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新“国五条”、20%个税、地王、限签、钱荒……这些在今年上半年陆续出现的关键词无一不牵动着二手楼市买卖双方的敏感神经。二季度的最后一个 月，广州二手楼市继续保持活跃态势，而在新“国五条”广州细则出台后，市场虽受到清明、端午等传统节气假期的影响，但从市场交投热度方面来看，看涨预期占 主导的格局，促使刚需买家入市积极性未受太大影响，尤其是在5、6月土地市场交投火爆后，买家只是对大幅反价的物业不买账。但出于担心越迟买越贵的考虑， 买家对位于市场价内的物业出手果断，而楼价方面，二季度末二手楼价亦已比一季度末出现近10%的涨幅。业内预测，由于目前楼价已经高位，加上广州二手楼市 以较理性的自住刚需为主，投资成分不高，在限购政策抑制下，楼价如2009年、2010年般快速上涨三成以上的可能性不高，会以平稳上升为主。

  回顾：

  前5个月成交已超4.4万套

  结 合一季度的情况分析，2013年上半年亦是限购限贷刚实行三年以来，价量表现同比最好的时间段。从成交量来看，据广州市国土房管局公布的数据统计，尽管6 月份的数据并未公布，但从1-5月广州二手住宅成交量已经超过44000套的情况分析，交投表现肯定优于2012年上半年的20595套，交投气氛亦比 2011年上半年的40324套更显活跃。在3月“新政末班车”行情之后，二手楼市交投仍保持一定活跃度，土地市场高溢价地块频繁拍出后，购房者群体对于 价格下调的预期已经降低，看涨心理促使购房者入市积极性增强，市场交投活跃度亦因此保持在一个较为活跃的水平。

  在市场看涨、供求关 系趋紧的市场状态下，二手楼价亦获得支撑。来自合富置业的成交数据统计，2013年上半年二手住宅成交均价为18694元/平方米，与2012年下半年相 比上升7%，与2012年上半年相比上升19.7%。此外，据广州市国土房管局公布数据显示，从今年2月份到5月份，二手住宅市场成交量已连续四个月出现 明显超越一手的现象，至5月份一手住宅成交仅占整体成交量的39%，而二手住宅成交量占当月整体市场成交的61%。正是去年5月份，局面恰恰相反，二手住 宅仅占当月整体成交的42%而已，一手住宅成交占比接近60%。

  分析：

  按揭型换房客受影响

  5 月份以来，广州土地市场交投非常活跃，白云、海珠、黄埔等区域均拍出高溢价地块，促使地块周边二手小业主乘机涨价，有的甚至将放盘价大幅调高15-20万 元，不过，买家市场对“地王”及业主涨价并不买账，大幅涨价房源看客寥寥，涨价一个多月后仍未成功出售的个案并不少见。在6月份虽然沙太南再有高溢价地块 拍出，尽管市场对后市预期普遍看涨，但受到上月买家冷对业主大幅涨价的影响，业主调价幅度有所趋缓，未再出现放盘价大涨一成以上的放盘个案。

  合富置业首席市场分析师龙斌表示，地王的影响主要体现在对后市的预期上，地王拍出后，相关区域可能出现业主提价速度较快的情况。

  地王周边涨价幅度较大的以电梯楼中大户型单位为主，目标买家群以改善型换房客为主，当中不少是依赖房贷才能购房的，业主涨价超出预算再加上遇上年中节点，改善型按揭购房者出手积极性受到一定影响。

  据了解，如白云区的云裳丽影、海珠区的罗马家园以及时代廊桥等楼盘的三房等中大户型单位，活跃在二手市场看房的大部分都是二套房贷购房的改善客，影响其出手 与否的除了价格的因素外，还有房贷的因素。时近年中、季末这个时间节点，房贷购房者出于担心自己购房计划会受影响而暂时观望，因此，近期一次性付款换房客 的出手积极性明显高于按揭改善型置业者。

  数据反映，近期购买中高总价物业的改善型换房个案当中，一次性付款的比例较之前有所增加。 合富置业成交数据统计，在总价超过250万元的改善型置业个案当中，近20多天时间内约有69%的个案选择一次性付款这一交易方式，而在5月份按揭购房的 改善型置业个案只占60%。

  在继续有高溢价地块拍出、对后市看涨预期继续增强的市场状况下，6月份广州二手住宅成交均价继续出现稳 中有升的态势。来自合富置业的成交数据统计，2013年6月份广州二手住宅成交均价为19856元/平方米，环比上月微升2.6%，同比去年6月上升 17.9%，这是自今年3月起连续第四个月二手楼价环比出现上升的行情，但涨幅较上月的3.3%有所收窄。

  预测：

  下半年价格将稳中有升

  合富置业市场经理梁燕明表示，下半年信贷环境大幅放松的可能性不大，有可能影响到买卖双方的心理，若出现市场资金面收紧、放贷速度减慢等情况，一次性付款购房的议价能力将有可能再度优于按揭购房。

  预计市中心拥有区位优势或名校、景观资源优势的优质物业，在市场需求旺盛但房源供应有限的带动下，下半年价稳或继续小幅上升的机会更大。在购房群体方面，下 半年广州二手市场亦将继续由刚需型买家主导，不过，房贷若出现收紧，将有可能影响到部分资金实力稍弱的刚需型购房者购房计划的实行。下半年整体二手市场发 展取向，一方面要看政策因素，另一方面亦将取决于市场供求状况以及购房者对后市走向的预期。

  价格方面，二手楼价将会继续走高。不过，由于目前楼价已经高位，加上广州二手楼市以较理性的自住刚需(首置和首改)为主，投资成份不高，在限购政策抑制下，楼价如2009年、2010年般快速上涨三成以上的可能性不高，或会以平稳上升为主。

据中国搜铺网(www.3puok.com)