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  • 德国:房屋租赁市场发达 补贴措施完善
  • www.3puok.com 2011-01-17 09:50:55 
  • 中国搜铺网讯         德国各级政府尤其是联邦政府把推动福利住房,即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入人群的住房建设作为必须履行的职责。

    在德国工作生活多年,记者结交了不少当地朋友,既有高级公务员和跨国公司老总,也有清洁工和报童。交往多了,记者发现,在他们中间,自购住房者或有此意愿者均占少数。究其原因,主要是德国拥有高度发达的住房租赁市场和完善的配套措施保障,特别是对低收入人群,政府还给予了各种住房租赁优惠政策。

    在德国,房地产业被视为社会福利机制的重要一环。德国人普遍持有这样一种看法:“即使住宅市场从总体上讲是供需平衡的,但仍有一些家庭无法依靠自己的力量获得相应的住房。”因此,与医疗、教育等福利一样,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。其《住宅建设法》明确规定,要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房。

    在法律的推动下,德国各级政府尤其是联邦政府把推动福利住房,即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入人群的住房建设作为必须履行的“职责”。联邦政府自1949年以来,每年都向各州提供数额不等的财政支持用于住房建设或补贴。2006年9月1日生效的《联邦改革法》将住房职责划归各州政府后,联邦政府虽然不再需要提供财政支持,但作为补偿,从2007年至2019年仍必须向地方转移财政资金。据统计,战后60年来,德国先后建造了近1000万套福利住房。

    不过,德国福利住房在发展后期却呈逐年减少趋势。据一位房地产专业人士介绍,这既是因为住房紧张状况已得到缓解,也是由于这种高福利公共住房绝大部分是低于成本运营的,给拥有产权的各级政府造成沉重的财政负担。以科隆市为例,福利住房每平方米月租金为4.8欧元,一般商品房每平方米月租金为7.8—8.8欧元,前者比后者要低40%—50%。近来,在国际金融危机和财政危机的双重打击下,地方政府纷纷将这些住房私有化。统计数据显示,1987年德国拥有福利住房390万套,而目前仅为200万套。因此,从发展趋势上看,德国各级政府将会慢慢退出公共住房领域。

    但这并不意味着福利住房的消失。德国的房产政策是重点考虑住房的社会属性,其次才是市场属性。这种性质在德国《基本法》和《住宅建设法》中都有明确的阐述。那么,在政府退出公共住房领域之后,福利住房如何得到保障呢?专家认为可以采取以下几方面措施:

    一是通过政策影响住房市场。无论开发商属于公司、个人还是住宅建筑企业,要想获得政府的支持,即长期贷款、低息贷款甚至是无息贷款,以及土地,包括土地优惠等政策好处,都必须与政府签订一个合同,待房建成以后,优先以成本价租给政府或政府指定的住户,成为公共租赁市场的一部分。政府利用优先使用权,将这些住房出租给普通居民和低收入人群。

    在公共住房领域,德国不存在完全的市场经济。即使是个人买房,也享受了国家提供的各种优惠政策,比如银行优惠贷款、买房补贴等。投资人即使完全靠商业运作,不要国家任何补贴或优惠政策,在德国住宅市场供需基本平衡,甚至是供大于求的情况下,也不存在任何运作成功的可能性。他们的前途只有一个,就是与政府合作,在合同期内以成本价租给政府或政府指定的租住人群,待合同期满后再以市场价出租或出售。

    二是给低收入人群提供住房补贴或发放“住房款”,以便他们能够在住房租赁市场租到适合自己的房子。哪些人属于低收入人群,哪些人可以获得住房补贴或得到“住房款”,法律或地方法规都有明确规定。2009年,德国人均月收入为2400—3000欧元。据此,每月收入在2200欧元以下的单身家庭,两个成年人带一个孩子且月收入在4100欧元以下的家庭,都可以申请租金上涨补贴,即上涨部分的90%由市政府承担。同样以科隆市为例,科隆市有100万人口,其中10万人享受住房福利补贴,1万人住社会福利住房。据中国搜铺网(www.3puok.com)