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　叶檀：不要怀疑 房产税一定会向全国推广征收

北京最快将于今年下半年推行房产税改革。无独有偶，昨天南京一个论坛上，有“经济侠女”之称的著名财经评论家叶檀斩钉截铁表示：“不要怀疑，别存幻想，房产税一定会向全国推广”。而一旦推广趋势确立，南京等省会很快就会开征；就税率而言“不管重庆还是上海都收得太轻。”

　　房产税推广将是“温水煮青蛙”的过程

　　叶檀此番来宁，系参加高科置业主办的“赢在2011，南京商业地产财富论坛暨东城汇产品说明会”。她判断，新策实质是在限杠杆，未来市场可能出现“软着陆”。具体表现将是：一，继续收紧货币，但不是把量减到很少，而是暂时“冻”起来。二，培育代替土地财政的税收来源，房产税必征无疑。

　　叶檀判断，到下半年土地财政就撑不下去了。若增加税收来源，靠对企业加税行不通，因为随着经济转型，未来几年很可能大批传统制造型企业倒闭。“即便富士康这样效率最高的制造业，在去年迁到内地、节省成本的情况下，最新财报依然亏损，其它企业可想而知。”作为税收来源之一的房产税，因此一定会全国推广。

　　“不要以为它是病猫，只不过没把弹药都打出来而已。如果存量房征税，很多人抛盘。你会发现怎么一夜之间中国房子这么多？”叶檀分析：重庆和上海房产税试点百日收税规模不及一套房价，这并不说明房产税不起作用，而是执行力度太松。“两种模式的标准和税率都太轻。”

　　昨传风声北京下半年房产税改革，叶檀同时言之凿凿，是否已然箭在弦上？叶檀说并非自己得到内部消息，只是基于个人判断。她认为“十二五”期间各地会陆续推广房产税。“一旦趋势形成，南京这样城市很快会开征。”步骤可能是北京先收，再到省会，然后至全国，标准由各地自行制定。

　　她认为，房产税推广将是“温水煮青蛙”过程，一开始似乎没有用，最终肯定有用。“将来房价大幅上涨、大幅下跌都不太可能。”

　　未来三四线城市、商业地产存在机会

　　叶檀还提出：以往楼市那种买到就赚的“黄金时代”已结束。未来10-20年会迎来结构性机会的“白银时代”，机会就在“城市化和内需的叠加中”。

　　“城市群”上的副中心

　　是未来投资增长点

　　叶檀提醒投资者注意当前房价涨跌的地区化分隔特点：一二月份房价上涨最快的城市，不是海口，不是三亚，而是湖南岳阳，以及石家庄这样的城市。她断言：当一线城市房价被抑制时，周边县级市房价依然坚挺将是未来趋势。

　　其逻辑依据是：随着城市化进程深入，未来中国就如国外一样，将形成一线城市辐射周边小城的多个“城市群”，或一个大城市内培育多个“副中心”。连接“城市群”的“经脉”有赖于高铁等快捷交通体系，比如上海到南京的高铁只要1小时15分。现在“城市群”连接线上的房价洼地小城，就是未来投资增长点。

　　不过，投资也要注意风险。“如果大学生毕业回到三四线城市，月薪两三千，当地房价每平米均价四五千元，那没问题。但如果涨到八九千，把未来5年都透支了，就危险了。”叶檀把这种风险比喻为“就像一条蛇，非常饿，但没东西吃，就吞噬自己的尾巴”。她提醒三四线城市发展经济必须立足内需，不能透支房产。

　　住宅地产成“高压锅”，商业地产有机会

　　“白银时代”的第二个机会在商业地产。“住宅地产由于调控，就像一口高压锅，被牢牢闷在里头，而商业地产还有可能一骑绝尘。”她分析，未来10年经济转型离不开内需，而商业地产是附着在内需上的强有力共同体。另外，商业地产的税费已经较重，不太可能存在上调太高税费的可能。

　　但叶檀也特别提醒商业地产中资金大规模涌入的炒作风险。前不久她就在宁波得知，一个商业地产信托项目，很轻松就募集到9亿资金。“就像股市上的新能源概念，现在找到主攻发展方向了吗？有实在盈利企业了吗？尽管没有，市场估值仍然很高。就是投资者认为未来有前景，把未来前景提前透支。”投资者要分清商业地产中的合理成分和泡沫成分。

　　她建议投资者，可参考开发商是否对该项目“自持”——通常企业越舍不得卖，越说明项目有价值；还可看企业全国扩张时是否会引进标准化统一的品牌，以通过“克隆”降低成本，实现质量标准化。

　　房价是涨还是跌 可参考三大指标

　　叶檀介绍，看市场是涨还是跌，开发商会不会降价，有三大指标可参考。第一、成交量。第二，库存量和现金流。如果现金流出问题，企业一定会改变营销手段。比如一个宝石开价100万，1年2年没人买。如果宝石拥有者不缺钱，能熬过严冬，那肯定不降价。但如果宝石拥有者比较穷，靠典当才能吃饭，那其他人就可“捡漏”了。第三，融资成本。比如当前民间借贷的一年期利息最高达200%；银行融资成本从去年到今年提高4倍以上，说明资金链已绷得很紧。

　　权威专家解析房产税试点：符合预期 应全面推广

　　编者按：近日，有网友认为房产税试点的税收收入规模小，房价也依然坚挺，试点效果并不明显。一些关于房产税征收效果的质疑也不断出现。就网上热议的这些话题，中国经济网采访了三位财税专家，财政部科研所副所长苏明、国家税务总局科研所副所长靳东升、北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春均谈了自己的看法。

　　多方面因素影响收入规模 三个月收入规模不具代表性

　　苏明认为，税收规模相对不大的原因大致有几个方面。首先，按照相关规定，房产税缴纳或者入库有一个时间范围即缴纳和入库期限。上海规定当年度税款缴纳截止时间是每年12月31日，重庆规定除新购“二手”房外的住房征期为每年10月份。目前的税款有限，与两市具体征期有关。其次，受到房地产调控政策的影响，全国很多城市相继出台限购政策，在限购宏观政策的作用下，整体房产销售数量在下降，相应的应税房数量减少，税收规模也会减小。他认为，本次房产税改革是试点性质的改革，主要针对增量房，存量房基本未被纳入改革范围。另外重庆市虽然包括存量高档住房，但因高档住房在整个住房中所占比重比较小，自然应税房数量相对较少。如果从另外一个角度看，收入规模小，说明新购多套和高档住房少，房产税在抑制投资投机性购房和高档住房消费方面发挥了作用。

　　在谈到房产税试点百日规模小的问题时，靳东升分析认为，这样的收入规模是正常的。首先，纳税人需要有一个接受的过程；其次，试点大都是对新购住房征税，对现有存量住房涉及很少；再次，房产税是按年征收，一般情况下纳税人都存在普遍心理，他们会在临近截止时期申报纳税；第四，不排除存在着避税的问题；第五，“新国八条”等一些政策的影响，使得住房成交量有所下降，在一定程度上限制了应税住房的数量。因此，三个月的收入规模并不具有代表性。

　　此外，冯长春还表示，房产税刚开始试点，还没有完全铺开，目前只能是积累经验，做一个尝试，而且征税有个过程。考虑到与征收期有关，要到下半年才能看出效果。

　　影响房价的因素很多 房产税可促进房地产市场长远健康发展

　　冯长春表示，房产税改革会对房价起到一定的抑制作用。但其初衷是理顺税制体系，改革的目的是要把税种理顺，平衡居民收入，利用税收建设基础设施、保障性住房等造福社会，并不是主要用来调节房价。影响房价还有很多因素比如地价，供求关系等因素。比如，当出租价格大于税收时，居民依然会买房。所以指望用征收房产税来抑制房价并不现实。要全面、辩证的看待房产税与调整房价的关系问题。经济杠杆有多种，除税收之外如金融手段等，会综合起来对房价进行调控。在需求旺盛的情况下，加重税收，会适当减少购房需求。如果政府把保障性住房搞好，分流一部分商品房购房需求，房价自然就会降下来。所以，不能光从房价的变化判断房产税是否有成效。

　　苏明指出，房产税只是影响房价的其中一个因素，目前主要只是针对增量的改革，不会通过房产税对抑制房价起到立竿见影的作用。从长远来讲，房产税如果从增量改革过渡到完全意义上的改革，即又包括增量又包括存量，应该可以预测，房产税对房地产调控的作用会更加明显，力度会加大。

　　“房产税对抑制房价是有一定的作用，增加投机、投资性的购房成本，目前来看作用有限，社会影响大于实际作用。”靳东升表示，征收房产税使得投资成本会增加，盲目大量购房情况会得到一定的抑制。投资者投资是看是否有利润空间，如果综合措施见效，房产税作用可以充分发挥。

　　试点基本达到预期目标 房产税未来应全面推广

　　苏明表示，房产税试点明确了应税房的种类，收缴相应的税款，向全社会传达了积极的导向。苏明称，试点三个月以来，改革试点平稳有效地运行，基本达到了预期目标。还要继续通过试点发现问题，通过实践，不断完善，最终应普遍推开。

　　靳东升认为“试比不试强”，试点将来会取得经验，试点就是“试验田”，按照历史经验和国际惯例来说，房地产征税比不征强，优点比缺点多，总的发展趋势应该为逐渐推广。目前房产税在稳定房价上发挥作用，但是只是其中的一个要素，试点是有积极意义的。一般来说，有闲钱才会去投资房地产，按税收公平来说，有钱人应多纳税，因此房产税的社会意义也应该给予肯定。与其他国家相比较，目前中国房产税征收面比较窄，将来要是在全国推广，发挥作用可能会大一些。

　　“房产税的征收要让老百姓在心理上有个接受的过程，对中低收入阶层的生活质量不产生大的影响。”冯长春称，首先在初期对普通住宅要减免。其次制定合理的起征点，根据不同层次制定征收额度，相关的评估还需要不断跟进。关于全面推广的时机，冯长春认为不好预测，还需观察和评估，建立数据库，要有严密的征收标准和方案，渐渐由试点过渡到其它城市。

据中国搜铺网(www.3puok.com)