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随着《深圳市综合配套改革总体方案》获批，关内外一体化，地铁三号线开通在即，大运会、大物流、高速路网、奥体新城……龙岗中心区利好频频，各大地产商兵临城下，整个城市的投资格局正被改写，龙岗中心区商铺也已经成为众多投资者关注的焦点。

二手铺回报更高

湖南人郭欢生来龙岗打工13年，积累了人生的第一个50万，他决定用这一笔钱做投资。工作多年，郭欢生接触了大量的私营店主，看到不少朋友用一个小铺就能养全家。有道是“投资住宅是铜，写字楼是银，商铺则是金”，看来投资商铺确实不错。加上厌倦了打工生活，郭欢生打算购买一个商铺，一来有了自己的不动产，二来方便日后自立门户开个小店。打定主意的郭欢生便开始寻觅商铺。

在中介人员的带领下，郭欢生看了大运城旁边的一家新开的商铺。这是一家高档楼盘的社区商铺，离大运会场馆只需五分钟路程。商铺面积54平方米，店面三米多，已经隔好上下两层，售价102万元。大运会一年后开幕，郭欢生估计两年以后才有回报。但是，可预见的是这边商铺未来升值空间较大。

龙城中路的一间二手铺虽然同样是社区商铺，但是，由于熟铺又有租约，这间铺的价格就贵了很多。38平方米的铺要价在120万左右，均价是3万多。现在的租金是4000元／月，投资回报率可达4％。但是，相比而言，这间二手铺的单价贵，投入总额也多不少。按照商铺贷款首付五成的要求，郭欢生要付60万，超过他50万的投资预算。

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大运商圈成“金名片”

相关数据显示，目前，龙岗区商业市场成交活跃，特别是8月以来，市场异常火爆，成交量上涨了约20％至30％，成交价上涨了约10％至20％。不少投资者认为，目前龙岗中心区的商业还处于价格洼地，在龙岗投资一个商铺相当于在关内购买一套住宅，而商铺的租金回报率又优于住宅。即使在龙岗区内，目前，布吉关附近的商铺价格约在5至6万元／平方米，而龙岗中心区普通商铺的成交均价仅2至3万元／平方米，价格上有很大优势。商铺未来的升值潜力巨大。

几位购买大运城附近商铺的买家表示，对于购买因素，除了提及“大运商机”外，最多的就是地铁了。该项目处于大运片区、高科技产业区和综合居住区三圈交汇处，毗邻龙岗天安[5.22 0.00%]数码新城、留学生创业园，具有良好的社区消费能力。相对较低的单价和未来的发展前景是他们看好该片区商铺的主要原因。

根据规划，未来几年，市、区两级政府在龙岗的投资项目近400个，工程投资估算515亿元，带动社会投资上千亿元。大运商圈将成为深圳商圈一个崭新的“金名片”。

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商铺炒作过热风险剧增

专家认为，调控政策对住宅市场的打击，令传媒和大众将注意力转移到商业市场，但是，部分热点片区的新商铺存在过分的人为包装炒作的成分。按现有价格和租金，龙岗中心区的商铺回报率普遍在3％左右。这并不比购买普通住宅的回报率高，而与业内公认的投资商铺要十年收回成本的10％的回报率相差甚远。专家建议，现在打算在龙岗中心区买铺投资的人士要注意风险。

部分业内人士认为，目前龙岗部分商铺价格动不动就是10万、8万／平方米，小区商铺也要3万出头。一般的街铺，也都叫到了5万以上。一个小面积的商铺，成交额动不动上百万、数百万，这些商业房产的投资已经不是普通投资者所能介入的。小投资客受信贷政策影响比较大，投资决策容易跟风，市场调整时无法承受较大的风险。而不像大投资客和机构资金实力雄厚，投资往往不贷款，而且有自己的决策数据和体系支持。

专家认为，尽管龙岗中心城商铺行情相对看好，但是，受到交通和长期以来经济发展的制约，龙岗中心区商铺仍以服务社区为主，大型综合性购物中心尚未形成。部分项目附近餐饮行业比较发达，竞争比较激烈。而该项目又以饮食为主题，以后会面临消化能力不足的问题。预计在2015年以后，商业才会有不错的发展，适合做长线投资。

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二手商铺淘金策略

目前市场上有不少商铺挂牌转让，很多商铺还特别注明“带租约”，此类商铺买入便可产生收益。二手商铺的成长性也是可以预见的，周边的商圈环境到底如何，未来的商圈是否变坏，在购买二手商铺的时候已能够确定。投资二手商铺是一项非常专业的投资。专家表示，投资二手商铺，需要在商铺价值评估、商铺性质、商铺租赁状况调查等方面做好扎实的准备工作。

1．要对商铺价值评估。有些投资者根据人流量的多少来决定商铺价值的大小，这是不可取的，因为人流量并不一定能够转变为有效购买力。为了能够更加精确地评估商铺价值，专业人士建议聘请专业的评估公司评估。

2．商铺所在区域是否会面临规划方面的变更，这也关系到投资成败，需要小心谨慎。对于一个商铺而言，其整体商圈的商业规划很重要。商铺的价值受周边环境、商业规划的影响特别大。

3．租客是否准备购买商铺？租期还有多长？室内装修部分如何处理等等，这些都是投资者需要提前了解清楚的。

4．对房屋设备装修装饰的约定要详细。在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。

5．税费如何承担要提前了解。专业人士建议，对于公司出售商铺的情形，可以采用股权转让的形式来合理规避部分税费，因为这两者转让方式所缴纳的税费大不相同。

6．如果想要从商业银行办理按揭贷款，则需要了解一些贷款方面的问题。

     来源---广州商铺出租网

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