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日前，一则“盘点十年房价”的微博引发网民热议，十年间全国城镇平均房价从2381元上涨到5791元，上涨143%。而北京、上海、广州等大城市房价更是翻了几倍。

2010年，史上最严“房地产市场调控”元年。客观来说，房价从2005年起高歌猛进，到2010年终于迎来相对的“冷却期”，但“十年九调，越调越高”，也是不争的事实。

今年2月，“国五条”出炉，随后又于3月出台了实施细则，它又会对遏制房价起到什么作用？

“国五条”出台，效果未知

小程前几年在深圳南山买下一套90多平米的二手两居室，今年却遇到了烦恼——去年他的工作调动到广州，如今想把这套房子出手，在广州再购新房，却遇上“国五条”。

当年他为少交些税，与原房主签订“阴阳合同”，合同价值仅为十多万元。现在这套房的市场价已远超100万元，若按照“国五条”征收20%个人所得税，他要掏出最少20万税费。

有人担心，“国五条”或将误伤“刚需”。在另一只靴子落地前，按照住建部专家解读，最终实施细则应该会延续一贯的“保刚需”思维，即现行国税总局的“个人转让自用五年以上，并且家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”——这意味着，这种“五年自住房”将在市场上走俏。

所以，受“国五条”影响最大的，是整个二手房市场。而新房价格很可能因为有购房者从二手房市场中分流过来而不降反升。

从2003年至今，国家对房价“十年九调”，但除了2008年受国际金融危机影响，房价明显下跌，2011年和2012年房价涨幅较低外，其他年份的房价上涨幅度基本都超过了两位数。

2002年，上海房价“高位调整”，住宅平均房价达到5430元/平方米的“高位”；北京商品房平均销售价格4761元/平方米；广州市十区商品房成交均价为4642元/平方米；国家统计局月度形势报告显示，2002年，全国商品房平均销售价格为每平方米2291元。

而目前：2012年，北京新建商品住房成交均价2.07万元/平方米；上海市商品住宅成交均价为人民币22461元/平方米；广州市辖十区新建商品住宅交易均价14044元/平方米；中国指数研究院数据显示，2012年，全国商品房销售均价为5791元/平方米。

“支柱产业”的黄金期

从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。

2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”

“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。

在利好刺激下，兴起的房地产市场一路高歌、迅猛发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。

2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”

2006年5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决。”

在此之前，央行已于2004年底开始紧缩“银根”，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006年，更具针对性的“国六条”出台，随后，“限价房”应运而生。

在今天看来，这一轮调控颇有“先见之明”，且房价上涨并没有像后来2009年下半年至2010年底那般反弹暴涨得厉害。然而，2005年-2008年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期”。以北京市为例，新建住房均价从约5000元/平方米飙升至15000元/平方米，涨幅达200%。

史上最严调控政策

为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”

随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年等刺激政策给房地产释放了活力。

这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。

2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。从最初的“随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”，到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”，到“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，楼市调控一直没有放松。

2010年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10%，当时被称为史上最严厉调控政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条”打出了“杀手锏”，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50%。限购、限贷、限价三管齐下。

2011年限购组合拳以来，70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。

不过，对于“楼市十年九调，房价屡调屡高”这一观点，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，房地产市场复杂程度高，影响房价变化的因素多，调控的难度很大。但房价是否就是调控调高的？这也要客观分析，政府不断地调控，而房价还在涨，但如果不调控呢？或许房价比现在还高、涨得还快。

未来依然将加强调控

房价屡调屡涨，深层次的原因，与一些地方过度依赖“土地财政”有关。统计显示，2010年，上海、北京的土地出让金均超过1000亿元，占当地财政收入的近一半。

“政府热衷卖地，抬高了房价；房价高涨，政府又有更多的税收，这是一个恶性循环。”山西建筑工程总公司副总经理柳树林说，“依靠土地财政不是长期行为，也不是健康行为，是一种类似‘毒瘾’的依赖症，必须下大力气戒除。”

3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中建议今年政府工作要加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。政府工作报告还建议，坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。

一些全国两会的代表委员认为，为促进房地产市场长期健康稳定发展，保障和改善民生，国家应广泛借鉴国际经验，尽早确定房地产调控体系相关制度要点，让消费者形成明确、稳定的市场预期。

贾康委员建议尽快明确房产税政策要点，即首套房不征税，但对首套房远远超出基本生活需要的面积按照累进税率征收。这样，不但可以抑制投资投机性消费，也给老百姓一颗“定心丸”。

宗庆后代表的建议更为具体：我国应建立阶梯式供房制度：向刚参加工作、收入不高的工薪家庭提供一居室廉租房，月租金控制在其月收入的10％以下；向工作一定年限、收入逐步提高的工薪阶层家庭提供一套面积90平方米的经济适用房，月供约为家庭月收入的20％，15年还清本息。

他还建议国家允许事业有成的高收入群体购买商品房，可不限面积、价格，但不得贷款，并退还原有经适房。

据中国搜铺网(www.3puok.com)