一、历史调控回顾

　　最近几次较大的调控

　　1、2003年6月，中国人民银行下发121号文件，提高商业银行个人住房贷款政策，不再执行优惠住房利率规定。同年8月出台18号文件，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。

　　2、2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。

　　3、2010年4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。

　　二、当前调控效果

　　房价未见明显下跌 反稳中有涨

　　尽管本轮楼市调控号称“史上最严”，但房价并未实质性下跌，究其原因，与调控期间各级政府推出的一些政策不无关系。最新一轮楼市调控开始至今，从中央到地方均出台过一些政策，有意或者无意地促进了楼市的回暖。比如今年六七月份，在不到一个月时间内，央行两次降息。央行降息的举措令开发商欣喜若狂，潘石屹便在其微博中写道：“终于降息了，赶紧奔走相告吧。”

　　地方政府也频频推出救市举措，试探楼市调控的底线，佛山、珠海等地都曾尝试过取消限购，芜湖在农历新年过后便推出救市举措，但这些政策都被中央政府叫停。也有一些城市的刺激楼市举措得到了中央的默许，比如扬州5月份推出的奖励买房政策。

　　由此可见，楼市目前正处于深度博弈，一方面中央强调坚持调控不动摇，另一方面地方又频频推出刺激楼市的举措。

　　三、房价走势：

　　中国房价连年上涨，背后有三条非常强的经济力量在起作用。一是货币供应量；二是建设成本；三是土地供应量。因为货币供应量太多了，中国房价才会涨起来；对于成本，包括人力费用、税和费、政府效率都有较大制约作用，总体上，成本巨增是普遍现象；对于土地供应量，全国普遍是政府控制土地，通过拍卖方式导致土地价格陡增，房价哪有不涨的道理

　　四、调控结果猜想

　　以下为发展去向猜想：

　　1、基本不可能的去向：房价飙涨 最终楼市泡沫破裂；房价暴跌 房地产泡沫破裂；

　　2、短期较大的可能：房价保持稳定 小幅度上下波动；房价保持阴跌状态 并回归合理价位；

　　3、中长期：房价合理增长 涨幅低于居民收入涨幅：调控过后，投资性需求基本被挤出市场，刚需主导楼市走向，房价保持合理增幅，涨幅低于居民收入涨幅，房价收入比逐年降低，房价与居民收入赛跑，越来越多的刚需族具备入市的能力。

　　五、值得关注的事件

　　地方政府打擦边球，新出政策直指“刚需”，目前有30多个城市出台了不同程度的楼市微调政策，微调内容主要集中在公积金贷款使用率和最高额度上。与以往“救市”不同，新出的政策直指“刚需”，政策内容也由触及限购政策的一些宽松条款转向以信贷政策为主。自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等，有30多个城市出台了不同维度的楼市微调政策，内容涉及限购范围变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

　　政府空间：鼓励刚需，鼓励商品房开发与建设，围绕促进“自住需求”进行，并没有偏向投资性和改善需求，这与国家目前大力倡导和推进的住宅产业化的宏观形势是一致的。

　　以下为重点事件：

　　1、被称作打响“龙年救市第一枪”的芜湖“免购房契税”新政，从2月9日的公布到2月12日的暂停，“短命”的芜湖新政存活还不到4天。

　　2、5月7日，扬州市房管局发布有关购买成品房的鼓励政策，购房最高可享受房屋合同价款千分之六的财政补贴。

　　3、7月13日晚一条网络微博称，“珠海市政府会议决定全市取消限价，前山河以西取消限购”。5个小时后，取消“双限令”被叫停。

　　4、就在珠海取消“双限令”夭折十天之后，南京市宣布出台救市政策。根据南京市政府发布的《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》，对于入选“321”计划的人才，首次购买商品房不仅不受限购令限制，同时还可获得购房补贴。

　　六、建议

　　1、限购限贷是中央政府调控的红线，只要不突破红线，那么刺激政策应该得到允许，就像之前的扬州新政。一方面，继续坚决抑制不合理需求，限购和限价是不能触碰的底线；另一方面，支持以首次置业为代表的合理购房需求，并从首套房贷利率、公积金贷款额度调整、首套置业税费减免等方面的“微调”来促进市场活跃；即：除了双限政策，其余空间大有作为。

　　2、户口政策：常住农业户口在当地购买商品房的产权者和直系亲属可以申请办理非农业户口，非本市户籍也可以购房入户

　　3、教育配套、基础设施设入力度。增强城市向心力。

　　4、美化城市，践行“城市让生活更美好”

　　5、加强城市功能管理，加强土地管理，严禁违规建筑。

　　6、成品房(装修房)政策。

　　7、人才、产业扶持政策。