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　　据经纬行研究中心监测显示，10月广州十区签约7192套，计80.20万平方米，环比上涨9.08%，同比上涨73.97%，价格方面，签约均价为13305元/平方米，环比微跌4.23%，同比下跌3.33%，10月的广州楼市，成交再创限购后的新高，价格却出现结构性的下滑，原因很简单，多个刚需盘在黄金周前后集中开售，成交相对较好，为全市的成交做出了贡献。

　　此前有业内人士预言，由于上半年“以价换量”的力度过猛，刚需客被消耗殆尽，改善客将逐步接手之后的楼市，然而从九月和十月的楼市走势来看，第三季度改善客短暂接手，但进入“金九银十”以后，成交房价仍在结构性下跌，刚需客仍是市场主力。

　　笔者认为，出现这种情况，一方面是由集中推盘的户型决定，另一方面是由于目前国内尚未买房的潜性购房者实在太多。刚需客的心理很好把握，在一段时间的观望之后，刚需买家摸清了开发商不愿再轻易降价坚守的心理价位，加上对市场房价走势的进一步看好，两个因素相加让他们敢于此时入市。

　　刚需购房客的给力只是拉动房市的一部分原因，近期成交面积的上升，也得益于中心区域高端住宅成交活跃的带动，从9月开始，别墅豪宅的交易数量近期屡屡破表。目前市内豪宅买家仍以自用性需求为主，受新增供应入市及信贷利好的影响，买家购房意愿增大。高力国际数据显示，第三季度天河、海珠、萝岗等豪宅集中区域成交较为活跃。部分位于市中心黄金地段的高端住宅项目报价相继刷新市内最高单价水平，当中某项目的天际别墅单价高达每平方米人民币18万元。

　　一方面是刚需购房客的陆续入市，另一方面是天际别墅等超高端住宅受人追捧，广州房地产市场需求出现两极分化，这是个很有趣的现象。对于高端物业受到热捧，究其原因主要有两个方面，首先是随着广州国际化程度的加深，近年来高端物业得到了迅猛发展，特别是天际别墅等此前很少出现的物业形式，已经渐渐和国际接轨。另一方面，由于整体经济形势下行，各行业发展都受到影响，投资回报率不比往常，因此投资客与其选择其他投资形式，不如将资金回笼房产，又由于限购政策的影响，购买多套住房的成本会阶梯式上升，此时选择购买在黄金地段的大户型豪宅，不仅可以规避限购风险，同时也可以保值。

　　高端物业受捧无疑将结构性抬高房价，从而进一步的影响普通购房者对市场走势的判断，这一点已被市场成交数据证明。高端物业的交易高峰出现在今年9月，9月的楼市也出现了小幅度的量价齐升，而刚需客的入市高峰集中在10月中下旬，很多购房者选择此时入市，都是基于九月以来“房价处于上涨周期”的市场考虑，实际上9月份房价的上涨中高端物业成交导致的结构性上涨的因素很大。

　　值得警惕的是，天际别墅一类的高端物业供应毕竟有限，在下一个市场博弈期中，没有了高端物业对楼市均价的拉动，购房者很可能会看冷市场走势，到那时开发商将何去何从，又将是一个难题。

据中国搜铺网(www.3puok.com)