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 楼市持续的调控，使得全国土地市场发生了一番逆转，以往“高溢价”、“天价”、“地王”现在却变成了“底价成交”、甚至是“流标”。而面对土地市场的低迷，大多数开发商趋于谨慎，但一些具备资金实力的标杆房地产企业，甚至是一些商业嗅觉极为灵敏的温州资本却开始频频出手。

土地低溢价 大牌房企逆市扩张

    根据中国指数研究院数据显示，全国133个城市单位住宅类用地成交量在8月达到最低，成交面积2018万平方米，同比减少14%。同期，全国133个城市成交楼面均价为1203元/平方米，环比下降6%。全国133个城市土地平均溢价率持续维持在低水平（8%），较上月减少5个百分点，同比减少13个百分点。而来自汉宇地产的数据也显示，截止到9月中旬，今年上海累计出让的经营性住宅用地（含综合用地）共50幅，出让金额334.8亿元，平均楼板价5964元/平米，其中九成的出让土地都位于外环以外，溢价率下降，外郊环土地供应比例增大使得整体土地价格得到平抑。

    另据21世纪不动产提供的数据显示，截至8月底，上海共成交住宅类土地面积约598.94万平方米，其中纯住宅用地179.87万平方米，商住用地31.56万平方米，动迁配套等保障性用地328.5万平方米。如此算来，前8月仅完成全年住宅用地总任务的49.91%。

    这仅仅是一个全国土地市场的缩影，但对于仍然离不开土地财政的地方政府而言，这是其所不愿看到的。接下来的近4个月，极有可能成为政府大力推地的时节，土地市场甚至可能出现“降价跑量”的现象。

    同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，地方政府为了保证财政收入的稳定性将会大幅推地，供应放量和需求放缓为大开发商讨价还价提供了有效通道，部分地方政府还会主动为大开发商量身打造土地。未来一段时间里，国企或是一些大型房企作为主角拿地、招拍挂零溢价率成交将成为一种常态。

    事实也的确如此，9月2日，万科金地联合体以17.05亿元拿下北京大兴旧宫地块。近半个月内，万科分别在北京房山、丰台、大兴连拿3块土地。规划面积总计366264平方米，土地出让金27.64亿元。此外，在今年取得良好业绩的万科、融创、保利等大型房企均表示下半年要加速拿地，增加土地储备。据链家地产市场研究部统计，8月份，包括万科、保利在内的10大品牌房企全国拿地达到28块，较7月份上涨近2倍，同比增加了64%。

    9月20日晚，京投银泰发布公告，称其控股子公司分别以3027.82万元、2259.18万元竞得鄂尔多斯市东胜区两宗商住用地。这已经是继万科、保利、金地、金科、新城等多家公司之后的又一起上市房企在9月出手拿地。传统的住宅市场销售旺季，因调控而失色，而已经冷清大半年的土地市场，却在此时迎来一个成交小高峰。“底价成交”与地产商“逆市拿地”成为今年“金九银十”土地市场的最佳代名词。

    汉宇地产董事总经理施宏轈表示，调控之下市场并未出现土地价格松动的迹象。同时，二三线地方政府对土地财政的依赖程度极高，由此可见，目前的土地出让底价应该已是政府所能够承受的底线，未来土地价格下降的可能性非常低。大型房企仍对楼市整体看好。

    但易居中国董事局主席周忻则认为目前大开发商们“可能太乐观了！”在他看来，海外融资基本关了，国内信托传言要查了，银行开发贷款没人给了，民间高利贷的利息高的吓人了，加上限购限贷了。“我不知道今天对开发商而言有什么比现金更重要的。”

温州资本抄底抢地

    除了一些大型品牌房企之外，今年温州资本在土地市场也愈发活跃起来。

    据中国指数研究院提供的数据显示，2011年以来，上海土地市场自然人竞得土地的比例有所增加，共有7幅地块由自然人竞得，基本都出现在下半年，特别是8月以来，有5幅地块由自然人（或自然人参与）竞得。从自然人在上海竞买地块的特点来看，基本以低总价、商业地块为主，总价一般在1亿元左右及以下，土地类型以商住、商办为主，上述7宗地块仅有一宗为纯住宅地块，由上海祝桥新镇投资发展有限公司、李百林、林美增联合竞得，总价5.7亿元，其余均为低总价的商住/商办地块。

    与此同时，9月以来，全国133个城市共有19幅地块由自然人竞得。中国指数研究院监测到的数据显示，其中，长三角占有较大比例，有12幅地块，分别为桐庐县（4幅）、苏州（2幅）、上海（2幅），湖州、衢州、绍兴、泰州各1幅，其余7幅地块分别位于中山（2幅），佛山、南昌、莆田、长沙、洛阳各1幅。19幅地块中仅有中山、衢州各一幅纯住宅用地，其余均为商业用地和商住用地。19幅地块也是以低总价为主，仅有6幅地块超过1亿元，其中高于1.5亿元的仅有1幅，其余均在1亿元以下。而这些自然人中，不乏温州商人的身影。

    业内人士指出，温州资本进入土地市场并非个案，面对当前的楼市限购政策，土地投资成为房产投资的“便捷”渠道。另外，由于实体经济发展遭遇一系列困境，温州资本继续寻找资本收益项目，土地投资作为长期保值项目吸引了大量温州资本。

    但是自然人买地仍存在较大的风险，德佑地产研究主任陆骑麟就认为，自然人购买的低总价商业地块一般档次不会高，由于目前大城市低端商业存在一定风险，因此如果是不熟悉地块运营的话，被套牢的风险很大。

据中国搜铺网( www.3puok.com)