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曙光正在显现。

　　在刚结束的第十八届三中全会中，尽管只字未提房价，但肯定了未来市场在国民经济中的地位，也确认了市场在资源配置中起决定性作用。

　　这或许意味着着未来类似“限购”之类的行政调控将不再会频繁出台，“去行政化”的趋势明显。对于需求一直被压制的豪宅市场来说，行业前景正在发生微妙变化。

　　市场化思路主导 

　　三中全会公报指出，经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。市场决定资源配置是市场经济的一般规律，健全社会主义市场经济体制必须遵循这条规律，着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题。

　　克而瑞研究中心研究分析，房地产调控去行政化已大势所趋，为求平稳过渡限购政策短期内难言退出。上一届领导频繁使用行政性手段干预市场运行，近十年的房地产行业是伴随着一轮接一轮的政策调控一路走过来的，2004年至2011年间，全局性、大规模的房地产调控共有三轮，地区性、小规模的政策加压、政策表态几乎从不间断，于是市场起落完全取决于政策风向，大起大落，价格机制基本失灵，导致参与市场的各方都陷入混乱、无序和猜忌之中。

　　“从新一届政府执政近一年在各经济领域的措施手段来看，未来房地产调控去行政化已是大势所趋，站在行业的立场上，这样的改变无疑将有利于实现市场健康稳定发展，对于房企和购房者都将有重大意义，至于一二线城市高房价的问题能否解决，还将有赖于增加住房供应环节的努力。”

　　公报还指出，必须积极稳妥从广度和深度上推进市场化改革，大幅度减少政府对资源的直接配置，推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。政府的职责和作用主要是保持宏观经济稳定，加强和优化公共服务，保障公平竞争，加强市场监管，维护市场秩序，推动可持续发展，促进共同富裕，弥补市场失灵。

　　中国房地产协会副会长卞洪登指出，三中全会决定中之字未提房价，这意味着政府调控楼市的思路发生了重大变化。未来对楼市的调控应该更主要依靠市场的手段，因此“限购”、“限价”等行政调控手段应逐步退出市场。” 

　　不过，在短期内，限购政策要退出还有一定难度。

　　克而瑞研究中心认为，纠正过去十年房地产行业管理的错漏绝非一举所能促成，尤其在部分供求矛盾异常激烈、社会舆论压力偏大的核心城市，短期内如将诸如限购、限价等政策一并撤下，则市场预期将全面逆转，而考虑到房地产供应增加的时滞性，恐怕将导致无法收拾的局面。“因此，我们判断，至少在2014年之前，以限购政策为核心的行政性手段将依然在一二线城市层面上被普遍执行。”

　　豪宅市场现生机

　　自限购政策发布以来，豪宅市场受到限购的打压，成交量持续下滑。不少原本专注豪宅市场的开发商在业绩的压力下，也纷纷酝酿转型，涉及或加大了刚需项目的比例。

　　然而，今年以来，豪宅市场回暖的生机再现。从需求的释放，也可看出之前被压抑的情况。

　　克而瑞研究中心图表显示，今年前三季度，9大核心城市的豪宅成交面积持续攀升，平均每季度成交量约90万平方米，而2012年的豪宅每季度平均成交仅约60万平方米，2011年更低，每季度平均成交仅40万平方米左右。 

　　值得关注的是，在刚刚过去的第三季度，豪宅成交总量更是再创新高，包括北京、上海、深圳等在内的9大核心城市，在今年三季度的豪宅成交量已经达到近百万平方米，接近三年前的调控水平。

　　中原地产数据则显示，10月上海市单价5万元/平方米以上的高端楼盘共计成交322套，为2011年以来的新高。

　　同时，豪宅价格仍然有较大的上涨空间。

　　中金公司分析师宁静鞭在报告中指出，国际都市与北京、上海进行的对比表明，14个国际都市城市面积平均约620平方公里，大致相当北京五环内、上海外环内面积；其中核心区平均面积93平方公里，相当于上海内环内，小于北京三环内。而目前北京五环以内、上海外环线内承载的人口规模均超过1000万人，与首尔、莫斯科相近，超过国际都市平均的670万人，仅少于印度孟买的1300万人。

　　“中国一线城市核心区域房价只是接近国际都市平均水平，但是郊区房价占到核心区域房价的50%-60%，明显偏贵。因此，我们相对看好中国一线城市核心区，看淡远郊区。”宁静鞭指出。

　　另一个值得注意的是，政府同时强调了保障房的建设。

　　保障房建设，包括北京新推出的“自住型商品房”等，一旦落实，放大供应，将对刚需市场带来一定的冲击。

　　而相反的是，中高端乃至豪宅市场的需求则不会改变，注重豪宅的开发商有望因此受益。

　　尤其当市中心的土地日益稀缺，没有新的土地供应，仅剩的豪宅价值将逐渐体现。

据中国搜铺网(www.3puok.com)