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从5月18日开始，人民银行实施今年第二次存款准备金率下调政策。可以说，在经历了房地产市场一轮漫长的周期性调整和高度关注之后，对宜宾的绝大多数老百姓，都知道央行连续下调存款准备金意味着什么。

　　开发商资金紧张难以明显缓解

　　从国家的政策意图看，下调准备金的政策目标是引导金融机构向小微企业等实体经济“输血”，进而缓解小微企业融资困境，缓解市场就业压力。一方面，尽管目前全国许多一、二城市出现了楼市“松绑”迹象，但仅仅是个别地方现象，而不能代表为数众多的三线城市，短期内也难以改变国家对楼市调控的决心和信心。另一方面，房地产开发商仍然不会在短期内从准备金率下调政策中明显增加获得融资的机会，开发商资金链紧张的状况也不可能因为本次准备金下调而发生明显改变。更多的开发商只能继续关注首套房“自住型刚性需求”政策变化，通过更多的刚性需求入市来实现开发商的资金回笼，维持在此轮房地产漫长的调整周期内，维持房地产市场持续较量的格局。

　　持币观望购房群体更加为难

　　本轮房地产调控政策从2010年4月就开始实施了。在经过漫长的调整周期和市场供求双方艰难的较量之后，全国部分一、二线城市高的离谱的房价已经开始出现比较明显的回落。但作为宜宾，和全国绝大多数三线城市一样，房价就是丝毫没有明显回落的迹象。经历了两年的等待、关注和观望，加上央行连续两次下调存款准备金，市场恐慌预期开始有所加剧，“货币政策开始趋于宽松”、“房价可能出现报复性反弹”、“楼市将会迎来新一轮补涨”等等所谓专家预言开始在各种媒体频繁出现，有力的刺激着许许多多持币观望购房群体的神经。

　　刚性需求入市仍需政策扶持

　　存准率下调将助推各家银行保持较为优惠的按揭利率，并增加首套房贷款的供给，从而有助于刚性需求积极入市。据推测，基准利率将会持续得以执行，并且越来越多的银行可能执行利率折扣的优惠。从某种意义上讲，准备金率连续下调之后，应当为楼市刺激刚需的差别化信贷政策出台及执行创造了市场环境和条件。当前在政府、开发商、购房者的市场博弈过程中，地方政府、金融机构和有关部门可以针对自住刚性需求，进一步出台差别化的扶持政策，鼓励自住刚性需求购房群体入市。比如对于首套房置业者有一定的税费补贴；在公积金贷款、商业贷款对于首套房置业者进一步定向宽松，降低购房者入市各项门槛等。

　　政府扶持中低收入群体得到更多城市认同

　　从中央房地产调控政策意图可以看出，中国的房地产市场已经不仅仅是一个行业的问题，也不简单的是价格问题，而是重大民生问题。近年来，重庆市在解决推进城镇化进程和住房保障方面采取的措施，得到了许多城市的认同。其基本思路是：30%－40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60%－70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，将房价与“双职工”家庭收入比稳定在6－7倍左右；并通过房产税的引入对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。

　　楼市调控“维稳”仍然是主基调

　　本轮宏观调控可以被称为史上最严厉，然而却被大多数三线城市的老百姓认为有可能最终成为“空调”。种种迹象表明，老百姓最关心的房价走势，就是不见有多大回落，股市倒是持续低位震荡。应该看到，政策面不会越来越紧，房价暴跌也不符合国家的政策调控目标。从国家反复强调楼市调控要“决心不动摇、方向不改变、力度不放松”，目标是“稳住”两年以来的楼市宏观调控成果。国家对于楼市的政策层面，继续大幅度加码的可能性很小。

　　影响和作用于房价的成本因素增多

　　抽样调查显示，目前影响和作用房价的几个要件有。一是土地成本。以宜宾市中心城区比较成熟的地段为例，目前土地成本对房价的贡献率达到1500元/平方米左右，即使普通地段的土地成本对商品房价格贡献率达到1200元/平方米。二是税费成本。目前房地产开发商完成一个楼盘项目所涉及的各项税费缴纳环节有20多个，各种税费对房价的贡献率达到770元/平方米左右。三是建安成本。近年来，水泥、钢材等建筑材料呈现小幅度刚性上涨态势，对商品房价格的贡献率已经从2009年初的860元/平方米上涨到1100元/平方米以上。四是融资成本。由于2010年以来金融机构贷款浮动幅度的不断提高，房地产企业融资成本平均增长20%以上。五是住房开发项目的配套设施成本。六是劳动力成本等等。

据中国搜铺网( www.3puok.com)