中国搜铺网讯

对于南昌楼市的大部分板块来说，2010年注定是不平静的：大环境上面对着史上最严厉的楼市调控政策，小环境的变化则发生在板块与板块之间。

　　红谷滩显现市中心效应，是为“西进”。

　　市中心板块价格高歌猛进，一举把南昌带入房价万元时代；作为“两核”之一的红谷滩与市中心板块距离越拉越近。这不仅表现在价格上，该板块今年上演的“住退商进”也进一步奠定了其CBD的地位。

　　高新板块脱离城东板块独立，是为“东拓”。

　　由于配套逐渐成熟以及保利、绿地等众多房产“大鳄”的进驻，原本依附于城东板块的高新区也从母体剥离出来，成为了一个独立的板块。

　　不仅如此，青云谱板块迎来了万科润园 (论坛 新闻 视频)、朝阳洲多宗土地高价成交、象湖新城热销……

　　和以往销量往往集中在几个板块不同的是，各区域板块在今年都演绎出了自己的精彩。通过种种迹象，我们不难看出，在城市化进程中，南昌版图在不断扩大的同时，组团以及板块的概念更为清晰。

　　2010年，轨道交通地铁1号线工程及旧城改造工程是市民最为关注的热点。这一年，南昌市迎来了史上最大拆迁量的一年，拆迁户重新选择住所；若干年后，贯穿全城的地铁将拉近城市中心与城市边缘的距离。还有西客站的建设、2011年的七城会……都将助推南昌各大板块焕发勃勃生机。

　　来年，南昌房地产发展新格局还将迎来新的篇章。

　　红谷滩板块：CBD效应渐显

　　关键词：住退商进 城市综合体

　　今年是红谷滩中心区住宅“扫尾年”。红谷滩片区居住焦点转入红角洲、凤凰洲乃至片区边缘的新建县。同时，大体量商业即将投入市场。其中以办公楼为主，包括部分公寓。红谷滩“住退商进”，但依旧是南昌楼市的焦点和热点。板块表现：

　　随着配套的逐渐成熟，红谷滩新区楼市价值得到进一步认可，房屋价格稳步上升。年初至今，新建商品房价格上涨约1600余元，现均价在8300元 /㎡左右。今年以来，红谷滩片区共有大小九块土地挂牌拍卖使用权，仅有两地块性质为住宅用地，其他为地块用途均为商业、商务综合、商住等。

　　商业配套方面，该区域已经开业运营的较大规模商业配套有洪客隆（第一街区店）、天虹广场（红谷滩店）、洪城大厦百货（红谷滩店）。人们对即将开业的洪客隆地中海阳光 (论坛 新闻)店，以及预备在红谷滩打造大型商业综合体的万达表示了极大的期待。

　　高新板块：新板块的崛起

　　关键词：大鳄入驻

　　对于高新区来说，今年绝对是不平凡的一年。保利·东湾国际 (论坛 新闻)、保利艾溪湖住宅项目、绿地城东综合体的入驻使得高新区剥离城东板块母体，以一个新兴板块的形象屹立于南昌楼市，并且成为卧虎藏龙之地。政府参照苏州工业园对其进行打造的意图，使其吸引了顶级房企的目光，也成为今后几年南昌最值得期待的地产板块之一。板块表现：

　　总体来说高新板块今年房价表现较为平稳。现在均价6000元/㎡左右（包括洋房和高层），从年初至今，涨幅达到25—30%，表现好于往年，也是受到大鳄入驻以及配套逐渐落成的影响。

　　高新区是今年土地出让最为火爆的区域。今年至今共有约20个地块挂牌拍卖。土地性质工业、住宅、商业均有。商业配套上，该片区现以社区商铺为主。

　　青云谱板块：老城注入新活力

　　标签：文化势力 平稳

　　青云谱板块的楼盘并不多：博泰·魏玛峰尚 (论坛 新闻)、恒茂英伦国际 (论坛 新闻 视频)、蓝天郡 (论坛 新闻 视频)、今年异军突起的万科润园，以及明年将开盘的大型商业配套——悦达 (论坛 新闻 视频)·家乐福 (论坛 新闻 视频)。

　　该板块的楼盘八仙过海各显神通，将各自楼盘打造得惹人疼爱，比如英伦国际沿袭恒茂一贯的精工品质、魏玛峰尚出色的园林打造以及万科润园依托八大山人—梅湖景区的文化内涵打造出的高品质物业。板块表现：

　　承应南昌大昌南的发展趋势，作为南昌南向通道的青云谱板块也借机赚了不少眼球。包括万科、悦达·家乐福在内的地产打造巨擘先后入驻，其发展潜力也已经不可小觑。尤其围绕八大山人以及梅湖等或“文化”或“景观”势力打造，其地产将具有很大的张力。

　　尽管今年该板块表现平平，除了万科润园外，住宅均价在5300元/㎡左右。但因万科润园一骑绝尘房价过万拉高了房价，所以板块均价不低。但业内人士估计，该板块今年涨幅不超过20%。面对今年风起云涌的土地市场，青云谱板块表现很“淡定”。仅有一块面积为93.46亩的居住、商业、办公综合用地挂牌。

　　商业配套上，该片区以街铺为主，值得期待的是明年开盘的家乐福。

　　青山湖板块：湖景房抬高区域价格

　　关键词：房源少 价格高

　　俗话说：“靠山吃山，靠水吃水。”这句话同样适用于楼市。青山湖区的房子有多贵？关键还看，它与湖靠得有多近。

　　青山湖区，作为南昌老城区的一部分，在城市配套方面相对成熟，同时与市中心的链接也相对紧密。在青山湖东北岸，已经形成一个以湖景为最大卖点的高档住宅区，这些房源的推售，往往撬动整个青山湖板块的市场。板块表现：

　　目前，区域内主要在售楼盘，有万科青山湖 (论坛 新闻 视频)、香溢花城 (论坛 新闻)、满庭春MOMA (论坛 新闻 视频)、金域名都、中凯蓝域 (论坛 新闻 视频)等近十个项目。其中，靠近青山湖的项目多为高端社区。以万科青山湖为例，其联排别墅的均价在2.5万元/㎡左右。目前在售的精装高层，均价已达到1.8万元/㎡。香溢花城的高层，均价也在9000元/㎡。而配套更为完善的金域名都，8月推出的公寓，均价1万/㎡，未开盘即售罄。青山湖周边已经成为“富人区”。而离湖略远的地区，房价相对要低得多。

　　南昌房地产信息网数据显示，青山湖前三季度的新房销售总量（含非住宅）为31.25万㎡，成交3151套。但随着金域名都、中凯蓝域等楼盘开发进入尾声，而且目前待售新盘，仅有天御国际公寓 (论坛 新闻)这一小体量项目，而土地供应方面并没有太大动作，该区域明年的销售体量将有所减少。（记者彭超）

　　昌南板块：价格随着大盘走

　　关键词：水涨船高

　　昌南板块的新房销售，主要面向莲塘城镇居民的改善性需求和城市化进程中的刚性购房需求，仅有部分楼盘面向全市销售。随着南昌市各个区域房价的攀升，昌南板块也水涨船高。板块表现：

　　南昌县房地产信息网数据显示，全县目前的住宅成交均价为3624.6元/㎡（含象湖板块），相比于1月的3240.33元/㎡，有较大幅度的提升。

　　而昌南板块面向全市销售的项目并不多，有恒大绿洲 (论坛 新闻 视频)、大湖之都 (论坛 新闻 视频)、康城 (论坛 新闻)、梦里水乡 (论坛 新闻 视频)、玺园 (论坛 新闻 视频)等几个。其中又以恒大绿洲为主。自今年5月24入市以来，恒大绿洲保持稳定的价格，并凭借其品牌优势，累积成交508套。大湖之都、康城、梦里水乡等楼盘的销售也比较稳健。

　　近年来，以南昌县为主的昌南地区，房价一直趋同于南昌市整体房价的走势。明年该地区的楼市走向，也多半会受南昌整体楼市的影响。而昌南客运站地位的显现，以及世界500强华润集团的入驻，该区域对南昌市整体楼市的影响也将加大。

　　新建板块：板块效应逐渐萎缩

　　关键词：“缩水”板块

　　乐化组团、大昌北……经过一次次划分，新建板块已慢慢缩水，并受红谷滩等周边板块的辐射影响，新建板块效应也正日渐变弱。板块表现：

　　一边是热闹的红谷滩板块，一边是有些沉寂的湾里板块，紧邻这个板块的新建板块大概是冰火两重天。今年，御湖半山 (论坛 新闻 视频)、领秀公馆 (论坛 新闻)、莱卡小镇 (论坛 新闻)等几个项目的加推入市，也让新建板块显得有些活跃，但是和相邻的红谷滩板块比较，却远远不如。“板块的项目量少，还是比较沉寂，明年的情况变化应该不大。”拙正投资咨询有限公司总经理万彬认为，新建板块被划分走很多部分，已经越来越小了，板块效应也渐渐不明显。

　　之前，南昌规划委员会提出五大组团之一，乐化组团将打造依托昌北国际机场，集空港服务业、临时制造业、航空物流等相关产业为一体的对接国际的重要枢纽地区，同时，新建县长堎片区将完全对接红谷滩新区，打造大昌北。

　　京东板块：正悄然蜕变

　　关键词：城市东进 品质提升

　　南昌首个准现房别墅项目，浪琴湾 (论坛 新闻)落户于此；本土知名品牌洪大集团又在该板块推出两大力作……当南昌城市“东拓”号角吹响，即使高新区剥离城东板块，这里也不失热闹，板块品质也在不断提升，城东或许正在悄然“蜕变”。板块表现：

　　城东板块虽和市中心连成一片，但在产品、价格上还有一定距离。“相对于市中心板块来说，这里的楼盘档次要低些，价格也比不上。”同致地产副总经理吴志凌如此评价。老项目世纪风情 (论坛 新闻 视频)依然销售火爆，然而，新项目浪琴湾的入市也给城东带来了一次品质提升。超高别墅项目浪琴湾，以32000万元/㎡的价格低调内部认购，板块明星实至名归。

　　今年，世纪风情、浪琴湾、水榭尚都 (论坛 新闻 视频)、东城一品 (论坛 新闻 视频)、天香四季花园 (论坛 新闻)、洪城·东方国际、洪城·东公馆……等多个类型项目让整个城东板块显得热闹非凡。 “目前，城东的土地供应量比较大，而红谷滩的土地很少，新房供应量也正慢慢减少，放眼南昌，自然向东转移。”拙正投资咨询有限公司总经理万彬表示，依托丰富的自然资源和强大的经济后盾，城东板块的高端产品将增加，价格也将拉伸。

　　湾里板块：旅游地产蓄势待发

　　关键词：红湾公路 湾里组团

　　据悉，红湾公路将于明年一月通车的消息犹如一只强心剂，让大家振奋，而这对湾里板块来说无疑是一大利好消息。同时，湾里组团的规划提出，也给该板块提供了一个更为清晰的定位和发展方向。板块表现：

　　湾里，风景宜人，被看作是南昌的“后花园”。而不少房企也正是“相中”湾里的好风光，以此造势。但纵观全年，湾里板块显得有些沉寂，只有永惠· 漫谷、罗马假日 (论坛 新闻 视频)等极少数项目启动。截止11月，板块新推、续推供应面积为36218.69㎡，供应套数为651套。

　　近日，南昌国土局又挂牌拍卖两宗地块，其中一宗位于湾里区长春湖景区南侧、规划王家路北侧，土地面积116.841亩。湾里板块连续两个月推出超百亩地块，有内人士据此表示，湾里将是供地主力。

　　南昌规划委员会提出了湾里组团，不少人开始看好该区域的发展。

　　“除了政府规划上的支持，保利在湾里的项目启动后，应该也会给整个板块带来拉动效应。”同致地产副总经理吴志凌说。

　　象湖新城：尽显轻熟之美

　　关键词：配套 契机

　　称其青涩，实已发展多年；说其成熟，还言之尚早。原生态的象湖赋予了象湖板块得天独厚的优美环境，为象湖新城成为南昌最具潜质的人居板块打下了良好的基础。

　　但由于以往的生活配套、商业配套等设施的滞后，象湖新城一直处于不温不火的状态。然而，随着2010年旧城改造全面展开、朝阳新城的深入开发，象湖新城即将面临新一轮的发展契机，其轻熟魅力也逐渐展开。板块表现：

　　象湖板块的范围：南隔堤以南，雄溪河以西，赣江以东。根据南昌市城市发展总体规划和象湖新城的控制性详细规划，整个象湖新城占地28平方公里。该板块中的绿地兰宫 (论坛 新闻)、九里象湖城 (论坛 新闻)项目已经售罄。

　　截至11月底，象湖新城在售楼盘主要有罗马象湖壹号 (论坛 新闻)、力高国际城 (论坛 新闻 视频)、南昌居住主题公园 (论坛 新闻)、平安象湖风情 (论坛 新闻)、江西奥林匹克花园 (论坛 新闻)、伟梦清水湾 (论坛 新闻 视频)、保集半岛 (论坛 新闻 视频)、幸福时光 (论坛 新闻 视频)、景城名郡 (论坛 新闻 视频)、南昌小商品城 (论坛 新闻)等。今年，幸福时光以1970套的销售套数位居榜首。力高国际城、景城名郡等楼盘的销售情况同样异常火爆。

　　据同致数据分析，2010年截至11月底，象湖板块新推加续推，总体量为73.19万方，占全市供应量的19.2%，与去年相比，相差不大。然而，其价格则从年初的3177元/㎡一路上涨，到11月的4210元/㎡，涨幅达32.51%。

　　业内人士分析，2010年旧城改造全面开展带来了巨大拆迁量，而魅力象湖也被赋予新的契机。同时，在提高首付比例、加息、限贷等多重压力下，更多的置业者选择了性价比更高的象湖板块。

　　另外，作为连接象湖和市中心枢纽的朝阳洲板块的基础设施建设如火如荼，它的崛起，将在一定程度上带动整个象湖板块产品品质及整体区位价值的提升。随着明年天沐观湖国际 (论坛 新闻)、恒大城和宁波银亿地块等项目和房企的入市，象湖板块还将聚集不少人气。（见习记者陈璇璇）

　　朝阳洲板块：明年成开发热点

　　关键词：土地放量

　　今年，“土地出让”基本上成为朝阳洲的代言词。用疯狂来形容政府的卖地，不足为过。之前有不少业内人士及专家认为，“朝阳新城”只是开发企业的一个噱头。随着今年朝阳洲土地的大量出让，这一噱头，不久后将成为事实。

　　其实，朝阳洲片区作为南昌市老城区主要版块之一，一直以来作为政府的储备用地，普通民众对它的关注度并不多。从2009年年底开始，政府频繁对该片区的土地进行公开出让，知名企业争相拿地，朝阳洲地理位置、地块条件、自然景观等方面的优势逐渐浮出水面。板块表现：

　　近年来朝阳洲片区的“低调”，也使得该区域的房地产行业也处于待发展阶段。目前，仅有皇冠国际 (论坛 新闻 视频)、众鑫城上城 (论坛 新闻 视频)、洪大服装世界 (论坛 新闻)等几个在售项目。无论是皇冠国际，从09最低均价4800元/㎡到现在的均价1万元/㎡；众鑫城上城最初开盘最低价3980元/㎡，到现在的均价7400元/㎡；还是洪大服装世界从均价8160元/㎡，稳步上升至均价12088元/㎡；均体现出朝阳洲片区的发展潜力。

　　07年以来，政府对朝阳洲地区的市政改造力度不断加大，经过近4年的打造，这里的公共配套设施，已经有了翻天覆地的变化。而一年来朝阳洲地王频出，万科、正荣、力高、厦门国贸、万豪、东亚新华等十余家企业争相拿地，也预示着该区域未来的发展前景。据了解，明年朝阳洲将有数个新项目启动，未来 5-10年将，它将成为南昌市未来发展的重点区域之一。

　　市中心板块：价格高地供应洼地

　　关键词：万元时代 旧城改造

　　旧城改造，是今年市中心板块的大事件，大量刚性需求被释放。而就近安家的习惯，让人们自然将眼光投向市中心，但受土地限制，市中心板块项目量较少，甚至出现“有价无市”的情况，房价自然水涨船高，市中心板块已经迈入“万元时代”。板块表现：

　　据同致地产统计，截止11月，市中心居住商住用地共成交6宗，除一宗地块面积达到93.46亩外，其他5宗地块面积均低于45亩。而上月刚刚诞生的南昌楼面价“地王”，仅有11.72亩，恰恰佐证了，市中心的“寸土寸金”。

　　除了土地供应量少，市中心板块的项目量也不多。除去之前的旧项目，今年整个板块中只有滨江一号 (论坛 新闻 视频)、智通悦蓝山 (论坛 新闻 视频)等为数不多的几个新项目入市。

　　用同致地产副总经理吴志凌的话来说，市中心板块无疑是南昌楼市的价格最高表现。根据同致地产给出的数据，截止11月，市中心板块每月的新房入市均价几乎都高于南昌市商品房均价。“929”新政后的两个月，市中心板块的入市均价分别为13747.69元/㎡、10732.77元/㎡。

　　滨江一号,无疑是整个板块的绝对焦点。项目热销、均价14000元/㎡，也让其成为板块中名副其实的明星楼盘。除此之外，智通悦蓝山、金域名都、经纬府邸 (论坛 新闻)等多个项目均为万元大盘，可以说，市中心板块已经进入“万元时代”。

　　市中心板块项目一直是大家关注的对象。以央央春天 (论坛 新闻 视频)为例，尽管一直未动，却没有被人遗忘，经常“挑逗”诸多人士的神经。据了解，该项目预计将于明年5月面市。同样值得关注的，有位于佘山路的樟树林，此类创意地产项目将给老城区带来一丝新气象。不少业内人士认为，明年市中心板块的土地、新房供应量依然较少，价格居高，并且多往高端、商业项目发展。据中国搜铺网(www.3puok.com)