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　由国务院发展研究中心信息中心日前主办的“2013京都论坛——产业结构调整与转型”在北京(楼盘)举行。在圆桌论坛环节，财政部财政科学研究所所长贾康、国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲、国家行政学院决策咨询部研究员王小广、中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生、北京万科有限公司副总经理肖劲就宏观经济和房地产市场的发展进行了激烈的讨论。来自全国各地官、产、学、研约300位代表参加论坛并与专家学者进行互动讨论。

　　宏观调控是不是必要?很多人认为越调越高，十年九调，越调越高。任兴洲在发言时对这点有不同看法。

　　她说，“全世界任何一个国家对住房市场从来没有一个完全的自由放任的市场机制，它一定是要政府调控的，因为住房本身太特殊，它既是生活资料，满足居住条件，居住水平，又是一个投资品，所以很难找到一个均衡点，因此特别容易出现泡沫和投机。另外它还有外部性，住房外部性很强，还有社会属性，还有收入再分配功能，关系到社会稳定。所以，对于房地产行业，没有一个国家不调控和干预的，只不过干预程度在不同阶段是不一样的，我国这15年从极度短缺向有一定存量方向发展，政府干预多一些，这可能有我们中国的特点。”

　　任兴洲认为，随着我们的发展和调控不断深化，对房地产行业的调控或者说决策应更具科学性，这一方面可能要逐步地增强。全世界各个国家的政策工具都不太一样，但无非有三个：土地、利率和税收。我们不能指望某一个政策起作用，一定是这些政策工具的有机组合，根据不同阶段的有机组合才能达到非常好的效果，某一个政策可能短期会起效果，但是长期不行。“我们也确实在摸着石头过河，到底怎么调，大家可能还在探索。”她说。

　　彭文生更多地关注于房地产和经济增长的关系。“讨论到房地产和经济增长的关系，大家都会想到房地产行业对其他行业拉动的影响，房地产市场好的时候，相关的投资需求的影响，对一些行业，如钢铁、水泥，上下游作用都很大，所以房地产是我们经济非常关键的部分。但是房价升到今天这个地步，可能不仅仅要关注对需求的拉动，还有对经济供给面的影响，即负面的影响。从今年一季度的经济数据可以看到，经济增长低于预期，表面上看有一部分是和政府控制‘三公消费’等这些有关系，但是我们要看一些深层次的原因，要看到房地产投资继续扩大，制造业投资连续几个季度继续放缓。背后的原因还是房价、地价、房租、地租上升得比较快，对其他行业造成挤压的影响越来越明显。”

　　房地产业如何才能健康发展，这其中财税能起什么作用?贾康也发表了自己的看法。他认为，任何经济体必须建立从土地开发到房屋建设和它的交易，以及到住房保有环节，全套的税费制度管理化，必须在不同的环节上，包括所有相关的税费合理化，包括我们过去空白的保有环节的税收，这是不可回避的历史性的制度建设任务。所以要体现它应有的水平，必须把过去的空白填补起来。这个历史潮流，中国要建设社会主义市场经济，走工业化、城镇化、市场化、国际化和信息化的现代化之路，中央非常明确提出要以更大的决心和勇气攻坚克难推动改革，房地产业和其他方方面面调控改革，包括财税制度的改革，要放在一个统筹规划里去通盘地设计。而这个大致的模样可能在今年秋天三中全会文件里面看到它的基本设计。

　　彭文生从收入分配和房价的关系谈了自己的看法。他说，首先收入分配的差距扩大，本身对房价是一个推动的影响，反过来房价上升太多，又加剧了收入分配的不平衡。中国经济的不平衡表现在很多方面，比如，消费不足、投资太强、服务业发展落后、工业发展比较快尤其是重工业、产能过剩、环境污染等问题。

　　彭文生看来，中国经济多方面的不平衡其根本原因是收入分配的差距，正因为收入分配差距到了今天这样很大的地步，导致平均的消费率低。道理很简单，穷人想消费，有很强的消费需求，但是没钱消费，富人有很多钱消费，但是每个人消费需求有限。这样的结果导致整个工业发展比较快，为投资服务，建立一些重工业，如钢铁、水泥，这就导致环境污染的问题。所以根本还是收入分配差距问题，在这个过程中间实际上房地产起了相当大的影响。

　　与前面三位专家不同，肖劲重点谈房地产的微观市场，“我们都是一个项目一个项目地做，一套房子一套房子地卖，一个客户一个客户地去服务，都是很具体的事情。国家多次对房地产行业进行调控，我们有很好的被调整经验。”

　　对于房地产企业如何转型?肖劲给出了万科的具体经验。他说，在观念上还是要不断地去转型，因为不转的话可能很快就被淘汰，实际上有很多企业在这几年转型不够快就被淘汰了。具体如何转型?第一，怎么去适应政策?其实政策它还是有一点可预见性的，每次基本上提前半年往往能够判断出政策的大致走向，因为市场表现出的所有信号都基本上给政策提供依据了，政策会依据这些信号去调整。第二，研究城市，因为在中国城市发展太不平衡，具体做法是在决定下一个项目之前，首先研究一下这个项目所在城市的人口，这个城市的人口到底是怎么变化的，现在是多少，年龄结构是多少，受教育情况是多少，人口增加或者减少的趋势是什么样。我们认为做房地产根本上是做人的生意，一个城市的人口如果是在减少，我们基本上是不会去的。其次，研究这个城市居民可支配收入。再次，研究城市里头新增商品房和已经存在的房屋组数比例关系。“我们就研究这三个数，判断好基本知道怎么转型。”肖劲说。第三，土地，我们到底拿什么样的地，不拿什么样的地。

　　肖劲认为，宏观调控和转型，对我们来说可以把握的更主要是产品定位。以前我们做定位都是做加法，怎么好，往上做加，超越对手，现在我们在做减法，因为这也是调控方向。我们先以天花板价格为依据，减去土地价格，减去一小部分利润，这是我们的定位。

　　企业自身也在不断调整，肖劲说，这是他们公司现在的一个变化。“我们的立足并不是产业本身，我们立足的更多的是房屋以外的东西。实际上每一次调控它的根本是调控那个房屋的单价和总价，为的是让更多人群买到，但是买到以后生活质量高低不取决于房屋大小，就要看房屋以外给他配什么东西，比如配个食堂，配个菜市场，配个药店，配个超市，配个洗衣店等。”

　　肖劲认为，对房地产市场的政策还会不断地调控下去。

据中国搜铺网(www.3puok.com)