广州商铺网讯　如果说是因为中调规划，使得家具行业集体外迁到香江·全球家居CBD，让香江·全球家居CBD项目成为全国投资者追捧的热点，从而引发了2010中国财富事件。那么，香江·全球家居CBD的开发方式和经营模式，与传统的商业地产开发方式和经营模式有什么样的特别之处呢？他能像万达的订单式开发模式一样，带给投资者和商家无尽的财富机遇吗？

　　香江·全球家居CBD产业商业神话的规划者

　　据记者调查，香江·全球家居CBD采用的是目前国际领先的“产业商业开发模式”，它比万达提倡的“订单式商业开发模式”并不逊色，只不过一个是开发行业商业，一个是开发卖场商业。

　　财大气粗的投资机构投资写字楼和商铺，中小投资者投资住宅、专业市场。长期以来，成都的房地产投资形式无非就这几种。不过，香江·全球家居CBD却高调提出了一种新的投资模式：“产业商业地产”。从目前趋之若鹜的投资者和商家来看，这一模式还挺火，甚至炙手可热。究竟什么是产业商业地产？为何商业地   

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　　产沾上“产业”二字就完成了华丽转身，实现了质的蝶变？

　　热论香江·全球家居CBD的人不少，但在记者随机采访中，却有不少潜在投资者表示还不太清楚这个概念。对于这一地产模式的含义，他们显然需要知道更多。

　　“产业商业地产是以一个由产业集群和商业地产相互依存、相互促进、良性循环的世界最新发展模式。完全区别以往单一的以产业或地产创造财富的模式。”在对资深商业投资专家黄海的采访中，记者知道了答案。产业商业地产完全区别以往单一的以产业或地产创造财富的模式，产业商业模式与普通商业模式的区别在于能够充分利用所在区域的产业优势，形成对产业链的资源整合，从而实现巨大的财富价值。据了解，产业商业开发模式也是目前世界上最具生产力和持续高额回报的商业发展模式之一，而且已经在全国如广东乐从、江苏昆山、浙江义乌等多个城市打造了无数个“千万富翁批发制造基地”。

　　实际上，香江·全球家居CBD并不是成都第一个有“产业”支撑的项目。黄海介绍，早年间的成都荷花池服装批发市场就是最早的产业商业地产项目，几十上百家服装、纺织厂家聚集于此，形成了最早的“前店后厂”模式。“只是无论是规模还是在创造财富的价值上，都体现了相对比较原始的产业商业地产模式。香江·全球家居CBD是第一个提出了这种概念并且严格按照其规律操作的项目。”

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　　乐从神话产业商业地产的财富样板

　　产业商业地产具有如此先进的发展理念，那它是否具有成功的案例可查？据记者调查，广东乐从就已经运用产业商业地产制造了“财富神话”。

　　广东著名的家具基地乐从是目前最成功的产业商业地产案例。记者辗转电话联系到了乐从的一位家具厂商毛端彪。“我的家具厂和展厅都在广东乐从，虽然说展厅的租金很贵，一平方每个月要1300多，但每个月的业务量能做到300多万，高峰期可以达到800多万。”

　　毛端彪告诉记者，自从产业商业地产服务于当地的家具产业后，乐从商铺的租金呈几何状增长。普通商铺租金从最早的几十元/平方米达到目前600-900元/平方米。而家具类商铺的租金即将突破2000元/平方米，直逼北京王府井的租金。而在距此不远的省会一线城市广州，市区中心家具行业的商铺租金也才只有300元/平方米，远远低于乐从。

　　为什么会产生这种不可思议的现象？带着这样的疑问，记者再到香江集团寻找答案。“缩短产业中间的流通环节以节省成本，是降低商品价格并使商家利润最大化的根本原因。”香江集团营销负责人称，“传统的商业流通一般要经过厂家、一级代理商、总经销商、区域经销商再到卖场，中间层层加价，高昂的成本自然导致价格的居高不下。而像我们这种前店后厂的产业商业运营模式，商品从厂房车间直接到卖场终端，中间省略了诸多环节，成本大大降低，价格自然拥有传统商业无可比拟的竞争优势，价格降下来了，经营商家的利润空间反而还会大幅度增加。这就是产业商业的魅力所在。”

　　产业商业地产不只在乐从创造了财富奇迹。昆山原本是一个小县城，在引入产业商业地产作为未来发展模式之后，2009年全县GDP已达1750亿元，商铺月租金更是达到四五千元每平米，较实行产业商业地产前增长数十倍。截至去年，昆山跃居成为中国百强县之首。另外，记者通过大量资料查阅得知，义乌、永康等城市也是这种地产模式的受益者。

　　产业成本优势占领市场商业火爆带动物业升值

　　任何投资都要保证收益。印有“产业”标签的商业地产，在投资收益上有怎样的表现？投资者关心的核心最终要落在这个问题上。记者在香江·全球家居CBD项目现场发现了几位乐观的投资者：“两年价值翻两倍不一定，但是上涨一倍还是有可能的。”两年翻番？的确有一些商业项目上演着这样的奇迹。产业商业地产能做到吗？香江·全球家居CBD能做到吗？
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　一个优秀的商业投资项目，首先聚集商气、占领市场才是后期收益的保障。一位不愿意透露姓名的家具厂商给记者讲了一个真实的例子：曾经一位消费者在成都某卖场看中了一套家具，因砍价不成而放弃，后来在广东乐从以极低的价格买回了同样的商品，扣除掉机票、食宿费用和运费，最后竟然比在成都买便宜30%还要多。

　　他告诉记者，在传统的模式中，商品要通过原料、工厂、区域总代理、经销商等层层环节，其中长途运费、损耗、广告推广费、区域总代理利润达50%—70%、仓储费用、经销商利润达40%—60%。商品到达终端消费者手中的时候，高昂的成本往往把产品的价格拉升到昂贵得令人望而却步。而由于产业商业地产采用了“前店后厂”的模式，只有原料、工厂、展厅直销或厂家直销的环节，成本大大减低。“成本低了自然容易占领市场，商气聚集了，这个口岸想不赚钱都难。”

　　商铺租金年年倍增、甚至月月看涨的例子，在广东乐从曾无数次地上演。由于乐从成为了销售最火爆的家具产业基地，2008年6月8日，以皇朝家私为首的乐从主流家具城宣布商铺租金上涨20%，一个月后又再次上调15%。乐从其它商铺的租金也创造了月月看涨的奇迹。即使这样的疯狂涨幅，商铺租赁依然火爆空前，长期一铺难求。

　　市场的繁荣也决定了商铺的增值。以乐从最大的家具城“皇朝家私”为例，随着产业商业地产的成熟，皇朝家私的商铺售价从之前的5000元/平方米，一举攀升到目前的40000元/平方米，物业升值达8倍。

　　香江·全球家居CBD产业商业延续财富神话

　　乐从、义乌等市场的成功有

　　目共睹。然而，这种财富神话能否在成都的香江·全球家居CBD得到重演并延续？

　　记者了解到，香江·全球家居CBD会严格按照产业商业地产的模式打造。比如在成本控制方面，据相关负责人透露，香江·全球家居CBD的销售终端（商业）就在20000余家具生产企业里，可以省去由代理商等原因出现的各种中间费用，从而用成本优势来取得销量的增长，以此确保投资者的收益。

　　不少业内人士的预测也很乐观。成都明珠家具（集团）有限公司董事长王建斌在接受记者采访时就表示：“不管是从规模、功能、区位，还是开发商的实力、运营能力等各方面来说，香江·全球家居CBD都是西部最好的家具经营平台，也是成都家具行业发展的方向。”
           　由此看来，香江·全球家居CBD可以称作一个具有极大发展潜力的项目。记者通过调查也找到了投资者关注它的理由。但是，究竟这个项目是否能将产业商业地产的优势发挥完全，最终还是要靠时间、靠市场来检验。

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