中国搜铺网讯

　火

　　成交量放大

　　郊区大放异彩

　　冷

　　优惠增多价格略降

　　市区平淡无奇

　　很多人都知道神曲《忐忑》很火，可没想到还能火上加火，因为其不仅让人类忐忑，最近一只鹩哥也跟着咿咿呀呀地唱上了。虽然段落有点模糊，节奏有点恍惚，但关键音节一个不少，且摇头晃脑，前仰后翻的表情也是一个不落下，简直忐忑地淋漓尽致。在限购、国八条、广州细则、加息……一连串实质性的调控政策频频出台的背景下，今年楼市的主旋律，也似鹩哥口中的《忐忑》，有模糊有恍惚，但关键点一个都不落下。就连刚刚过去的五一楼市，也是一半火焰，一半海水，忐忑中前行。

　　市场

　　成交：日均销售套数同比大涨

　　据阳光家缘网显示，今年五一期间，广州十区可售的约有3万余套，但五一期间实际对外推出的却只有5700套。根据新浪乐居对阳光家缘的监控显示，4月30日至5月2日，广州一手住宅网签408套，销售面积44620平方米，成交均价10703元/平方米。同比去年五一假期的266套，成交量上涨53 .38%。五一假期，全市均价10703元/平方米，与清明假期相比均价下降1000元。而接下来的一周成交量更是放大，5月4日-10日，广州一手楼网签1909套，环比上周的1338套，成交量上涨42.67%。

　　价格：多盘价格平稳，优惠明显增多

　　记者采访发现，“五一”期间，广州在售楼盘价格以平稳为主，一些市中心热盘的价格基本稳定，如中海橡园国际新推的H 3栋保持23000-24000元/平方米。也有些市区盘自称因产品不同而提价，如岭南湾畔近期新推的C3栋均价达24000元/平方米，比之前推出的C4栋高了3000元/平方米；天河区的不少楼盘，特别是珠江新城楼盘，虽在尾货销售阶段，但价格普遍涨了5%-10%。受“限价令”影响，增城楼盘直接降价促销效果明显。

　　特点

　　郊区火爆市区清淡

　　五一期间业绩最耀眼的当数指标大盘碧桂园凤凰城，在增城限价的压力下，该盘毛坯房以7500元/m 2的均价开售，吸引买家争相认购，并以11.5亿元的业绩，成为五一期间成交之榜首。成交报捷的楼盘并不止凤凰城一家，碧桂园清泉城成交300套、南沙滨海花园成交200套、富力金港城成交150套……一连串的成交数字显示出郊区成交之旺。

　　相比郊区的火爆，市中心区楼市则略显冷清。卖得较好的只有少数几个，如白云的君华·香柏广场，海珠的中海橡园国际。

　　市场比价心态明显

　　五一期间，开发商比价心态明显，除凤凰城外，增城的嘉骏豪苑二期也因降价开盘即基本售罄。

　　不过纵观整个市场，类似于凤凰城和嘉骏豪苑明降的不多，但相比以往的不作为仍具有一定突破。花都、番禺的楼盘开始出现8.5折到9.2折的高幅优惠折扣，一些市区盘推出“一口价”单位或特价优惠；也有楼盘推出了折扣优惠和大礼包、大抽奖等，如星誉花园付10万定金抵30万购房款，还有价值80万元的抽奖。此外，以毛坯出售有所增多。

　　首次、二次刚需买家统治市场

　　五一期间，楼市出现的另一个新变化是购房者绝大部分都是首次和二次置业的刚需买家，投资客几乎绝迹市场。

　　据碧桂园凤凰城的开发商透露，当日购买者中首次置业比例超过4成，二次换房比例也近4成。对刚性需求买家而言，只要新货的价格符合自身的价格预期，就会吸引他们爽快入市。

　　秀而不卖只为探市场

　　五一前有不少新盘新货对外宣称五一推出，但实际上，这当中有相当部分楼盘仅仅是“亮相”而已，并没有真正开售。如金沙洲的御金沙，五一前“放风”说要开放样板房，但五一当天连售楼部也没开放。据了解，五一只开放不开卖的楼盘还包括金地公园上城、龙津华府、尚东·阳光、中信香樟墅等盘。

　　业界人士预测，接下来这些观望的楼盘将会陆续推出，成为继续加温市场的“接力棒”。为了赚取人气，不排除这些楼盘也会采取相对价格低开的方式，从而形成市场新一轮的促销潮。

　　聚焦

　　多轮调控十余政策 逐渐显威力

　　纵观整个五一市场，无论是被降价诱惑出手的刚需，还是尚在持币观望的购房者，抑或市场比价明显的开发商，买卖双方的心理战，都把“赌注”押到了政策之上。记者细数发现，从去年1月国十一条实行至今，广州前后出台了十余个楼市调整政策，进行了限贷、限购、限价三轮调控期。营业税、提首付、限贷、限购、加息……不安，忐忑，一切源于逐渐发威的政策以及未来那些未知的政策。

　　广州住宅成交量大幅下滑，应该是从新国八条出台后。从年初1月底至今，新国八条实施已近百日，在大幅下滑的成交量中，我们看到投资投机性购房有所减弱，自住型购房需求观望气氛浓重，部分区域房价出现松动。可以说，随着系列调控政策越来越落实到位，无论购房者和开发商都能明显地感觉到政策的高压态势，只是，从今年五一成交情况看，调控效果依然脆弱。住房市场基本处于拉锯状态、势均力敌的拔河状态，稍有松懈房价好像就会反扑，而中心区域的高房价似乎还在缓慢爬升。五一假期，各区房价促销看似热闹，但真正的实质性降价却屈指可数。

　　“五一”期间，央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点。虽然上调存款准备金率并不直接针对房地产，但流动性收紧后将对银行的房地产贷款产生一定影响，加上此前一系列房地产信贷政策的落实，未来银行房贷紧缩的步伐将加快。

　　中国房地产学会副会长陈国强(博客)表示，存款准备金率上调、银根收紧对房地产行业的负面影响还是显而易见的。发展商的观望期将加快结束，该降价的就降价，该促销的促销。中原地产潘婉霞认为，提高存款准备金率这一信号使市场确信随后还将有新的政策出台，包括国十条的细则和各地区的细则。因此，潘婉霞认为广州楼市价格还有下调空间，整个调整期将持续较长一段时间，可能长达1年~2年。地产专家赵卓文(博客)认为，除非有开发商资金链出现紧张，带头降价，才能打破市场僵局，令房价开始下跌。

　　采写：南都记者　邓恒

　　实习生　袁美玲

　　部分楼市政策回顾

　　2010年1月10日：

　　国十一条

　　4月17日：

　　国十条

　　9月29日：

　　限购令

　　2011年1月26日：

　　新国八条

　　2月25日：

　　广州细则

　　2月9日：

　　金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点

　　3月18日：

　　佛山限购

　　4月8日：

　　增城限价

　　4月21日：

　　央行存款准备金率上调0.5个百分点

　　4月底：

　　广州限外收紧

　　5月1日：

　　央行存款准备金率上调0.5个百分点

　　5月1日：

　　广州实行一房一价

据中国搜铺网(www.3puok.com)