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　“保障性住房”是当下最热门的词汇。“十一五”期间，我国共开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1630万套，基本建成1100万套。“十二五”期间，我国还将新建各类保障性住房3600万套。但是，建设保障性住房的利润很低，大概只有1%~1.5%的毛利。在如此庞大的建设规模和微小的利润之下，如何引导和鼓励企业投资和建设保障性住房，是一个值得思考的问题。在美国，有一项旨在促进低收入家庭住房建设的税收支持制度，即“低收入家庭住房建设税收抵免制度”(The　Low-Income　Housing　Tax　Credit，简称LIHTC(微博))，或许可为我国所借鉴。

　　LIHTC始于美国1986年《税收改革法案》，不同于直接的财政补贴和税收减免，LIHTC是将税收抵免额度分配给开发者，开发者用于抵免税收，或者开发者将税收抵免额度出售或抵押给投资者以换取资金，投资者将其抵免纳税的制度。它与税收减免的主要区别就在于：税收抵免是将税收抵免额度从应缴税额中直接扣除，而税收减免是将减免额度乘以税率，再从应缴税额中扣除。例如，在税率15%的税收中进行1000美元的税收抵免，则抵免的税额是1000美元；而在税率15%的税收中进行1000美元的税收减免，则减免的税额是150美元。可见，税收抵免比税收减免优惠力度更大。

　　LIHTC是一项复杂的制度，但在美国应用非常广泛，并且有效地支持和促进了低收入家庭住房的建设。

　　每年，美国国内税务局都会向州代理机构(一般是州住房财务管理机构)分配税收抵免额度，州代理机构再将税收抵免额度分配给符合条件的项目开发者。在LIHTC制度刚刚开始实行的1986年，各州可以从联邦税务局得到每个居民1.25美元的抵免额度。2001年提高到每个居民1.5美元，2002年又提高到每个居民1.75美元。举个例子，美国加利福尼亚州有大约3300万居民，每年可以得到5775万美元(3300万×1.75)的税收抵免额度。从2003年开始，联邦政府每年根据通货膨胀情况对人均抵免额进行调整。

　　各州将税收抵免额度进一步分配给相应的住房项目，这些住房项目应满足如下条件：首先，项目中的房屋必须是供出租居住使用的。如果用于出售的话，房屋必须在之前10年内一直用于出租居住。但是如果房屋在之前10年内都没有被使用的话，则即使用于出售，也可以获得税收抵免。其次，有资格获得税收补贴的出租房必须符合以下两个条件之一：一、至少有20%的单元可为收入不高于美国住房与城市发展部所确定的地区平均收入50%的住户所承受；二、至少有40%的单元可为收入等于或低于美国住房与城市发展部所确定的地区平均收入60%的住户所承受。再次，限制租金和公共设施收费。每个房屋的租金和公共设施收费都是设定好的，并根据该地区的中等水平并按照单元大小进行调整，以防超出低收入住房的限制租金额，更不能超过当地的市场价格。最后，遵守与发放税收抵免额度的机构所签订的协议，并且在约定的租金和收费限制下运行满30年。租住者的收入每年都会被重新核实以确定他们是否继续享有租住资格。分配机构负责监督规则的遵守情况并向国内税务局报告。

　　在税收抵免额度的计算方面，所有的建设成本(除土地成本和特定的财务成本外)都被计算到税基中，并充分考虑符合条件的低收入住房数量。抵免率一般包括两种：一种是9%，适用于所有新建的并且没有得到联邦补贴的项目；另一种是4%，适用于得到联邦补贴的项目。每个住房项目可以得到的年度税收抵免额度是由税基(即建设成本)乘以抵免率计算出来的，如果全部居民均为符合条件的低收入居民，则可以再乘以一个扩大系数，即年度税收抵免额度=税基×抵免率×扩大系数。例如，建筑成本为200万美元，全部为低收入家庭住户，扩大系数定为130%，按照抵免率为9%计算，投资者每年的补贴额为23.4万(200万×130%×9%)。

　　在税收抵免额的使用方面，房屋开发者可以连续十年每年获得税收抵免额，但是，开发者需要资金尽快支付开发费用，而不是等10年每年获得10%的抵税额，所以大部分的开发者在获得税收抵免额后都会出售以获得融资，即通过出售在将来可以获得的税收抵税额来换取现金。抵免额可以直接出售给投资者或者辛迪加组织，辛迪加组织可以作为开发者和投资者之间的经纪人。为了从规模经济中获益，辛迪加组织会将很多这样的项目投入到一个税收抵免基金当中，而后，将税收抵免额出售给投资者。投资者实际上是购买了一份辛迪加基金，这种基金能够通过将不同项目的风险分摊的方式而获利。当然，投资者必须是房屋所有权人之一，通常是有限合伙企业中的有限合伙人或者是有限责任公司中的股东，占有该合伙企业或者公司99%以上的份额，而不负责具体的合伙或公司事务，只充当了被动的投资人角色。

　　为了适应社会发展和解决不断出现的新问题，LIHTC也经历了一些变革。2007年房地产泡沫崩塌，经济危机出现。在此之前，税收抵免额1美元可换取90美分的融资，到了2009年初，1美元仅可换取70美分的融资甚至可能更少。这一变化沉重打击了投资建设低收入住房的积极性。美国国会颁布了两项法令以解决这个问题。一个是2008年《房屋供给和经济复苏法案》，在这部法案中，税收抵免率被提高到10%，而且，税收抵免额可以用于抵免高收入者所负担的“替代性最低税”(Alternative　Minimum　Tax，简称AMT)，刺激高收入者(包括个人和企业)投资建设低收入家庭住宅。另一个是2009年的《美国经济复苏和投资法案》，该法案引入了抵免税额兑换机制。按照这一机制，美国财政部可以将各州前一年没有分配出去的税收抵免额按照1:0.85的比例兑换为现金补贴，各州再将这些现金奖励给建设低收入家庭住宅的开发者。这项措施有效地促进了低收入家庭住宅的投资建设。

　　经过20多年的发展和完善，LI-HTC已成为美国低收入家庭住房建设最有力的支持制度，有效扩大了低收入家庭住房的供给。它虽然起步较晚，但发展速度很快，据统计，在1995～2010年间，美国平均每年完成低收入家庭住宅项目1500个，累计完成项目2.4万个，合180多万个住房单元。这种以间接的税收抵免方式激励开发者，鼓励投资者，提高低收入住房供应的方式，可谓他山之石，值得研究和借鉴。

据中国搜铺网( www.3puok.com)