中国搜铺网讯         7000组客户疯抢848套房源、开盘前夜200多名购房者搭建临时帐篷通宵等候，这是12月18日同天开盘的中粮万科长阳半岛和绿地花都苑两个项目在北京这个寒冷的冬季创下的销售场面。而这两个项目不仅因逆势热销赚足眼球，更因其“北京首批接受预售资金监管楼盘”身份备受瞩目。

　　12月1日，北京商品房预售资金监管制度正式落地，自此，北京商品房预售资金须全部存入商品房预售资金监管专用账户，实施专款专用。这一政策为开发商套上了资金紧箍咒，其闪转腾挪的空间进一步被压缩。

　　如同北京对车辆实行限购前夜的突击抢牌一样，为规避预售资金监管的政策束缚，北京楼市亦上演了一场领证高潮。

　　但迫于北京市关于取得预售许可证三日内必须开盘的规定，很多开发商开始采取擦边球手段实现合理捂盘。

　　通州某项目开发商透露，目前开发商规避风险的窍门有很多，最常见的有如下几种：对外不做宣传，不让购房人知道该项目已符合销售条件；标高均价、设定高首付门槛，让购房人知难而退；借鉴囤地经验，临时向政府部门提出需要审批的项目，在审批期间合理捂盘。

　　首批楼盘5亿资金被监管

　　12月17日，北京市住建委公布，中粮万科公司和北京绿地京创公司，分别同交通银行和北京银行签订了预售资金监管协议，中粮万科长阳半岛与绿地花都苑成为北京首批接受预售资监管的两个楼盘。

　　公开数据显示，中粮万科长阳半岛此次推盘拟售面积约78000平方米，受监管资金的标准是4150元/平方米，根据销售均价15800元/平方米计算，被监管资金约占房价的26%，达3.2亿元。

　　绿地花都苑受监管资金标准是3500元/平方米，该项目楼盘均价17000元/平方米，此次获批销售面积73300万平方米，以此计算，被监管资金约占房价的20.6%，达2.56亿元。

　　监管范围内的资金，开发商不能自由支配。一位知名项目的营销负责人对记者表示，北京实施预售资金监管只是与建设成本有关，且并非所有的款项都作监管，监管比例根据不同售价、不同项目一般在20%~40%之间，对实力房企的资金链条影响并不会很大，

　　不过，资金并非充裕的开发商就不那么乐观了。按规定，预售资金中的工程款部分受到银行监管，开发商必须制定用款计划，按节点提取。这将要求开发商快速开发，按工程进度提取监管资金，将影响到开发商的回款速度。最重要的是，开发商不能再将预售资金腾挪到扩张买地上，直接影响扩张速度。

　　于是，为了赶上政策末班车，从11月起，开发商申请预售许可证的热情变得空前高涨，呈现爆发态势。北京市房地产交易管理网统计数据显示，11月份北京共有43个商品住宅项目领取预售证，而截至12月23日，北京市住建委已核准的商品住宅项目预售证就达到了44个。

　　至此，11、12两个月共有87个住宅项目取得预售许可证。但截至12月23日，只有万科中粮长阳半岛和绿地花都苑两个项目受到了预售资金的监管。

　　由于预售资金监管的起始日期以项目申请日期为准，不是以发证日期为准，因此，许多开发商都赶在12月1日前申请预售证，以规避监管，这已是人人皆知的秘密。

　　捂盘亦合理？

　　记者调查发现，不少取得预售证的项目并不着急卖，只是鉴于“取得预售许可证三日内开盘”的硬性规定，开发商不敢公然不开盘，而是以各种名目提高销售门槛，吓退购房者。而他们惯用的手段是要求全款购房、开盘价大幅高于此前的销售价格等。

　　例如，12月3日取得预售许可证的房山大盘瑞雪春堂项目与12月4日即领证的通州清水湾嘉园项目，至今的网签数量依然为零。瑞雪春堂销售人员称，项目正在主推剩余房源，新推房源单价约17000元/平方米，每平方米要比前期尾房贵三四千元。

　　此外，通州某楼盘的新一期销售均价亦比之前贵出5000元/平方米，销售人员明确对记者表示：“我们本来是要明年初开盘的，但现在提前拿来卖了，所以要比上一期贵，而且没有折扣。”

　　而除了这种大幅提高售价的方法，不对外做宣传、设定高首付门槛、临时向政府部门提出需要审批的项目亦成为开发商“合理”捂盘的手段。

　　在这一背景下，零成交的项目并不在少数。链家地产分析师认为，开发商在取得预售证后，到底有没有真的开盘，很难监测到。

　　业内人士指出，领证新盘增长幅度远高于成交量涨幅，说明了年末大量领证项目并未及时开盘销售，目前的集中入市更多的是一种虚假繁荣。而真正集中开盘期，行业普遍认为会在明年4、5月份，一是传统旺季周期，二则年底仓促领证的不少楼盘也可以有充裕的时间蓄客，打好时间差。

　　而在2011年1月，开发商开盘的热情会明显降低。据亚豪(微博)机构(博客)统计数据显示，明年1月份仅有24个项目计划开盘，其中首次开盘的纯新盘项目仅有9个。

　　这一结果显然与政策初衷悖离。预售资金监管制度目的在于通过银行监管，督促开发商将项目贷款专款专用于项目工程，以杜绝捂盘惜售的现象，并增加商品房的供应。

　　“开发商当然不希望被监管，所以赶在12月1日之前办理预售证，但是申办下来后，有些项目也不愿开盘，处在变相捂盘状态，开发商有很多办法去应付监管，所以实际上对于监管部门来说，监管查处这些项目是有难度的。”北京大学房地产研究所所长陈国强(博客)表示。 据中国搜铺网(www.3puok.com)