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2012年，中国房地产市场经历从“冷”到“热”的巨大转变，“回暖”、“以价换量”、“供不应求”等关键词成为一年来楼市的缩影。尽管2012被称为楼市史上调控最严的一年，但仍出现过“供销两旺”的场面，同时，年末土地市场也出现大开发商疯狂拿地的态势。伴随年末逐渐被冬季冲淡的成交市场，苏州楼市正式跨入2013年……

暖冬后的新生明年苏州市场热度不减

2012年自初春以来，在严厉的楼市宏观调控背景下，2012年楼市开局惨淡，经历“寒冬”。大部分开发商进行大规模促销降价，加之购房者降价预期和观望情绪浓厚，3月以来，全国楼市逐渐摆脱跌入冰点的状况，北京、上海、广州、南京、杭州等一、二线城市楼市成交量攀升，迎来调控以来难得的“小阳春”。

上半年2次下降存款准备金率，三年来首次降息，有力地促进了购买力入市，被抑制的刚需购房者纷纷置业，成交爆棚成就了上扬的成交曲线，楼市热度上升的状态表现明显，主推刚需房源的项目受到热烈追捧，而传统旺季特征越来越淡化。另一方面，由于受金融利好影响，2012年中多个城市在6、7月份出现成交量上涨，从苏州的住宅成交量来看，6月份成交量达到13899套，成为全年成交量的最高点，也创造了历年单月成交量的新高。

苏州楼市成交量随着2012年的逐步推进渐渐回升，全年房地产市场在“暖冬”中画上了圆满句号。不少品牌房企凭借其多年耕耘在今年成交再度飘红，迎来销售大年。成交主要还是集中在多数热销盘中，楼盘的口碑、价格、以及开发商的品质有着不小的影响。

如今年大获全胜的中海地产，今年收获体量颇大，中海地产苏州分公司旗下两大住宅项目轻松挺进年度销售排行榜前五，中海国际社区（2391套）位列冠军以及中海御景湾（1358套）排名第五，这与之选择开盘时机的精准密不可分。不仅是中海，今年不少房企提前完成了全年任务，在推盘速度上更显得不紧不慢，甚至对于在售房源进行多次调价。

一方面，房企由于资金充足，推盘放量不紧不慢，另一方面整个市场发展稳固，不少业内人士对此分析， 2013年到2014年的楼市，或将迎来新一轮的高峰发展。

2013年苏州房价到底是涨是跌？

2012年，苏州楼市成交均价方面，根据住建局公布的数据，房价同比去年有所上涨，而下半年随着成交量的攀升，热门项目纷纷出现涨价现象。1月4日，由中国指数研究院发布的《2012年12月中国房地产指数系统百城价格指数》研究报告，报告显示：2012年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9715元/平方米，环比11月上涨0.23%，苏州样板平均价格为11939元/平米，环比涨0.02%。

2012年的楼市成交量可以称得上是比较平稳的，主要的成交依靠的是小户型，刚需支撑起来的市场是非常健康的，招商地产营销总监张杰程对2012年的楼市如是评价。

房地产业内人士叶檀则表示，从2012年四季度开始，房地产市场强劲反弹，2013年房地产在控制的呼吁声中继续上涨。同样的，任志强放言，房价报复性上涨只是迟早的事。他认为近两年高库存不能正常消化，土地供应较低、新增供应减少，2013年3月份后，巨大的需求会使得房价出现报复性高增长。

原国家统计局局长、现任民生证券首席经济学家邱晓华日前在一公开场合也指出，房价高主要原因是由高昂的土地价格和繁杂的税费制度所导致，而房地产利润对房价的影响相对是次要的，目前政策只关注调控房地产利润率，而不削减相关税费，所以房价难以下跌。

全国楼市如若涨声一片，那么2013年的苏州呢？据搜房网数据监控中心的数据显示，2013年苏州楼市商品房共计约有212个项目入市，普通商品住宅约有110个项目推新，苏州楼市15万套供应量中，住宅项目近9万套（包括普通商品住宅和别墅），普通商品住宅中近7成楼盘包含100平以下刚需性房源，刚需房源在供应量上是相当可观的。

对于已经到来的2013年，招商地产张总表示，2013年苏州将不会出现大的格局变动，整体市场的发展与今年的市场类似。大部分房源会采取比较合理的价格推向市场。”

园区、吴中领衔 多区域并行发展

按照苏州目前的区域发展来看，整个苏州房地产市场已经呈现多个区域并发展的局面，2012年，苏州住宅项目园区、吴中区独挡两面，房源供应以及成交大区优势明显，吴中区商业项目凭借众多大体量商业项目存量房源以及2012年新入市房源的共同带动，在2012年仍旧蝉联区域成交冠军。姑苏区今年以来也成为备受关注的一个大区，由于今年9月的区域合并，关注度进一步提升，区域项目价格也有上扬之势。

江苏吴中地产集团总裁曾昌宇先生提出，苏州的一些板块将会在2013年较为平稳的市场中发挥能动的作用。“在整个过去调整年度，板块整体起伏不大，苏州南拓之后，局部板块的发展是非常迅速的，中环沿线板块将会有很大的起色，比如南中环板块可能会成为核心的板块；西面的板块随着对太湖沿线的开发，也将取得长远的发展。”

另外，承载着苏州近乎半数房源供应量的区域园区板块，2013年或将承载更多的重责。近期园区频繁出台的道路改道以及扩容规划，绿地•华尔道名邸案场经理王淋认为这是一个必然的趋势，并从整个区域发展来说，园区板块是重心。从政府的角度来讲，可能政府需要做出一个样本，给更多人展示的就是苏州的园区、主城区。对于园区来说，这需要的使更多的房源以及配套的更进，对于园区来说既是重担但也是机会。

另外，吴江的划入，对于吴中以及吴江两者都是一种相互拉升或者竞争。据悉，吴江区2013年的推新量不容小觑，近万套新房源将征战吴江市场。其天生价格洼地的优势也更吸引了不少刚需购房者。对购房者来说，对于购房区域的选择2013年也更值得深思。

长效机制欲替代限贷限购

苏州天地源房地产开发有限公司副总经理张怡也表示，“按照政府传统的执政节奏，2013年的楼市调控政策不大会有更严厉的调控手段出台。而且，政府应会在保民生的前提之下，逐步找到替代限贷限购这样阶段性政策的长效机制。

虽然限购、限贷等调控政策很可能在2013年继续，但这些政策并非长久之计。从长远来看，要想保持楼市持续稳健发展，出台长效机制必不可少。

长效机制首指房产税，房产税扩容有望在2013年实现。业内人士认为，房产税既能增加投机、投资成本，打击炒房，又能保护和引导普通商品房消费，确保百姓的住房权，还能在一定程度上解决广受诟病的土地财政问题。因此，在全国范围推行房产税势在必行。而当前房产税逐步扩大试点的时机已成熟。

在全国住房城乡建设工作会议上，姜伟新明确表示，目前正在积极研究扩大房产税试点。财政部财政科学研究所所长贾康也于近日表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。

另外，金融政策的变化往往会对房地产市场产生重大影响。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲近日在第四届中国经济前瞻论坛上表示，如果明年形 势使得金融政策更加宽松，将直接和间接影响房地产市场。据测算，实际上对居民支付购买能力有较大影响的是利率，利率提高一个百分点，在什么都不变的情况 下，会提高一个家庭6%的购买力。

当前，美、欧、日等经济体纷纷启动宽松货币政策，势必影响2013年我国的金融政策。为了防止金融政策变化对房地产市场的冲击，任兴洲建议，2013年实行中性的房地产金融政策。  

2013年刚需房源充足的供应量让各大开发商竞争更为激烈，业内人士普遍对明年房地产市场预期持乐观情绪。搜房网分析师同样也认为，2013年楼市仍将“稳”字当头，若受经济形势的影响，不排除稳中偏松的可能性。楼市的调控政策，主要是抑制投资性或投机性需求，而现在的市场购买力是以刚需为主，只要调控不松，整体房价稳中微升。

据中国搜铺网(www.3puok.com)