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本周三，深圳市政府针对难以推进的城市更新问题，迈出了出人意料的一步：正式为深圳2007年6月之前的一大批城市更新项目进行土地确权，这立即被市场解读为一项重要的政策创新，但这项政策创新实质并未触及公众最关心的小产权房合法化的问题。

仔细分析官方文件，结合深圳城市更新如今无比复杂的市场现实，笔者有理由提出如下担忧：一，这次的利用用地改造确权与小产权房合法化是两个概念，土地确权与小产权房合法化没有关系；二，政府这一举动，一方面会让那一大批难以推进的城市更新项目终于有法可依，可望快速推进，但另一方面，政府明确从这些城市更新项目中提留至少32%的土地贡献率，很可能会继续推高目前已经较高的城市更新成本，令参与的其他市场主体更加难以承受，包括开发商、购房者；三，由于城市更新的利益分配，政府不能让利，因此，20 0 9年政府向公众许诺的城市更新可以降低房价，可能会成为一句空话。

在深圳土改方案发布之后，公众对深圳任何一项关于土地的政策都会与小产权房合法化联想起来，而深圳的城市更新，从某种角度说，也是在绕开国家二元土地制度的壁垒，通过“改造确权”这样的独特方式，来给大批量的小产权房以合法身份，比如蔡屋围京基100的城市更新项目。但这次的土地确权举动，官方一开始便确立了原则：房地分离。即是说，这次确权只是针对掌握在集体股份公司手里的历史土地的确权，但不涉及土地上附着的小产权房的确权。这样一来，政府便不会遭遇实质上的法律阻力，因为自2004年城市化转地以来，深圳的集体经济土地已经从法律上正式消失。而对于小产权房的确权问题，文件要求集体股份公司自行清理完成。等于说，官方又一次绕开了小产权房这个敏感问题的探讨，将皮球踢给了可能本来就是小产权房建造者的集体股份公司。

这样的政策对于此前已经大量上马的城市更新项目，意义何在？可以称道的是，政策的出台，的确会令此前很多难以推进的城市更新项目变得顺利，因为这之前，很多城市更新项目深陷土地权属的复杂性，又苦于政府没有明确的界定标准，因而无法顺利推进。这次的政策要求：政府将处置土地的二成纳入政府土地储备，剩下的八成交由集体股份公司进行城市更新。这等于是默认了历史土地的商品属性，也承认了集体股份公司对这些历史土地的统一掌控权，按照现行的城市更新办法，后者可以自行或者引进开发商进行改造。

然而，官方从改造土地中提取的土地份额，可能会直接推高未来开发商的改造成本。按照文件，政府将提取处置土地的20%纳入土地储备，同时要求，未来的城市更新还要拿出不少于15%的土地无偿移交给政府。这意味着，政府将从这些城市更新项目中提留至少32%。这个32%，可以理解为未来参与的开发商的土地贡献率，事实上也可以理解为政府收取的地价，而且，这个地价没有优惠。因为，开发商通过公开市场拿地建造的楼盘，地价一般也占到总成本的3-4成。从书面上看，这将大大推高目前城市更新的成本———因为一些城市更新项目，目前的土地贡献率已经达到了3-4成。假设有一个占地10万平方米的城市更新项目，按原规定只需提供1 .5万平方米的土地，但现在需要提供至少3 .2万平方米。当然，这1 .5万平方米土地的拆迁成本，也要由开发商负担。另外，余下的6 .8万平方米的土地也不是免费的，开发商要视其建筑规模按照基准地价的110%缴纳地价。摊上这些，政府折合获得的土地份额无疑更多。

以上这些，是未来进驻城市更新项目的开发商要承担的、不能讨价还价的成本，由于政府提取的土地份额大大超过以往，那么，这些成本会不会转嫁？会不会令开发商觉得难以承受？会否转而成为阻碍城市更新顺利推进的新生因素？

如果说这些成本最终出现了转嫁，那么由于成本的刚性，未来这一大批的城市更新项目只有表现出更高的价格，才能满足开发商的利润欲望。如此，则官方在2009年底城市更新办法发布时对市民的许诺，不但会落空，房价而且会更高。当时，深圳市规划国土委曾表示，大批量的城市更新项目上马，将有利于平抑深圳房价。

据中国搜铺网(www.3puok.com)