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　近一段时间，在一些地方房价再次升温的背景下，健全楼市调控长效机制的讨论再次被引发，已经开始试点的房产税“扩围”的话题更是被各方频频提及。与此同时，将房产税计税依据由原来的房产原值改为市场评估价的做法也在个别地方被一同“试点”。

　　这无疑为评估机构带来巨大“商机”。作为中介机构，如何从房产税“扩围”中寻找机会，找到属于自己的“奶酪”，这需要深刻洞悉当前市场环境中的“变”与“不变”。

　　房产税计价标准改革带来发展契机

　　与其像小矮人一样整日里患得患失于自己的“奶酪”，倒不如像小老鼠一样勇敢地去寻找新的、更大的奶酪。

　　只要是依据房地产的市场价值或现行价值征税，就不可避免地需要对房地产价值进行定期评估。因此，评估机构在房产交易过程中应该有所作为。

　　对此，一位不愿具名的评估主管部门负责人在接受《中国会计报》记者采访时表示，注册资产评估师在诸多行业都有评价鉴证的作用，在房产税方面肯定要发挥自身的作用。由于涉及到对房产税体制和管理上的改革，其最核心的内容应该是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。即把现行税制下的对房地产按“土地面积”和“房产原值扣除一定比例后的价值”征税，改为按“市场评估值”征税。

　　该负责人告诉记者，房产税计价标准非常关键，有关部门正在出台一系列详细规定，而中评协也在积极参加国际上关于房产税的会议，不断地学习和沟通。

　　“可以肯定的是，实施房产税肯定会给资产评估行业带来一定的市场机遇。”湖北省资产评估协会秘书长杨晓峰欣喜地说。

　　但是，中企华资产评估有限公司副总裁刘天飞却对此表示出忧虑：“房产评估或许会成为评估机构将来的业务方向，但是资产评估机构的主业还是国有资产评估、企业上市、改制重组等，而对于中介机构能否在其中分得一杯羹、业务量有多少、市场份额有多大目前还难以确定。”

　　美国评估模式的启发

　　生活在这样一个快速、多变的时代，每个人都可能面临着与过去完全不同的境遇，人们时常会感到自己的“奶酪”在变化，房地产领域也是如此。

　　“其实，以市场评估价作为房产税计税依据还有很多难点。对于增量房，我们可以以当前交易价格为房屋总价，进而确定税值。而对于很多存量房而言，因其交易时间较长，房屋价格变动较大，而且我国又缺乏房屋价格的动态记录，导致评估难度很大。即使按当前市值进行评估也存在很大的变动性和地域性。”江苏公勤资产评估有限公司所长蒋薇倩对此表示。

　　其实在目前，对于房产税税基的确定，国内也并没有一个统一的标准。“这就需要政府有关部门确定相应的参照物，建立完整的案例数据库，并且这个数据库要对评估事务所开放。只有在有关部门制订了更为客观统一的规范，并明确了存量房和增量房的不同税收标准后，评估机构才能进行市值评估。”蒋薇倩建议说。

　　“征税过程好像抽血，评估是解决有多少血源可以抽取，而征税是如何有效地将血抽出，有多少可供抽取的血源和可以抽取多少血不应当由一个部门主体说了算。目前最大的问题就是房产评估工作由谁来做。”中天衡平国际资产评估有限公司董事长王诚军说。

　　据了解，在美国，房产税是重要的税种之一，是地方政府的主要收入来源。在征税环节，房产税评估是其中极其重要的一环。

　　王诚军告诉记者，在美国，地方政府的议会通常会确定本地区年度财政支出计划，根据本地区估税官办公室对辖区内纳入征税范围的物业价值评估，计算出相关年度的房产税征税比例，再由征税部门予以征收。在州政府以下，每个郡或城市都设有估税官办公室，由总估税官负责。

　　美国物业税体制体现地方政府、估税官、征税官之间的相互制约，即地方议会根据社会发展需要确定财政支出总额，估税官确定本辖区内可供征税物业的价值，征税官负责征税。同时为保证物业税评估的高效和公正，由政府下设的估税官担任评估主体。

　　“在我国，房产评估应该采取以政府评估为主导，第三方中介机构为补充的模式。”王诚军这样建议，因为政府评估主要运用统一的批量评估模型来进行，能够基本满足量大质同的民用房地产的估值需求，但对于较特殊的房地产，其准确性及专业性会受到影响，对于那些较特殊或个性化的建筑等以及有争议的房产，还需要社会评估机构和评估师进行补充，此举不仅可以提高政府效率，还可以制约政府评估中出现的不合理性。

　　从制度层面保障税基评估

　　房产征税方式的难以确定以及有关评估方面政策的不明朗也使得评估机构在欣喜之后又趋于理性。

　　杨晓峰告诉记者，资产评估师要想参与房产税的税基评估，关键点还是在制度层面。

　　因为在目前我国的评估领域中，存在着多种执业资质，比如房地产评估师、土地评估师、资产评估师等多种资质，而其分别隶属于不同的行业主管部门，由此产生的“多头管理，政出多门”的现象时有发生。

　　不仅如此，在房地产交易部门已经捷足先登地建立起了房屋评估数据库的情况下，如果规定评估师只需以周边房屋价格的平均值为依据，通过已经收集的部分案例数据库，要出售一套商品房的话，就能很快在电脑上确定房屋该交的税额。如此一来，评估这个环节也就省去了。

　　“因为房产买卖过户交易需要住建部门批准，而如果住建部门不认可资产评估师的报告，那就没办法解决资产评估师参与房产评估的问题。涉及房产评估时也不应该只统计注册房地产估价师。”杨晓峰说。

　　他建议，应该把归属于中国资产评估协会的注册资产评估师、归属于住房和城乡建设部的房地产估价师和归属于国土资源部的土地估价师合并考虑，因为现实中的房产交易不只会涉及房屋、土地，还会涉及股权转让、收购转让以及无形资产等。

　　对此，刘天飞也表示，由于评估业在原则、准则等方面都存在共性，客观上非常需要建立一个统一的评估行政主管部门进行行业管理，负责全行业评估机构的设立审批和评估资格管理，监督评估机构的执业情况。

据中国搜铺网(www.3puok.com)