中国搜铺网讯

住房的所有权和住房下面的土地的所有权是不可分离的，房产证什么时候办。在普通法国家，不存在脱离土地所有权而独立存在的住房的所有权，住房的权利人如果不拥有建筑物所依附的土地的所有权，他(她)就不能成为房东(landlord)，只能算是租赁持有者(leaseholder)。在这个意义上，无论如何制定物权法，只要住房的权利人无法取得土地的所有权，他(她)拥有的住房的产权就是残缺的，住房的房产证和一纸租约并无太大的区别。

1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”1995年起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用权期满后土地使用权由国家无偿收回，但没有规定国家收回土地使用权时必须对地上建筑和附着物进行赔偿。

《物权法》第一百四十九条规定”住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”但是，住宅建设用地使用权到期后，土地使用权进行续期是否收费、怎么收费等问题未在物权法中规定。

《物权法》第四十二条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。

我们发现，当住房下面的土地的70年使用期满后，我们并不知道能续约多久，也不知道为了续约将付出多大的经济代价。我们也不知道，因为什么样的“公共利益”理由，自己的住房被提前拆迁，而我们仅获得很少的“合理”补偿。

中国的《宪法》明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。宪法没有对“公共利益”作出定义，物权法也将不对“公共利益”作出定义。

普通法系的美国在1791年国会通过的宪法修正案第五条规定：“不给予公平赔偿，私有财产不得充作公用。”大陆法系的法国民法典第545条规定“任何人不得被强制出让其所有权；但因公用，且受公正并事前的补偿时，不在此限。”“公用”可以度量，能落实到具体使用的“物”上，比如为修路架桥都是“公用”；“公共利益”则很难度量，为了城市经济发展拆除旧城区是否是“公共利益”，这类问题很难形成共识。

历史和现实告诉我们，对一个公民私有财产权的最大威胁，不是来自另一个公民，而是来自国家，来自以国家名义的公权力的“合法”侵占。农民集体所有的土地因“公共利益”被地方政府以低廉的补偿代价合法征用；城市居民的住房因“公共利益”被合法拆迁，住户仅获得微薄的补偿，地方政府却在一级土地开发市场获得极高的土地收益。

如果法律不严格界定“公共利益”，我们无法排除利益集团滥用公权力，以“公共利益”的高尚名义，对公民的私人财产进行卑劣的掠夺。法学家江平认为，社会公共利益需要不能滥用，这样先天残缺的私人财产权力，注定了公民的房产得不到充分的保护。

物权法的立法目的就是要“保护权利人的物权”，而不界定“公共利益”就无法实现立法目的。如果物权法对公共利益不作具体规定，我们还能指望哪一部单行法律能够对公共利益作出规定。如果立法机关不界定“公共利益”，行政机关就将界定“公共利益”。行政机关将在具体的执法过程中“自行立法”。

不界定“公共利益”，等于是扩大了执法者的权力而缩小了公民的权利，从而增加了公民的财产权力的不确定性。

因此，住房的所有权和土地的所有权的分离以及“公共利益”的不确定性，这两方面都决定了公民的住房的产权只能是残缺的与不确定的。

70年产权有偿续期:不管是买房还是租房 就都将变得没有 

（银率网）买房还是租房？面对这个问题，我相信大多数的中国人都会选择买房，即使穷极一生，也会攒钱或贷款买套房子。尤其是在现有的户籍制度下，那些暂住在异乡的人们。因为在中国人的观念里，买房是属于自己的，租房则意味着一直漂着，安全感缺乏。

不过，这个观念是否到了需要改变的时候？在我国，土地和房屋作为不可分离的两个独立的不动产，各自均有不同的权利。房屋所有权是一种永久性的权利，是无期限的，房屋所有权人对房屋享有永久的占有、使用、收益和处分的权利。与房屋密之相连的土地却存在40-70年不等的使用期限，根据相关法律规定，住宅土地使用权的最高年限为70年。

也就是说，即便买了房，房子在一定期限之后，也不一定属于你。那么，土地使用权期满之后如何处理？《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但可别指望这个《物权法》能保障你的权利。因为如何自动续期？是有偿还是无偿续期呢？续期的期限又是多少呢？这些一直都未有定论。

最近，关于房屋土地使用权70年期限的续期问题似乎有了答案。《中国经营报》的报道称，在《土地管理法》修订中的“征求意见稿”里，以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。报道援引一位土地专家的话说，以“按照国家有关规定”作为表述，“就可以是无偿，也可以是有偿，这样就有了回旋的空间，按照届时的情况管理，实际上把这个权力交给了政府。”

“有偿续期”意味着什么呢？意味着在你买的房子70年产权到期之后，你的儿子或孙子得重新花钱从你的手中将房子买走，这个房子才继续属于你们家。至于花多少钱，政府说了算。当然，到时候，政府让不让你的儿子或孙子买还指不定呢。

因为在中国，碰上政府有回旋空间的事情，不确定的因素就太多了。谁也不知道，70年之后，“土地财政”还是不是地方政府的财政来源，如果是，那个时候的土地资源比现在肯定更为有限，有偿续期费会不会提高？如果不愿花钱续期，全家人会不会半夜被城管直接扔出家门？

事实上，一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年。也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久。要是再碰上个倒霉的开发商，整个开发销售周期还将拉长。对于那些购买二手房" href="http://esf.soufun.com/" target="_blank">二手房的人来说，享受土地使用权的期限就更短了。

仔细想想，在短短的享受期之后，你还得花钱才能继续享用，现在已经有传言说北京将按1300元/平方米的价格续期，要是是贷款买房，加上贷款的巨额利息，整个帐算下来，不比租房更合适。而一旦“有偿续期，政府定夺”的规定被年底通过的《土地管理法》确定下来，不管是买房还是租房，就都将变得没有那么安全感了。

据中国搜铺网(www.3puok.com)