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　　时间：2011年2月22日

　　地点：搜狐焦点演播室

以下是直播实录——

　　【主持人】：各位网友大家好！欢迎来到搜狐焦点演播室。

　　各位老总大家好！今年我们知道2011年对于房地产各个开发商和中介来说都是多事之年。2010年年初遇到了很多房产调控政策，请各位老总为我们解读一下政策，各位老总对于政策各自的看法是如何的？

　　【施宏叡】：如果说政策给我们的感觉很多，去年我们看到了调控时间出的非常恰当，出来以后市场还有15-20%的上涨，如果出的时间不在这个点上，去年还要承受50-80%的房价上涨。
　　我们之前考虑的话，可能觉得是3月初或者3月底，过完年后出一个政策，这样力度已经是很厉害了。如果反过来在3月底，我们就能度过第一个小阳春，市场的气氛，面对市场来说感觉比较缓和一点。它出的时间比我们预期早很多，这个时间落在1月初、2月初不到。我对于出政策的时间感受到很大的压力，如果要讲内容的话，针对更多并不仅是以前的限购、限贷或者限外，这次除了时间以外已经把宽度拉看，深度拉深，纵度加重。我对于政策的评论来说，尤其是在限购的内容里，从一线城市慢慢蔓延到三、四线。

　　【胡正华】：感觉这次政策确实来的很猛，限购、限贷、限外。像施总所讲的时间点，来的时间点在年前，过年出了配套政策，上海也出台了配套政策。在上班头一天来了加息，感觉真是很猛。从政策的角度我更加关注接下来的变化，这是对于我们影响比较大的点。这次该出的出了，但是有一些配套的细节没有完全出来，包括城市调控房价的目标也要到3月底出台，3月份还有一个“两会”，对于政策的连续性和执行方面产生很多影响。最大的影响就是对于市场未来走势或者供需双方的心理预期变化有很多的影响。我更加关注史上最严厉的政策到什么程度，接下来会有怎样的配套动作，或者中央的决心到底有多大，在博弈的过程当中或者整个市场走势过程当中，政策到底会有什么样的演变，这对于我们未来的发展是影响比较大的方面。
 

　　【李锦德】：我觉得这次是最后的“法宝”了。因为中央看到了需求实在是太旺盛，需求压不下来，也很难疏导这些需求，最可怕的是他看到过剩的资金流进房地产，如果不立马出杀手锏，1月份不出台政策，3月份的小阳春不得了，可能就一个小阳春恢复到09年最厉害的时候，包括房价、成交量。所以他迫不得已，一定要在小阳春之前出杀手锏，这是最后的“法宝”，它直接压缩需求。在发达国家，政府不可能用一只手出来干预说我不允许你买，但是现在共产党就是这样，我不允许你买，我觉得这样是最厉害的。我刚才和胡总聊了几句话，目前需求干掉70%，过年真正出来之前是100%，现在剩下能有成交的只有30%了，延续多久很难说。未来五年、十年这个政策维持多久非常重要，上家和下家都在博弈，还要看后面，未来一个季度的成交量萎缩了70%。但是起码到目前为止成交价没跌，有部分有3-5%的涨幅。我觉得未来三个月到半年，房价不一定会跌，如果你和房东说以后你拥有几套一直维持下去，他会卖房吗？你压缩了需求，但是也同样压缩了供应，所以不等于房价会跟着跌。成交量就只剩下30%，但是成交的价钱目前还是维持。
 

　　【邓荣兴】：刚才几位老总都说了意见，我会在另外一方面看。这几年出台一些政策房价都没有降下来，政府出台“限购令”不是针对房价，反过来现在很科学，今天出台“限购令”，他计算如果用两年、三年、五年，用这个政策也多少人可以买进这些房子。用了“限购令”以后，有多少人有足够的条件买房子，它来得更加科学。以前加税费就以为你不卖，但是现在不是了，现在用供应量控制你更实际。每个区都有自己一个数据，我觉得政府没有打压我们的房价，也没有办法打压，反过来不如在购买方面稳定每个人有多少套，再随着市场调整价钱。
 

　　【主持人】：因为各位老总都是中介门店大佬。目前各位公司的成交价和成交量较去年同期有怎样的变化？

　　【施宏叡】：今年其实很特别，1月份大家都在赶末班车，1月份大家意识到了政策快下来，在整个1月份有一个火爆性的增长。这个增长比往年很多1月份都要好，甚至我们敢说是这十年的奇迹。反过来2月份，各个公司大家都很冷静，不光是因为2月过农历年，而是既有1月份的超前成交，也有2月的过年气氛，再加上我们所说的猛烈新政，包括银行本来是第一季度要批的贷款，几乎只用了一个月甚至半个月，就在1月份全部批完了。有了这么的结合，以汉宇为例，虽然没有到2月底，但是从数据来看，同比过去几年继续有下降，下降幅度还超过50%。其实我们也很认定一点，往年过完年初七大量客户就来看，初十已经下订单，十五已经启动了每一年新的小阳春。今年恰恰相反，这么高频率的政策没有让客户压力减低，反过来观望气氛越来越浓厚。如果说从整体的成交数据来看，同比过去几年应该超过50%以上，我想个别可能有一些小中介“挂零”，在整个市场比往年淡季很多。

　　【胡正华】：从整个成交量的数据来看肯定有很大的下挫，加上春节的缘故，包括我们所说的政策影响，无论是挂牌量还是成交量，大家毫无疑问在这种状况下考虑看一看、等一等，这是每个人所采取的措施。所以整个交易各方面，从我们福美来的数据来看，二手房交易量和挂牌量在60%以上的下挫。另外租赁相对来讲好一些，可以看得出来租赁整个交易还是比较活跃的，而且看房量也有大的提高，这是和买卖不一样的。另外在商业地产销售方面和年前差不多，没有太大的变化，影响明显的就是二手房买卖，尤其是中高端总价房子影响更加严重一些，现在大部分成交都是一百多万小标的居多，每个价格段的反应有不同的情况。

　　【主持人】：目前中介这边会不会有转售为租的情况？

　　【胡正华】：现在有这样的趋势，我卖掉以后没有其他可投资的渠道或者更好选择，通货膨胀这么高，今后几年可能还有通货膨胀的情况，这样大家肯定选择不如持有，不行就转租，这种比例在上升。

　　【李锦德】：根据我们中原地产门店的反应，2月份转售为租大概20%左右，市场比较好的时候，我们中原租赁比就是1：1，目前租赁是三倍了，3个租赁成交才有1单买卖成交。比如今年2月份和去年的2月份，我估算成交量跌了50%。但是同比来看意义不是很大，我喜欢不如搞一个环比，1、2月份跌幅很大，买卖萎缩了80%，1月份有100单买卖，2月份只剩20单了。

　　【邓荣兴】：我觉得李总说得很多，同比没什么意思，环比我觉得和李总差不多，他好我一点。另外我还要说一个比较怪的现象，我在电话和业主、客户沟通出现一个现象，就是客户提前续签，很多租客在房产税出来以后主动要求业主，比如还有5个月满月，先续签，我加你的幅度可能在10%-15%，可能租客觉得加这些还是便宜。

　　【主持人】：目前成交量下滑，各位老总会不会认为量萎缩，市场的供需又不平衡了，房价会因此反上涨。

　　【施宏叡】：我觉得整体来说还是要看区域和不同类型。政府没有说过回调20%、30%，如果市场控制在比较健康有序的环境，各个领域都可以接受，包括我们还有CPI、GDP不断上涨，这些冲淡了房价在过去平稳的上涨幅度。房价未来走势方面我个人是这样看的，成交量无法避免肯定是下跌的，发挥了“限购令”的作用，也就是买不到，甚至未来的走势在大房型，甚至所说的中高档房子可放出来的数量和可买者其实也是越来越稀。如果是一些中高档和大户型未来业主，它继续上涨也有理由。现在比谁快抛盘的同时，在一些刚性需求供应量不断提升，这些可能就有下调的压力。未来走势有一定是肯定的，我们在未来短时间里面看到的是房价趋向于平稳，不会往年一年就涨50%、80%，我觉得未来的一年会比较平稳。

　　【胡正华】：我觉得价格从现在政策密度和影响上，上半年往上走的可能性是非常小的，相对来讲回调的可能性大一点。上半年因为基于政策的连续性，目前有很多的点可以再配套出。尤其是影响到开发商的变化，如果开发商在资金链比较紧张，或者说受政策影响比较大的话，开发商降价促销势必影响到二手业主们的房价心态。因为开发商主要是一个标杆作用，这是我们要关注的点，如果开发商都打折促销，二手房在价格方面也有下降的空间存在，都会改变大家对于价格的预期。当然这里面也不是很绝对，我们可以看到很明确的点，第一经济高速增长，从算经济从10%掉到8%，全球来说也是增长很快的。包括通货膨胀压力越来越大，政策区域不稳定，导致大宗物品价格上涨，包括石油、黄金等一系列的，这些毫无疑问都会影响到通胀的控制。在通胀高起背景发展过程当中怎么保值增值，老百姓也好、投资者也好都面临这个问题，怎么办？钱放在银行里面贬值，可能投资房产是相对一个比较好的选择，尤其是往往经济高速成长时期一个国家的房价很难有很大的回调。今年再怎么调，国家经济增加还要“保八”，通货膨胀至少在今年还是一个主要面对的问题。局部区域或者一些局部城市随着开发商的价格策略会有这样的变化，这种可能性也比较大，至少在上半年小幅回调的可能性存在或者比较大一些。下半年也很难说，各种因素很难完全判断，包括政府这个导向性影响很大，价格调控目标，上海市政府承诺3月底出台价格调控目标，这可能是一个风向标。包括3月份两会的政策和进一步政策的执行是什么样的结果，这个我们无法完全预料，整体还有待观察。

　　【李锦德】：我同意两位老总的看法。我个人觉得这个政策会持续一年，市中心房东资金实力很好，我认为没有降价的空间，市中心普遍维持，而且高端的物业一年下来成交量保持很小或者低迷，如果低迷的成交量下面房价不会涨，但是也降不下来，所以是维持，拉锯战。至于市中心外围会受开发商开盘，估计会降价，我猜开发商降价幅度有5-10%的让利。随着开发商的降低价格，周边的二手房会是受害的，肯定也跟着下来。

　　【邓荣兴】：我完全同意三位老总的意见。三位老总的意见就是我的意见。但是我还是想提一样东西，现在全世界货币都是在盈余，美国、欧洲也出现了动乱，美国的第二波、第三波稳定过来了，还有西班牙、葡萄牙这些，全世界都看“金钻四国”，中国和印度每一次CPI的上调，全世界都是最高的，人力过剩，创造力大，制造品也是越来越多从中国和印度做出来的。但是全世界最安全的地方还是在中国，所以热钱进来的方向才是一个最大的世界影响。中国每一个动作不是中国的一件事，中国关于一个经济体系是全世界都关注，不是前以前进来中国13亿人赚一块钱的理论，现在房地产政策出来没有一个人不讨论的。你说房价低，最近没有好的理由令它会升的，长远来说，其他的老总提出来那些关于房价升幅的有利因素完全是事实。对于房价来说，政府这个做法不一定是要打压房价，因为他看的是全中国的经济，所以他有另外一个想法的。

　　【主持人】：2月18日出台限售细则，各位老总手上资料也看到了，交易中心如果不获批购房申请，必须到中介和开发商那边购房。这样就会出现违约现象，中介会涉及到哪些事项，什么方面会对双方造成一些影响？

　　【施宏叡】：最直接的就是首付定金和签完合同的首付款。很多中介在法律文书上写到关于政策，也就是不可抗风险方面，我们会让双方在平等、合理沟通的情况下，把该退的东西尽量退回给下家。当然这必须经过我们完全审核，包括我们所说的交易中心表明不能买，这是不可抗风险的。过去我们也有处理这种方案，在现在阳光的交易环境下，双方都能理解，比如开发商也下了一些定金，买一些一手盘。开发商也会针对这个政策做出相对符合市场各方的理由，做出一个适当的处理。中介都有交易管理部，在过户手续方面也有专业人士为上下家服务。今天我们的交易还没有出现因为要求过高或者不能理解发生大的事情，我们的处理还是相对不错的。

　　【胡正华】：这可能会有一些影响，因为之前签的合同由于不能过户发生变故。无非就是上下家怎么达成一致，作为中介公司来讲无非在中间怎么处理好这个事情。像史总刚才所讲，在这么大的变故下讲大家心平气和可以找到解决方案，也可以有一定的理解，处理方面不会有太大的问题，这要通过双方的协商，对于中介公司来讲有义务把这个事情处理好，得到双方的认可。同时双方也需要互相理解，在这个问题处理本着理性的态度看待这个问题。

　　我们现在遇到的情况和施总所说的一样，没有因为这样造成双方互相之间不能接受的恶性状况。对于中介的影响方面会付出很多的劳务，佣金或者劳务费方面有影响，这是比较直接的问题。

　　【李锦德】：我提醒一些房东卖房注意什么呢，目前还没发生，但是我有点担心一种情况的出现，就是买卖双方过户，但是过不了，刚才两位老总说了违约责任问题不大，大家都认为这是政府政策的影响，不需要负责任的，解约就OK了，其他小费用大家都可以协调好。但是有一样真的很麻烦，就是房东有贷款，还贷了去过户，过不了，银行之前的贷款已经还了，现在不能过户，就卡在了那里。比如我原来贷款300万，现在要过户，我要拿300万的现金还银行的贷款才能过户，万一过不了怎么办呢？你不可能和银行说现在不过了，根据以前这种贷款的方式重新给我贷，估计银行做不到。如果他要重新贷麻烦也是很大，如果他能够获得另外一家银行或者同一家银行再次为这个房子重新申请贷款，这个额度可能也不一样，以前可能贷很多，首付两成。这个问题相对于真的很头疼，但是政府或者相关机构也没有做出相应的回应究竟怎么处理。所以应该提醒交易双方必须相对比较有把握的情况下，否则这个问题就比较头疼。

　　【邓荣兴】：我觉得近期政府已经想到这个问题，以前我们的政策出来，政府没有关注会出现什么问题。但是这次很奇怪，他列出了一些东西出来，最主要说明一点，如果真的不能过户，大家都不需要负法律责任，他考虑了很多问题出来。刚才李总说得更深入没有考虑清楚，政府可能认为违约，大家不负责任就可以了，李总提到那个问题确实很大。另外对于业主和客户是不平等的，先不要说我们的中介费（我们更加不平等）。业主选择了你，可能要花一段时间考察你，可能有另外一个客户给他的条件是没有这么好，但是他真的可以购买这个房子的，这个业主因为选择了这个人，原来他有隐瞒的东西，到最后过不了，业主找的那个客户基本上该没有了。这块是政府没有想到的，以外拉倒就没事儿了。后面的麻烦我相信政府想到了，但是没有想的这么透，我还是抱着不是很乐观的态度。

　　【主持人】：我这边有一个问题想考一考各位老总，如果一个家庭目前已经有两套房，一套是以前的动迁安置房，还有一套就是十几年、二十年的老公房，这个家庭是否还能够再购买一套新住房？

　　【施宏叡】：如果按照两套房来说，第一套动迁的房，政府细文有说过，里面不包括动迁房。至于你说的老公房是算的，还要看他家里成员。如果他也孩子已经满18岁，可以拿一个脱离家庭成员，可以用儿子的名义重新再买，而且还可以享受首套政策。我个人认为如果要改善这个家庭，如果孩子超过18岁建议他提前把这个名额分出来，市场合适，经济能力又可以支付出来的话，也可以买一套大一点的，大家一起居住，这也是一个不错的选择。

　　【胡正华】：因为动迁房不在限售的范围之内，这是可以肯定的，他还可以买。至于其他复杂的情况，比如说以家庭为单位，是否能够真正获得优惠利率还是无法保障，不是所有银行的政策都是透明和明确的。整个政策银行方面都在变化，如果要操作，我建议是要快一点，否则算第二套房，首付成数和利率都可能会有其他的变化。现在从网上得到的消息还是从银行得到的消息都在研究对于第二套房、第一套房取消优惠利率，同时利率还会1.2、1.3倍的做，不知道哪天可以实行，说不定哪天就做了。像这一类人群趁早做，尤其是信贷政策的变化谁也不敢打保票，包括加息和贷款成数和利率倍数，这里面的变数都还存在，而且可能性比较大。从我们各方面的了解情况，第二套房的对贷方面和第一套房的优惠方面都有变化，所以我觉得趁早，能做赶快做。

　　【主持人】：假设你的所有条件全部符合你不能买房子的条件，我还是想买房子有没有其他的方法？

　　【胡正华】：如果从中介公司角度来讲没有办法，4月1号要实行《经济管理办法》，其中有一条明确要求，经纪公司在做业务的时候，对于政策明确限定的业务不可以做。如果你是买商住的倒有可能，像酒店式公寓和其他的一些，或者你可以到那些不限购的城市买，这个还是有可能实现的。

　　【主持人】：我想请问李总，我注册一家公司，以公司名义买住房呢。

　　【李锦德】：注册一家公司很麻烦，第一注册公司有成本，虽然不高。但是出售的时候那个税费，赚取这个房子差价30%已经是很高了，不划算。我们有几个香港人，香港人还是比较放心，把一家空壳的公司转让，但是都有一定小风险，不一定是所有人愿意冒这一点点风险，更不用说本地了，本地骗局太多了。

　　【主持人】：如果我自己注册一家公司成本是1万块，因为自己注册，自己是老板，去买房可以吗？

　　【李锦德】：如果没搞错的话也不能买住宅，公司只能买商业用房，总资产不能写住宅，酒店式公寓也不算住宅，可以买，但是不鼓励这么做。至于你刚才说有没有其他办法，我们四家大品牌公司来的绝对不是今天做访谈，因为我们还要盖章的，政府说了要负责任的，买房人的申报，中介公司、开发商要在上面签字盖章的，是需要负责任的，还要核实他购买资格。你说做一些什么包装，能不能搞贷款，我们品牌公司肯定不做的。

　　【邓荣兴】：因为你提的问题是没有大的意义，怎么钻空档买房没有意义，最主要是有没有需要，有需要就买，买不到就看政府政策了，顺势而为。至于我们四大公司都可以讲，我们不做这些事的。

　　【主持人】：像刚才胡总说目前很多消费者或者购房者，有可能被政策限制买房，他们手中会有一些盈余资金，这部分资金怎样去把它投资。因为今年和去年商铺也比较旺，这方面有没有建议？

　　【施宏叡】：虽然在住宅已经是完全监控的情况下，我们还要去想一些保值的方法和工具。其实有关于国内投资的门路并不多，哪怕国外常用的基金、债券和其他黄金等在国内不是很流通。在行业里面我们建议从固有的住宅转型到商业。商业过去是在一个比较低洼状态的，大家知道住宅的流通往往比商业流通更广，购买和转化更容易。如果在各方宏观调控集中在住宅类下面，转投商业甚至商铺、办公楼也是一个不错的选择，甚至一些酒店式公寓，它的类型在投资方面，在往后的成交和转换率要比现在属于低迷的商业状况改善很多。如果我们有盈余资金，确实可以转化为商铺或者其他另类的商业投资作为一个保值的工具。因为我们没办法避免通货膨胀，买一些实体的物业还是一个比较能保值的工具，对于未来的商业还是看好的。

　　【主持人】：施总对于投商铺有什么建议呢？

　　【施宏叡】：最主要的两个字就是“流通”。过去商业算是比较低洼，商业在过去流通方面受到一定的阻碍，无论揭盘还是出售的时候不是太多的机构可以操办，甚至好的商铺也总是没有人出售，想买也买不到。选择商铺的时候要选择流动性，买的过程当中要考虑卖的时候是卖给什么样的人，有没有专业的团队帮我卖，卖了以后能不能拿回我应该得到的东西。另外就是安全。一个商铺买回来的同时，以前流行的包租等等，你还是要严格的理解甚至深入的把这个产品数透，他的包租或者给的回报能不能如他所说的做到，以及他的产品是不是我们认同。这里我提两样，一个是产品的认知，另外就是出售时候流通性是否很强，随时可以变现，这是过去的人面对商业遇到一定的困难。

　　【施宏叡】：我觉得商铺现在还有很多机会，确实规划也在做，我们还看到很多社区都在改善，尤其是临近上海的很多区域都是价值洼地，这些价值洼地从投资角度来讲还有很大的空间。在投资商铺这块一方面关注投资的政治收益，另外投资者还要关注租金收益，这些都是很主要的。在这些过程当中，房价涨到一定程度的时候，更多是要靠你的租金收益做回报，所以这方面可能是比较重要的一点。算你不转让也可以持有物业，长期的去有盈利或者有投资回报，这是必须要考虑的点。

　　另外就是对于规划和交通很关键。因为这些往往会改变一个城市或者一个区域基本未来的价格走势或者区域的兴衰都有很大的影响，包括我们所说的相关社区的人群也很重要，是什么类型的人在这个区域消费。商业最终的租金回报取决于业态的盈收能力。实际上这里面有很大的关联性，如果说起来有很多比较细的点。

　　如果从投资的角度来讲，除了刚才所说的商业，我们办到的办公楼、酒店式公寓都可以有很多的选择。另外我觉得从住宅角度，实际上也有一些投资机会，一个市场涨到一定程度的时候，大家买不起的时候可能更多选择租，我们要看到租金的上涨趋势或者大背景。现在通货膨胀，劳务成本上升，劳务成本上升对于企业来讲支付的工资就要增高，你的收入增加了，收入去到哪里，肯定要转化到消费能力，最终可能一部分回到房屋的消费上去，这个循环是肯定有的。而且这样的过程，年会看到这样的机会，对于很多投资客不妨可以考虑对于租赁上面收益的提高，如果是自己有一套房子、两套房或者三套房，可以装饰好再次包装，投一点小钱，把租金可以租高一点，找一些好客户，我觉得也是可以理解的好选择。另外说到价值感很强，对于市场区域比较熟悉也可以做二房东，可以做包租，作为投资者可以考虑这些点。这些从租金收益得到一些回报和保值增值的价值点，当然这需要具体的看你的资本情况和你想要的投资回报率到底多少，你想要的保值增值的能力到底多强，不同的投资物品有不同的回报率和风险。

　　【主持人】：你认为投资回报率多少以上是合适的？

　　【胡正华】：从老百姓心态来讲，至少要赶得上通货膨胀吧，说得再低一点怎么得赶上银行存款利息吧。如果你说通货膨胀加上去必须超过这个数，资产才可以保值增值，这是最基本要考虑的。

　　【李锦德】：两位老总说得很对。其实商业地产一个是商铺，另外就是办公楼。一般在一个成熟的市场，在国外或者在香港、新加坡、日本，正常来讲商业的房产单价高于住宅，但是在国内倒过来，所以它还有上涨的空间。往后全国各地所有城市消费市场都非常好，这是一个不错的长线投资。至于办公楼，因为在上海，上海未来二三十年都是亚洲数一数二的金融中心，办公楼的需求会持续往上。这两个都会有很大的保障，但是我提个醒，第一、买商业房产要量力而为，无论商铺还是办公楼，他不容易出售的，出售的时候不是那么容易的，不容易找到买家，它和住宅不一样，如果一个社区，如果比其他房东低2-3个百分点，就立马有人接盘了。但是商铺和办公楼不一样，套现的时候时间可能要长一点，这个要看资金实力。另外一定要长线投资，正常来讲没有人炒商铺和办公楼的。我提醒大家这也是一个不错的选择。

　　【邓荣兴】：关于这块我有一个赞成 (论坛 新闻)，有一个反对。赞成就是店铺，我们香港有一句话“一铺养三代”，你有一个铺可以养到你的孙儿都可以。这句话以为什么呢？你拿了铺应该是养着它，不要炒卖，这样你的利润很高，租金也非常高。有一个反对，可能你们有闲钱，我觉得千万不要投酒店式公寓，酒店式公寓买卖的税费比较高，尤其是上海这块很多人不能承受的就是管理费很贵，物价局登记一个备案收你很高的，最近我看电视，一个大厦在淮海路，管理费30块钱一平米，单价起6万多，这个大厦是我们香港有名的富翁女儿盖起来的，他老爸气的要晕倒了，他说盖一个小区都不用这么多钱。他收了30块钱的管理费，为什么房价6万多，不可思议，就是因为他的管理费。如果大家有钱的话去买店铺，“一铺养三代”，就算现在是空的也不要紧，环境不好也不要紧，总有一天你会守到值钱的时候。如果这个店铺能做餐饮的，更加可以放心的投进去，因为上海管理餐饮，尤其是新的区盖的房子上面大部分不让做有煤气的餐饮，如果有可以做餐饮还是可以买进来的。

据中国搜铺网(www.3puok.com)