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经过了最为严厉的调控之年后，广州2011年的楼市却并未呈现量价齐齐大跌的状况，只是成交略有下降，但房价依然处于上升的态势。

　　1月11日，知名代理顾问机构戴德梁行在其召开的“2011全年广州房地产市场分析新闻发布会”上称，在四大一线城市中，广州去年的楼市变化相对平稳。

　　其中，广州住宅价格升幅最大，而成交量仅呈个位数的下降幅度。

　　存量房800万平米

　　戴德梁行统计，在四大一线城市之中，广州住宅价格升幅最大，达到了8.9%，原因在于优质物业集中上市带动价格的高企。

　　从成交量来看，限购、限贷等政策的持续加压，北京、上海、深圳成交量均有双位数的降幅，广州仅下降6.0%，月均成交48万平方米，相对于去年的月均51万平方米仅有3万平方米的缩减。

　　对比其他一线城市，北京、上海和深圳在成交量方面分别下降22%、26.6%和10.5%，在价格方面的涨幅分别为7.3%、4.3%及-4.9%。

　　不过，虽然广州去年的房价涨幅为四大一线城市中最大的地区，但戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文也特别指出：“尽管如此，广州的房价依然是最低的，只有其他三个城市的一半左右。”

　　黎庆文称，广州楼市变化之所以比较平稳，只要把广州的楼价和广州市民的可支配收入做一个对比就会发现，可支配收入和房价之比，广州是2.46：1，是远远高于北京上海深圳，也就是广州楼价是最接近老百姓的可支配收入。

　　其称，虽然广州也会根据大的形势来变动，但是会更加稳定，波动会少一点。

　　此外，广州楼市在2011年呈现的另一个特性就是郊区楼盘成为了成交的主力。据戴德梁行统计，白云，番禺，花都，南沙四个区域的成交量从2010年的60%上升到2011年的78%，供应量更是占到了81%之多。

　　然而，一个值得担忧的问题是，截至2012年1月11月，广州住宅存量为795万平米，而广州2011年的成交量约为580万平米。

　　也就是说，以目前的广州存量，还至少得消化一年半的时间。

　　黎庆文认为，在供应如此充分的基础上，2012年上半年房企为了促销一定会有更多的降价行为，而因供应主要集中在郊区，所以郊区的降价行为会相对较多。

　　按照戴德梁行预期，2012年广州的房价降幅将达到10%-15%。

　　今年写字楼供应创新高

　　除了住宅市场之外，戴德梁行还总结了2011年的广州商业地产表现。

　　黎庆文称，广州商业地产在2011年呈现出两大特点，一是写字楼租赁活跃，带动租金稳步上升；二是投资资金受政策影响转投公寓用途的写字楼。

　　据戴德梁行统计，广州写字楼，过去一年总的吸纳量达到30. 4万平方米，几近历史最高值的2007年31.4万平方米。

　　在供应量方面，戴德梁行称2011年的甲级写字楼供应量为40万平方米左右，而2012年将创下历史新高，供应可达64万平方米。

　　基于供应量的大幅攀升，黎庆文称写字楼的空置率在今明两年有所上升也是正常表现。

　　不过，黎庆文也对观点地产新媒体表示，这一波写字楼的井喷式供应将在2012年达到顶点，随后供应量将大幅回落，直至约2016年以东塔为代表的新一批写字楼的落成。

　　黎庆文指出，广州写字楼市场目前的表现活跃与第三产业在广州的增长是呈现了正比关系，其表示在亚运之后有大量金融、保险公司进入广州，因此写字楼的需求巨大。

　　而在租金方面，据戴德梁行统计，2011年广州甲级写字楼租金在中心区域已经涨至133元/平米，该数字已经接近2008年最高水平时的135元/平米。

　　对于广州写字楼市场的预期，黎庆文称经历了2011年租赁需求充分释放的过程，2012年，受国内经济增长放缓和国际经济前景不明朗的影响，高端写字楼租户的扩张行为将表现谨慎。但是，考虑到将于今年投入市场的一批新物业早已开始预先招租活动并取得一定成果，预计2012年总体吸纳量仍可达到27万平方米。

　　此外，2012年随着新一批高端物业陆续交付使用，其也预期广州甲级写字楼的总体租金仍将保持增长的趋势，但增幅明显减缓至5%左右。

　　公寓式写字楼回报率3.6%

　　事实上，除了写字楼的租赁活跃之外，2011年广州商业项目另一个特点是公寓用途的写字楼项目成交量明显上升。

　　黎庆文指出，因为住宅市场限购，所以很多的散户投资转向了写字楼物业。

　　其续指，2011年和2010年的写字楼的投资成交总量大大超过2008年和2009年。而主要的成交集中在天河区和海珠区，天河区则是因为有珠江新城。

　　黎庆文称，2011年，天河区与海珠区的写字楼交易在结构上是完全不一样的。在天河区是公寓性质的写字楼成交量超过了写字楼，主要是因为很多发展商把写字楼物业转成了公寓住宅来进行销售，而海珠区则是以传统办公用户的方式来成交。

　　据戴德梁行统计，天河区写字楼的成交量为29万平米，其中有18.6万平米是公寓用途的写字楼，占比已经超过总成交量的50%。而在海珠区成交的20万平米写字楼中，公寓用途的项目只有2.5万平米左右。

　　黎庆文称，天河区的公寓用途写字楼成交已经占据了广州该类型物业成交的52%，而该类型物业的总成交量从2010年的37万平米上涨了29.7%，已经达到48万平米。

　　其分析，公寓用途写字楼成交大部分是散户投资，主要是因为住宅的限购使散户投资从住宅转向公寓办用途写字楼楼领域。

　　从展望来看，黎庆文称因珠江新城今年还有一批优质的物业入世来提供销售市场，所以该类型物业的销售还是比较活跃的。另外受住宅限购的影响，所以公寓用途办公楼的投资也会继续活跃。

　　但值得注意的是，公寓用途的写字楼和传统的写字楼相比，回报率明显偏低。

　　经戴德梁行计算，2011年传统写字楼的回报率约为6%左右，而公寓用途的项目回报率仅为3.6%。

　　黎庆文称，这就是散户投资和机构投资表现出来的不同，散户投资公寓比较冲动一点，缺乏理性思维，因此他们的投资行为会有些问题。

　　黎庆文最后表示：“从个人角度认为，如果提醒消费者的话，首先这么低的回报率是要考虑的，第二越秀区的环市东这边的一些公寓也有很好的投资机会，不一定非得锁定珠江新城。”

据中国搜铺网( www.3puok.com)