土地市场不少土地为高溢价拍出，这是否将对明年房价产生影响？嘉联地产副总经理李倩表示，由于今年年下半年土地均以高溢价成交，而各家拍得的土地明年年中或将逐步投放市场，可以想象，房价会有所上涨，但她也表示，在国家调控政策未松动的前提下，上涨幅度有限。

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　　预计今年房价涨幅7.8%

　　中指院报告显示，预计2013全年全国商品房销售面积为12.1亿平方米，同比增长5.6%；商品房销售均价为6128元/平方米，同比上涨7.8%，而房地产开发投资为8.5万亿元，同比增长17.1%，增速与2012年全年基本持平；房屋新开工面积为19.7亿平方米，同比增长9.6%，在2012年下降后止跌反弹。

　　春节前《地产头等舱》

　　新春特刊面市

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　　本期杂志以“领袖 下一个十年”为核心思想，通过年度关键词、热点区域、年度企业、年度热盘、代理行等几个部分，对于行业2012年进行了总结。并且对于楼市下一个黄金十年，我们以楼市大猜想、新盘点播、企业分析等几个部分，进行了预测。

　　抛开营销华丽外衣，“渠道为王”依然是房产行业通路建设永远的金玉良言。在本期杂志中，成都晚报房产3D圈层的六大渠道资源将全部浮出水面，助力开发商突破同质化竞争。

据中国搜铺网(www.3puok.com)