广州商铺出租网讯 今年的商业地产有点像最近几天的广州气温———热爆。“老手”固然不会放过这个投资机会，就连不少新手也跃跃欲试，祈求“时势造英雄”，趁势捞一笔。

　　不过风险和收益永远成正比，玩商业地产分分钟要交不少“学费”。有专家提醒，从投资角度看，商业地产与普通住宅还有很大差别，新手需要额外谨慎。

　　新手频频“撞板”

　　市民龚先生曾投资了科学城某写字楼项目，他认为科学城本身有着很好的发展前景，与住宅一样同区域价格不会差得太多，因此预计一两年后就能升值，但没料到由于科学城内各板块冷热不均，租金水平差别比较大，龚先生买的单位因为租金水平偏低，投资回报不高，很难找到买家接盘，这让他懊悔不已。

　　另一个失败的案例是投资了北京路某商圈的李女士。她购买一个商铺后，跟住宅一样采取了粗放式管理，没有细心挑选合适的租客来“养铺”，导致几任租客都因为各种原因撤场，直接影响了该商铺的口碑，最终导致商铺价值提升远不如附近的其他商铺。

　　首要扭转投资思维

　　记者调查发现，龚先生和李女士的遭遇并非个案，其核心问题在于许多原本投资住宅的市民进入商用物业后，往往还用住宅投资的标准来投资商用物业，结果往往出现投资失误。但无可否认，庞大的供应量以及商用物业需求上升致使租金及资本值大幅攀升，仍吸引大批勇敢的新手投资客———曾小姐曾在天河区投资了三套小

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户型住宅单位，4月份楼市新政出台后，曾小姐果断地把三套房子出手套现，开始寻找新的投资机会。

　　“商业地产和住宅地产是截然不同的，特别是从投资角度考虑。”中原地产市场及研究总监刘广浩不止一次这样说。

　　美联物业工商铺区域经理法永能说，现在很多手头上有闲钱的市民都想投资商业，但他们对商业地产的认识却仍停留在对住宅的认识水平上，思维也未能扭转过来。比如说，商铺的价值会随时间流逝而不断累积，越老越值钱，但住宅就刚好相反了，会随楼龄增长而贬值。

　　入市留意四大风险

　　仲量联行的研究人员指出，在商业地产市场较为景气的背后，却依然有着不少的危机，特别是对于新手来说，如果不做调研就贸然进入商业地产市场进行投资，会遭遇到许多风险，其中最常见的以下四种情况———

　　首先是投资回报率不能达到预期。投资商用物业，最关键的是能否有与投资相符合的投资回报率收益，如果投资回报过低，则很难出手获益。因此切勿轻信开发商或卖家的投资回报宣传，对于有投资回报承诺的，应该要求开发商以书面形式进行承诺。

　　第二是地段太冷难出手。买铺或买写字楼要选对地段，交通规划、城市消费水平和周边商业氛围这些都是在短期内不可改变的因素。因此在挑选物业时，首先应该看该地段是否有发展前景。

　　第三是管理不善经营混乱。商业地产的后期管理非常重要，商铺不仅需要业主自己精心打理挑选租客，也需要整个大厦的管理方能进行整体营销推广，相对写字楼来说要求更高。如果周边的商业氛围没有一起热起来，则单个商铺也很难有好的收益。

　　第四是新手多没有做好长期投资心理准备。写字楼或商铺的投资资金相对来说应大于普通住宅，再加上商业地产投资回报也是一定周期的，没有充分的思想准备和大量资金投入是难见收效的。要想投资商业地产，新手需要准备好足够的资金才能获得长期、稳定的回报。

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　　投资住宅与投资商业的区别

　　1

　　物业价值

　　在住宅投资中，因为楼价快速上涨，租金的水平几乎很难对楼价造成实质性的影响，投资者往往在投资过程中不用将房子出租就可获利，但在商用物业中，租金水平的高低直接影响着物业的价值。

　　2

　　租金水平

　　商铺投资回报更趋于稳定，租客转换的时间会比住宅要长，一般是3-5年，租金会每年递增5-10%。

　　3

　　政策影响

　　投资商用物业与投资住宅的另一个不同是住宅跟政策息息相关，其楼价往往可以脱离经济环境运行。但商用物业的走势跟经济大环境很有关联，买家不但要关心国家政策和市场供应情况，还需要对未来的经济发展规律有所认识。

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　　入市商业地产

　　“四大法则”

　　一、切忌盲目入市二三线城市

　　不要期望一个商业不发达的城市拥有旺盛的租赁市场。对于经济不够发达的城市来说，需求本身就很小，再加上打理困难，长时间的空置几乎成为必然。盲目在内地二三线城市购买了写字楼的投资客，很多两年之后都还需要自己亲自支付物业管理费。

　　二、选择经济热点板块

　　同一城市的不同区域经济发展水平往往有着很大的不同，就算是在一线城市，不同的板块之间的租金差别也相当惊人，投资写字楼需要了解城市的发展规划，尽量选择有发展前景及规划支撑的热点区域进行投资。

　　三、精确计划入市时机

　　写字楼与商铺虽然同为商业地产，但是在选择进入时机时有很大区别。商铺讲究的是“养铺”，需要一个漫长的逐步成熟的过程，所以商铺租金有每年递增的惯例。但是同一个商务区内如果有多个写字楼同时入驻，这个片区就可以很快成熟起来。若整批写字楼都已入市，甚至已有多家大型企业入驻，这个时候再进入，成本就已经被抬高。

　　四、尽量选择“一手”物业

　　为了降低交易风险，新手应尽量选择一手写字楼。若综合考虑升值与租赁两个方面，则建议选择三年左右的次新写字楼。

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　　专家预言

　　2011年，

　　写字楼租赁

　　市场值得忧虑

　　仲量联行广州商业地产部主管马炜图就指出：“虽然受亚运停工影响，广州部分写字楼大厦将延迟交楼，但未来供应量将集中在2011年井喷，全年将有超过100万平方米写字楼面积落成。同时，供过于求的市场趋势将首先波及到新大厦的租赁情况。”

　　作为商业地产投资的晴雨表，租金水平的变化尤为引人关注。虽然目前写字楼市场呈好转的迹象，但广州在建的商业项目非常多，未来新供应量井喷仍然存在，所以不少业内人士继续维持整体租金下滑的预测。

　　仲量联行商铺部助理董事郭伟明判断认为：“短期内，商铺空置率显著增长可能性不大，租金企稳呈上升态势。然而，中长期新增供应充裕，仍将对租金增长产生压力。”

　　仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平也表示，商业物业则由于供应井喷，预料空置率将会攀升，租金难以避免受压。亚运会过后，零售业或将出现短期整固，加上新增供应出台，也会为明年租金带来压力。

　　陈锦平判断，整体而言，广州商用物业长期基础良好，前景看俏，但受政策及供应井喷等因素影响，短期展望偏向审慎。

         来源---广州商铺出租网

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