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政策引导多元资本进入
中国房地产报：您认为在可以引入保障性住房的民间资本的来源包括哪些？
许荣茂：其实应该是多方面的，2万亿元的盘子需要动用方方面面的社会力量。比如说我们可以发行REITs，发行信托产品，保险资金进入。也动员更多的民间建筑产业行家来建造，也可以采用BOT的形式，民间自己先出资，政府在一定年限后再分期返还给他们。
当然企业家更应该来参与，这是一个重大的民生工程。李克强副总理昨天参与小组讨论的时候，也说道“薄利多销”，利润不一定很高，有一定的利润。所以我们如果有这样的机会，一定会积极参与。
中国房地产报：只是依靠薄利多销来吸引民间资本参与到保障性住房建设，对民间资本的吸引力应该是不够的，您认为政府应该通过什么样的政策来引导？
许荣茂：大规模进行保障性住房建设有一些困难。首先是土地的困难，但是政府要求今年新增住房中，中小户型和保障性住房的比例应该达到70%。
第二个是资金的问题。这么大的资金需求，可能政府就需要在融资上、在金融创新上，包括在税收上给予一定的优惠。比如保障性住房本身的利润就不高，如果税收再很高，那可能就很难做了；在融资趋紧的情况下，银行在贷款额度上单切一块蛋糕，问题就能解决了。
所以在政府引导上，政府给了一个机会和平台，比较难做的事情可能就做起来了。
中国房地产报：租赁性保障房将会是未来保障性住房的主体，对它们的运营应该是以企业为主体，还是以政府为主体？
许荣茂：其实分好几种，比如政府盖好租赁性保障楼盘后，可以抵押给银行，用租金来偿还银行的利息。当然这中间可能需要政府补贴，因为现在的建造成本也不能说很低。
比如说，银行要收你6%的利息，如果廉租房的租金收入是3%或者4%，太高受众就付不起了。政府可以叫民间来建造，政府购买服务，给予企业一定的“贴息”，或者在土地和税收上补贴，一定要弥补这个经营上的差额。
中国房地产报：您提过民间资本还可以包括保险、基金甚至REITs这样的资金来源，像这样的资金会有基本的利润回报要求，投入到现在以公共租赁为主体的保障性住房中，应该通过什么样的制度满足这种利润回报要求?
许荣茂：所以我就提出了一个弹性产权制度。比如我们这套房，现在盖好了，需要50万元。但是人群还是买不起，可以每个月先偿付2000元租金，然后在固定年限内，比如三年五年以后，经济条件允许了，再把成本缴纳一些，然后成长起来的阶层就可以为资金的来源买单。
“先租后买”的制度，实际上购买人应该是比较愿意的。因为他们需要付出的买房成本比较低。其次，购买服务和政府补贴同样可以解决这个问题。
房地产市场格局有限调整
中国房地产报：有一些观点认为，政府把大气力花到保障性住房上，有可能催生房地产企业格局发生质的变化，因为这是一个巨大的蛋糕，您怎么认为？
许荣茂：应该会发生局部的调整，或者有限的调整。因为商品性住房市场的这块蛋糕更大。我们中国一年有1000万的农民工进城，城市化率也要在“十二五”期间增加4个百分点，这是个极大的市场。
中国房地产报：这个事情做起来，对当前房地产市场是一个什么样的冲击呢？
许荣茂：其实我觉得不应该是冲击，应该是两个市场。比如说香港，保障性住房占到50%，新加坡占到80%多，这是保障性住房市场，和商品性质的市场不是一个。
要注意总理在政府工作报告中的说法，他说这个保障性住房，主要是以公共租赁住房和廉租房为主，经济适用房并没有很大比重。所以市场冲击一定不大。
比如有一定经济能力的人来买房，刚毕业的学生和进城务工人员由于没有经济基础，可能就需要先租房过渡。三五年后，有经济基础后再进入商品房市场，所以也要考虑到退出机制的问题。
这两个市场之间应该有防火墙，否则政府投入这么大的人力物力盖成的房子，最后落入一些高收入人群种中，这个性质就变了。
中国房地产报：有人认为，保障房用地可能会冲击商品房建设用地指标，加剧供不应求的状态，导致房价进一步上涨。您认为正确吗？
许荣茂：中央有一个全盘的考虑。如果保障性住房的量供应不上，应保人群住房问题不被解决，会导致社会的不和谐。所以在这样的考量下，大部分城市应该还是能做好的。
“十二五”末期住房矛盾极大缓解
中国房地产报：两个市场的分化和成型，您认为标志性的分水岭是什么？
许荣茂：我觉得“十二五”之后吧。 “十二五”规划做到3600万套的时候，保障面就到了20%了。这20%又是一个什么概念呢？中国现在已经自己买房的差不多已经达到80%，那也就是说该保的差不多都保了，住房的矛盾就得到了极大的缓解。
中国房地产报：您认为住宅的去投资化属性会是一个趋势吗？
许荣茂：不会。未来会像新加坡和香港那样发展成为两个大市场，现在社会矛盾的主因是该保障的没有得到保障，但“十二五”之后这个矛盾会得到极大缓解。
所以我说道还需要注意一个问题是，像日本那样，大力发展保障性住房后期，供应大于需求了，怎么办？所以提出要在现在供应时候，提前给未来建筑用途的改变留出空间，比方说现在盖成小小间，未来可能要拆掉了，做成框架结构就可以改变这个问题。

据中国搜铺网(www.3puok.com)