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　下半年楼市大猜想

　　观价格走势，探成交高低，论政策动向

　　“阳春三月”、“红五月”，经历去年寒冬和今年一二月的乍暖还寒之后，佛山乃至全国的楼市终于“火”了一把。不但成交量在这两个节点节节攀升，就连刚需以外的改善大户型单位也开始有走俏之势。在继续从紧的政策调控下，在成交回暖之势下，下半年楼市形势又会如何呢？

　　专题撰文/图 佛山日报记者 冀晓莹

　　猜想1

　　成交回暖是否会延续？

　　自2月底开始，受到品牌大盘降价促销的带动，佛山楼市的成交开始逐步升温。3月份成交创新高，4月份攀升至5083套，取得了自去年限购以来的最好单月成绩。五月已接近尾声，据部分房产机构监测，5月的前二十七天，成交已接近7000套，气势如虹，官方数据未公布，但关于佛山楼市“红五月”的讨论几乎可以敲定。

　　而五月期间 ，记者走访禅城、南海、顺德三区楼盘，发现三地的楼市确实热闹。各大楼盘、各种户型都不“寂寞”。

　　开发商看准“五一”节点，纷纷加快了推货节奏。销售最火爆的顺德市场，五月有多日的成交过百套，继四月份以1700套成交创下成交新高之后，五月份一手住宅的成交已突破2500套，直逼“3”字头大关。

　　众多开发商推货，也不仅限于保利、招商、中海等领头房企，更多的品牌房企、本地开发商加入到了“五一”的推货大军中。上市房企佳兆业·金域天下、本地实力开发商三联房地产旗下的盛南新都纷纷推出了以刚需买家为主的实用两三房，加上优惠价格、优质地段和优美环境，获得市民青睐。

　　而产品户型方面，也十分丰富，除了刚需、改善的三房单位外，招商依云水岸、星星华园国际等楼盘也推出了优质楼王单位，广受好评；高明碧桂园“天湖峰”组团别墅，深业·云东海花园休闲度假美墅等豪宅项目也汇聚了高端客户的眼光，纷纷前去咨询认购。

　　“红五月”即将过去，这种成交回暖趋势是否会继续？下半年又是否会延续？

　　众多地产界人士均表示，佛山楼市成交量已见底回升。世联地产佛山总经理葛朴认为，三四月份成交量创高并不意味着会出现2009年那样的报复性反弹。首先中央调控不会放松，同时，目前佛山新房库存高达600~800万平方米，几乎相当于佛山一年的成交面积，足够消化相当长时间。

　　也有业内人士认为，在调控政策基调不变的前提下，成交回暖是否延续，关键还是要看开发商的营销策略，潜在的购房者是充足的，就看如何将其吸引入市。如果开发商以价换量，信贷优惠继续，存款准备金的持续下调，都会对成交量产生实质性的利好，下半年的楼市还是很值得关注的。

　　猜想2

　　楼价走势：反弹or下探？

　　24日，中国社科院城市发展与环境研究所发布《房地产蓝皮书》，指出2012年几乎不存在房价上涨可能性，但总体降幅不会很大。在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。

　　报告还预测，由于部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产，也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购，通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力，因此整体房价也将在盘整中有所回落。

　　细看佛山楼价，伴随开发商以价换量的营销策略，今年伊始，楼价比去年有了不同程度的回落。整体均价以7、8字头为主，五月中下旬部分楼盘大户型豪宅单位开放热销，拉高了整体成交均价，突破9字头。

　　具体到各个楼盘，降价幅度则更加清晰。最早掀起降价的碧桂园城市花园，从去年五一开始便要给佛山市民“幸福的价格”，前段时间推出9300元/平方米带装修产品，不带装修单位均价约为8000元/平方米。比起限购前1.1万至1.2万的均价，降幅约4成左右；保利地产旗下的各楼盘降价热卖，一度频现“日光盘”，成为市场的关注焦点。旗下走高端路线的保利东湾，去年均价在1.1万至1.3万每方，而今年推出园景单位均价约9000至1.1万每方，降幅约为2000元。而其他采取以价换量的开发商也不在少数。

　　佛山众多楼盘的降价潮，相关业内人士对此认为成交量已见底回升，楼价正在完成探底过程。葛朴认为，价跌量升是明显的筑底标志， 下一阶段将进入漫长的横盘筑底过程，预计价格下探空间不大，或在5%的范围内震荡。合富辉煌佛山分公司副总经理黄保华表示，价格到了相对底部，禅桂中心区域的项目价格已探底，镇街项目接下来预计会补跌。

　　而记者从部分楼盘负责人的口中，也印证了禅桂中心区域价格基本探底的说法。相关楼盘负责人告诉记者，在接下来的推货中，价格定位很关键。定价不会过于优惠，而是相对理性，不会过于依赖以价换量。“短时间内去货四成左右就基本满意了，其他货源就等时间慢慢消化。”

　　猜想3

　　政策走向：从严or 微调？

　　扬州买房奖励，得到默许，最近一段时间，国内陆续有城市试图对房地产政策进行微调，或成功，或失败。下半年，国内外经济隐忧仍在，房产调控政策是否会有所放松？如放松，是明松还是暗松？

　　5月20日，国务院总理温家宝在武汉召开的六省经济形势座谈会上指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设。

　　据有关媒体报道，此次表态是在扬州、营口等城市陆续出台放松房地产调控措施背景下，因此这次讲话被业内解读为：坚持限购为主的调控政策不动摇。

　　表态后的第四天，温总理在国务院常务会议上指出，“要根据形势变化加大预调微调力度”。

　　自去年限购令出台以来，先后有30余个城市出台微调政策，刺激当地楼市。据中原地产的调研结果，地方微调楼市调控政策可以分为两类：一类是芜湖、成都、上海等城市的松动政策，这类城市均出现了政策出台几天后就被搁浅。另一类是以北京、天津等地为主的减免税收和首套房贷打折等为主的，并没有被叫停。内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

　　中央的态度表明，坚持楼市调控，打击投机者入市的基调不会动摇。对于地方的微调政策，属于保护刚需和促进楼市合理需求的政策基本会过关，违反限购政策的肯定被叫停。

　　而在数十个城市的微调政策中，采用最普遍的方式就是松绑公积金贷款。现今，佛山尚未有所行动。相关业内人士表示，这与佛山近两月的喜人成交有关。面对下半年的到来，佛山楼市成交如果一直能保持这样的成绩，政府方面应该不会出台微调政策予以调控。

据中国搜铺网( www.3puok.com)