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“自然界、商业界有冬天，但是我们的心不能有冬天。”星河湾集团董事副总裁梁上燕在近日举行的CIHAF2011第十三届中国住交会上的这句话道出了目前房地产企业集体的心声。对于2012年，房企们既有恐惧，也有期待，既有惶惑，也有斗志，五味杂陈，状态各异。

　　11月份销售额的集体大跳水，让各路房企提前感受到了明年刺骨的寒风。大房企已经备好了粮草弹药，厉兵秣马准备在冬天有所猎取；小房企则到处奔走，为了一件“棉袄”求告四方。对于房地产行业，2012年注定是大洗牌和大转型的一年，没有将息没有回旋的发展必是死路一条。而冰河世纪之后，房地产江湖又将是谁家天下？

　　2012年，众房企将迎来一场救赎与重生。

　　洗牌 急急如律令

　　经济学家王小广在本届住交会上的言论一鸣惊人，让现场的世联地产(002285,股吧)董事长陈劲松戏言“听完后对未来就绝望了”。王小广认为，这一轮房地产危机并非完全是政府行为，更多是由于金融的内生紧缩机制酿成，因此，中国经济调整刚刚开始，未来房地产市场将面临巨大而深刻的调整，冬天会极其漫长。

　　但这一观点并没有得到多数房企的认可。尽管都不否认未来一段时间会很困难，但即使最悲观的房企如远洋地产、龙湖地产以及莱蒙国际等也都认为调控将在2012年底结束，乐观的企业则认为这个时间会更短。

　　“明年6月份市场就会全面回暖。”路劲基建董事局主席单伟豹表示。而宝龙地产董事会主席许健康则认为冬天并没有什么不好，一直快速的发展令人疲惫，也积累了很多问题，“利用冬天好好休养生息一下，春天再出发不是很好吗？”

　　专家唱空，企业唱多，其真实意图如何并不必深究，但行业将迎来一场前所未有的大洗牌已经是板上钉钉。众多实力不济的企业将被清洗离场，而强者则会进一步巩固自己的地位，扩张自己的份额。“活下去，留下来。”这句话成为本届住交会开发商谈论最多的命题，在寒冷度未知的2012年，能活下去、留下来的企业也许已可算是最大的胜利者。

　　大型房企当然可以倚仗充沛的资源和庞大的规模蛰伏，但中小房企的明天则岌岌可危。一位来自长三角区域的开发商道出了小房企的难题。由于该企业地处三线城市，同时运作3个房地产项目，本地的银行系统根本没有那么多的资金可以放出，一时间资金周转非常困难。雪上加霜的是，目前银行的按揭贷款发放也变得越发缓慢，甚至在最后发放贷款时还要求将基准利率提高50%~60%。

　　“这些中小企业几乎没有什么机会，除了赌一场之外只能接受出局的命运。”长江证券地产分析师苏雪晶表示。

　　民生银行地产金融事业部市场总监叶天放和他的研究团队将目前房企分为持续稳健型、顺周期扩张型、逆周期扩张型和持续激进型。前三者在行业冬天会存活并有机会继续扩大规模，而持续激进型房企如果运气不好的话很可能会“冻死”。

　　或许在这轮冬天中，地产央企获得的机会更多。一位地产央企负责人对记者表示，“现在仅仅是银行信贷都没有用足，集团方面的金融资源完全都没有动用，即使行业低谷再严重也能应付过来。”

　　由于不像民营企业那样担心生存问题，央企能够利用这场危机实现自己的发展之路，扩大自己的地盘，尤其是保障房建设带来的土地资源和金融资源，足以让这些“共和国长子”逆市崛起，成为房地产市场一批令人生畏的力量。

　　转型 纷纷正其时

　　然而，万物萧条中也孕育着生机。2009年开始的新一轮房企转型，在经过2010、2011年的成型和落地后，有望在2012年迎来进一步的深化。

　　“过去的房企依靠低地价、低资金成本、高杠杆、高溢价的这种两低两高模式已经难以为继，开发商要开始寻求创新之道，将资源分流到其他环节中。”中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示。

　　全国工商联房地产商会秘书长钟彬也提出了“地产五化”——“民生化、金融化、绿色低碳化、产业化和国际化”的观点，为房企在2012年的转型深化指出更明确且多样的道路。

　　在本届住交会上，商业地产、产业地产、旅游地产和养老地产各色论坛赢得了业内的瞩目，而健康地产、医疗地产、教育地产、体育地产、科技地产、工业地产、物流地产、农业地产等包罗万象的“产业结合地产”的构想也在展会上初露峥嵘，许多房企已经在这种转型之路上进行了深入的思考和大胆的实践。

　　除了这种与产业的高度结合，房企也在发展和经营模式上有更多的思考和探索。很多房企已经在模仿美国模式，用“金融+地产”来拓宽自己的资源面，向更专业、更轻资产的运营服务商层面转化；而像绿城、星河湾这种以产品品质和标准着称的地产商，也走向了品牌输出之路。

　　当然，正如首创置业董事长刘晓光提醒的，转型是很痛苦的，也要看看自己是否有着相应的人才和实力，否则馅饼就会变成陷阱。本届住交会上多位企业大佬、行业专家和银行人士清醒地指出，会有一批企业死在商业地产和综合体上，这些当初一拥而上搞转型的企业，或许将为它们的轻率冒进而付出代价。

据中国搜铺网( www.3puok.com)