商铺投资网获悉 新国十条的出台，住宅与商业地产的信贷基本上没有多少差别，进入住宅市场的优惠条件改变。为降低政策性的投资风险，不少“弃宅营商”的投资客会进入各种不同的商业地产市场。

　　早几年，当住宅市场十分火暴时，“商住”价格倒挂成了房地产市场绝无仅有的怪事。商业地产自然成了不少房地产投资者不愿关注的市场。　不过，2010年楼市新政后，国内商业地产将进入新一轮的增长与繁荣期。我们从已有的现象来看，由于早几年国内住宅市场的投资比重过高，当新国十条一出台，进入住宅市场的投资者很快都陷入观望态势，但这些投资者仍认为房地产市场是最好的投资市场。在这种情况下，以往进入住宅市场的不少资金开始逆势转投商业地产。统计显示，从今年一季度开始，商业地产的成交比重开始逐渐上升。在商品房总成交套数中，商业地产占比从2009年四季度的6%，上升到今年一季度的8.1%，而4月新政之后更是首次突破9%，达到9.5%。

　　随着大量资金开始进入商业地产，各地商铺、写字楼等市场开始升温。广州中介统计显示，新国十条之后，商铺投资增长较明显。此外，有更多的品牌开发商也开始涌向商业地产。

　　那么，国内的商业地产为何会在短期内迅速升温？是政策因素还是其他原因使然？它对国内房地产市场有何意义？对个人投资者来说，这个市场的发展又意味着什么？国内商业地产的发展对住宅市场有冲击吗？等等，这些问题都值得我们认真思考。 （商铺投资网 编辑）

　　可以说，国内商业地产升温既与房地产政策的调整与变化有关，也是房地产市场发展到一定阶段的必然产物。因为，在新国十条出台之前，特别是在2009年及2010年一季度，在政府过度优惠的信贷政策及税收政策推动下，国内住宅市场得到前所未有的发展与繁荣。反之，对于商业地产来说，其销售不通畅和成交萎缩及市场不稳定则成了常态，其原因在于国家的信贷政策。

　　比如说，在2008年的政府131号文件的政策安排下，投资者进入住宅市场，其银行贷款的首付比例可以是20%，可享受的优惠利率为4.158%，贷款期可以为30年；但对于商业地产来说，其银行贷款的首付比例要50%，利率为5.95%，贷款期为10年。由于投资者进入住宅及商业地产的信贷条件差别很大，从而使得其投资杠杆率、进入成本及市场准入条件等方面都存在较大的差别。在这种情况下，投资者进入住宅市场，杠杆率更高、风险更低及收益更高；反之，进入商业地产融资杠杆率低，贷款成本高及贷款时间短。在这种条件下，商业地产销售清淡也是自然。

　　但是新国十条出台之后，进入住宅市场的信贷条件已经发生较大变化，按照第二套以上住房的信贷规定，其信贷条件与进入商业地产的条件相差无几，甚至第三套以上的住房可能无法获得贷款。在这种情况下，住房市场预期将发生巨大的变化，不仅新进入者无法以低成本高杠杆进入住宅市场，而且已经进入者看到了市场变化，可能会退出。在这种情况下，想进入的资金不会进入，已经进入住宅市场的资金出来后会寻求新的投资渠道。就商业地产的性质来看，在相同的信贷条件下，当然商业地产风险及投资回报要比住宅投资要好。（商铺投资网 编辑）

　　还有，随着住宅市场快速发展及居民生活水平提高，市场对商业地产的需求越来越大。但是，当住宅市场暴利式发展时，国内不少地方商业地产发展十分滞后。比如，我家附近的天通苑地区，有居民近30万人，但是其商业网点十分缺乏，只有一个像样的商业大楼。而在天通苑以北居住有大量人口，却没有一座像样的商业大楼。当前的商业大楼只是聚集在传统的城市中心，远远无法满足新建小区商业消费的需要。也就是说，尽管目前在一些城市繁荣中心的商业写字楼，由于供应量过大而销售不是太好，但是商业供求及发展不平衡，在城市化快速发展过程中，商业地产的需求仍然处于比较旺盛的阶段，关键是看这些大的商业地产出现在什么地方。

　　从新国十条的基本原则来看，对住宅市场投机炒作严格限制及打击，一定会成为一个长期目标而不是一个临时性政策，国内住宅市场一定会变成一个消费为主导的市场。因此，商业地产的发展，不仅为许多住宅市场的投资资金逐渐撤出提供有利的投资渠道，而且也是国内住宅市场出现根本性转变的重要方面。从最近广州市场发生的情况来看，新国十条出台之后，4月下旬及5月份这一月半时间内，广州总价在100万─200万元之间的商铺成交比新政出台前一月半增加三成。从6月份已掌握到的数据看，中低门槛商铺交投升温的势头仍在持续。与广州相比，佛山的住宅和商铺投资的入市门槛相对较低。新政后总价在80万─150万元之间的商铺投资个案出现成倍增长的现象；进入6月份之后，总价在60万─90万元之间的商铺关注度也开始增加。（商铺投资网 编辑）

　　也就是说，为降低政策性的投资风险，不少“弃宅营商”的投资客会进入各种不同的商业地产市场。因为，新国十条的出台，住宅与商业地产的信贷基本上没有多少差别，进入住宅市场的优惠条件改变。在这样的条件下，商业地产的投资不仅回报稳定，而且受政策的影响小，因此从住宅市场撤出的资金进入商业地产十分正常。

　　当然，商业地产毕竟与住宅市场有很大的不同，它不仅回报周期长，而且需求资金大，投资者要想在短线获得暴利是不容易的。同时，商业地产在规避开发商单一行业风险时，也对企业的专业度、资金、开发能力、物业管理、招商、经营管理等都有更高要求。无论是对个人投资者来说，还是对房地产开发商来说，尽管商业地产将进入新一轮的发展与繁荣期，但是这个市场是否能满足所有的投资者及开发商的要求，那是不确定的，问题是投资者及房地产开发商如何寻找适合自己进入商业地产的时机与地点，切不可一哄而上。否则，这个市场潜在风险同样会很大。（商铺投资网 编辑）

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