广州商铺出租 

历经新政过后的观望阶段，广州楼市终于迎来继春节过后的第一个推货高峰。据某房产网统计，今年8月，广州推出新盘新货的项目总量为54个，相对7月环比上涨74%。其中，纯新盘数量为16个，占整体新盘新货量的30%。

老城区8月新盘新货量基本保持不变，郊区新盘新货量加大。其中，增城推货力度最大，相比7月猛增125%；番禺新盘最多，占8月新盘总体25%。

目前，距离国庆黄金周还有两个月时间，为什么开发商提前集中在8月推货？是想提前搅热黄金周，还是对后市信心不足？

现象

广州商铺出租扎堆8月推新品 开发商掀推货潮

开发商将在8月掀起今年春节后的首次推货高潮。据某房产网房源中心统计，广州即将在8月推出新盘新货的项目总量高达54个，环比上涨74%，新盘供应主力区域集中在郊区。

新增供应环比增逾七成

据某房产网房源中心统计，今年8月，广州纯新盘数量为16个，占整体新盘新货量的30%。其中，老城区8月新盘新货量基本保持不变，郊区新盘新货量加大，继7月后再次成为8月新盘新货主力区域。其中，增城推货力度最大，相比7月猛增125%；番禺新盘数量最多，占8月新盘总量的25%。相比郊区新盘新货扎堆上市的热闹场面，市区则显得相当淡定。整体来看，广州新盘新货量继7月持续上升，或将有望在“金九银十”达到井喷。

中地行传播事业部副总监陈扬表示，从今年来看，4月受政策影响，部分开发商放缓了上市进度，延后至7月以后，而10～11月受亚运影响，住宅申请预售许可暂停，也就是表示大量货量将集中在8～9月两个月上市。从阶段来看，新盘新货供应将呈现井喷现象。

全新盘占供应三成

在全新盘方面，8月广州将有16个纯新盘推出市场，占新盘新货总量的30%，纯新盘数多于7月和6月，达到最近3个月来的高峰。在纯新盘统计中，7月纯新盘总量为6个，6月纯新盘数量为14个。8月新盘数量最多的番禺区拥有4个纯新盘，数量占全市纯新盘的25%。广州其他区域中，白云纯新盘数紧随其后，新开3个纯新盘，荔湾、海珠和花都各有2个纯新盘，而越秀区本月无新开盘。

新盘新货继续呈现市区稳定、郊区扎堆的场面。搜房网数据显示，增城成为8月货量最多的地方，番禺是新货最为集中的区域。针对不同层次的购房者，增城和番禺在推出产品上有所不同，增城推出产品包含小户型、大户型和别墅几种，可以涵盖的购房者层次比较广。而番禺尽管新盘数量最多，但产品偏向大户型和创意户型。另外，受刚性需求买家青睐的花都板块8月将有三盘推出，以小户型产品为主，推货量与上月持平。广州商铺出租

探因

上半年任务未完成  下半年亚运要停工

原因1:赶在亚运停工前出货

此前6～7月，由于市场观望气氛浓郁，不少楼盘选择了“拖”字诀，开盘时间一推再推。本决定在7月卖楼的基本上没有按时开盘。地产人士表示，这实质上是开发商对市场信心不足的表现。

满堂红研究部高级主任肖文晓表示，由于此前有新政带来的观望气氛和世界杯的举办，即便开盘也可能成交惨淡，开发商往往压后推货。“自4月新政以来，宏调的效果已基本稳定，市场预期未来楼市会逐步回升。”中地行市场传播部副总监陈扬表示，这是此前6～7月开发商不敢贸然开卖的主要原因。

不过进入8月之后，开发商将有一个“华丽转身”，抢在“金九银十”前集中推货，这主要是受亚运停工的心理预期影响。按照传统的买房习惯，11月是楼市旺季，但今年可能希望要落空了。因为11月开始，广州将举行亚运会，这期间可能会有很多市民将注意力投向亚运会。如果选择在这个时候开盘，无疑是“以卵击石”。为此，夹在中间的8～10三个月份因此成为下半年开发商卖楼的黄金时间。

原因2:上半年货量延至8月

中地行传播事业部副总监陈扬认为，开发商集中8月推货，主要是基于三点：首先，政策影响已基本显现，开发商对楼市的预期不会有太大的变化；其次，开发商8月所推售的量，相当一部分是延后的货量，早日推出市场可快速回笼资金，并降低利息成本；最后，由于9～10月是推货高峰，部分开发商欲抢占市场先机，这是开发商集中在8月推货的主要原因。

着名房地产专家谢逸枫认为，如今正是开发商货量上市的时机，“今年下半年，广州楼市面临着销售压力、供应过大及新调控政策随时出台的压力，开发商不愿意继续死扛，因而改变销售策略，抛量保现金流。”同时，谢逸枫指出，大部分开发商在上半年利润和销售指标未完成的情况下，唯有下降房价和增加供应量，同时为备战楼市“金九银十”做好准备，“9～10月才广州楼市集中推货和上市销售的真正高潮。”

原因3:趁早出货回笼资金

广州商铺出租对于开发商集中在8月推出新货，有业内人士表示，这与近几个月成交持续下跌、开发商现金流短缺有一定的关系。前不久中国房地产信息集团出炉的半年统计报告显示，今年上半年，除了恒大外，活跃于广州市场的绝大部分全国性房地产企业均没有完成既定的半年销售目标，部分企业更是出现成交额大幅下跌的情况。为此，开发商只能提前出货，以避免只能寄望于黄金周的被动局面。

某开发商负责人对记者表示，在严控开发量的情况下，今年在土地市场的动作也不大，不少企业还是留有较为充足的现金。但房地产毕竟是现金流转较大、较快的一个行业，上半年销售业绩下滑，难免给开发商造成一定影响，“在亚运会的影响下，很多人对年底的销售都不太乐观。同时，全年销售任务的缺口较大，也不可能仅仅指望黄金周。提前到8月开始出货，相信是最好的选择。”

原因4:刚性需求仍很强劲

新政出台后，主要一些刚性需求买家在支撑广州楼市。龙斌表示，8月货量较多，楼价或会有所松动，届时楼市主角仍将是刚性需求买家。

数据显示，4月1日～6月30日，广州十区二县网签成交均价为10648元/平方米，环比下跌5.7%。记者了解到，在8月的推货高峰中，货量主要集中在郊区，老城区货量基本保持不变。而新政过后，郊区楼盘降价最猛，花都有不少楼盘都以“3”字头出售，吸引了不少首次置业的买家。 广州商铺出租

预测

8月房价有望走低成交或小幅回暖

在新一轮供应潮拉动下，广州8月一手房成交均价会不会再次被拉低？在记者采访过程中，不少业内专家表示，在供应量呈现井喷的情况下，开发商销售压力将进一步加大，不排除8月在价格方面将有较大幅度的让步；即使个别不愿意降价的开发商，也会采取“暗降”的措施，8月广州一手房成交均价有望再次被拉低。

房价已连续4个月下降

从一手住宅价格指数来看，广州房价已连续4个月环比处于下降态势。6月，广州一手楼价环比降幅收窄，微降0.2%，而此前连续3个月，广州一手楼价环比跌幅居全国首位。另据阳光家缘网数据显示，7月1日～15日，广州一手住宅网签均价为10570元/平方米，与6月相比下跌4.5%，再度跌破11000元/平方米大关。

据公开数据显示，今年3月～5月，广州一手住宅价格环比跌幅居全国首位。其中，3月跌幅为11.7%，4月微跌0.3%，5月跌幅为0.9%。 随着广州一手楼价环比连续下降，广州一手楼价同比升幅不断收窄。另据记者调查发现，从6月广州楼市实际销售情况来看，不少楼盘的确开始降价，降幅也在进一步加大。以白云大道板块某全新盘为例，其推出前期的产品售价最低售价是9500元/平方米，比在售新品最低8000元/平方米的售价低了1500元/平方米。广州商铺出租

8月新盘售价普遍走低

即将在8月推出的新盘新货定价普遍出现走低的现象。据了解，海珠某地铁上盖楼盘即将推出市场，销售价格预计1.5万元/平方米，比同板块普遍1.8万元/平方米以上的价格至少低3000元/平方米。郊区新盘新货的定价更是走低。花都区预计在8月推出的好美嘉园销售价格最低3680元/平方米；预计在8月下旬推新货的新塘新世界，销售价格最低5500元/平方米；同板块的金地荔湖城销售价格低至5000元/平方米等。

满堂红研究部主任沈锐培指出，由于8月新盘新货供应较大，面临销售压力的开发商必然在销售方面有所让步，甚至会变相降价。同时，又由于新盘新货多集中在郊区，8月的成交均价可能会继续走低。

成交略回暖9月现高峰

中原地产项目部总经理黄韬表示，由于8月新货货量极为集中，消费者的选择更多了。其中新盘相对较多，“新盘的推出一个优势是，由于不存在与前期产品售价的对比，也就没有降价的问题。但实际上，近期开出的新盘的售价，与他们之前的心理价位相比都已经是有所下调了。”因此他认为，8月广州楼市的成交量会比7月略有好转，“但今年真正的成交高峰，相信会是在9月、10月才会到来。”

而另有开发商人士则表示，从近期推出市场的多个项目成交情况来看，政策的影响已逐步被淡化，消费者慢慢开始出手入市了，“如果没有新的调控政策出台影响，相信8月的成交会出现回暖，并持续到亚运会开幕之前。”广州商铺出租

大话楼市

今年受政策影响，很多房企整个上半年的产品销售并不理想，而去年获取的利润用于今年的资金周转，也无法支撑太久，故今年8月成为开发企业提前推货的时间段。

——满堂红研究部经理周峰

从8月推货情况来看，主要集中在外围区域，这让外围区域有一定的成交压力。——合富置业首席分析师龙斌

开发商将货量集中在8月推出，可以说是没有办法的办法。因为今年上半年销售情况不好，货量卖不出去，只能重新包装在8月推货。此外，开发商也想以此试探一下市场，因此在价格上估计不会有太大变化。

——维森置业董事长张维伦

8月的绝对推货量其实并不算太大，只不过相比之前的几个月增加了很多。开发商之所以选择在8月推新货，一个重要原因是在楼市调控政策及亚运会的影响下，出于全年业绩的压力，以及对后市的担忧，不想集中在10月前后推货。

——中原地产项目部总经理黄韬

上半年受政策影响，大量自住购房者延迟了购房计划，楼市需求在不断积累，加上6～7月楼市开始好转，因此在8月推货，有较大机会消化积累的需求，形成开门红的效果。

8～9月广州楼市供给以郊区为主，可以预测，增城、花都等近郊区域可能形成激烈竞争，从而出现降价；而中心城区则因楼市仍供不应求，形成供求两旺，导致楼价稳定上扬。整体来说，楼市有大量供应上市，是对当前楼市注入了强心针。

——中地行市场传播部副总监陈扬

记者观察

开发商撑房价底气从何而来？

广州商铺出租对于即将到来的8～9月，开发商纷纷抢先集中推货。但从记者最近调查的情况来看，下半年广州楼价松动的可能性不太大。这让人不禁要问，新政不是“史上最严厉”吗？政府不是表态要平抑楼价吗？在观望的脖子都伸酸了的同时，让人对自身的经济能力产生怀疑，是房价太高，还是我们的收入太低呢？

“史上最严厉”的地产调控政策出台已过百日，让我们来看看各大房企的价格有什么变化。日前，某网站调查万科、招商、金地、中海、富力、合生、龙湖、保利、绿城及华润等十大房企在全国26个城市的313个楼盘，调查结果显示，标杆房企总体降价行为并不明显。

从新政公布百日来看，虽然成交量一次次打破低点，但十大房企似乎并未有大动作，房价也没有出现低头的迹象，更有甚者，一些楼盘还出现逆市涨价的势头。调查数据显示，49%没有明确表态，33%扬言会维持现价，而有10%则表示价格依然会上涨，只有8%会有降价措施，可谓势单力薄。从这些数据可看出，楼价的坚守应该会继续下去。

政策也出了，政府也表态了，成交量也低了，开发商降价的幅度为何还不明显，他们坚挺价格的底气到底在哪里？不少市民都在问同样的问题。

记者认为，首先是开发商不想降价。追求利润最大化是资本的本性，而降价就意味着利润的降低，因此，开发商当然不会心甘情愿地降价。

其次，开发商不敢轻易降价，“买涨不买跌”是消费者的普遍心理，如果开发商降价了，消费者可能认为价格还会降，从而继续持币观望，开发商就会更加被动。除此之外，在一线城市频频出现楼盘降价而被老业主围攻售楼部的事件，不仅严重影响之后的销售，也让开发商的品牌受到了影响，开发商怎么敢轻言降价？

另外，开发商也不必急于降价。俗话说，“手中有粮，心中不慌。”经过一年多的暴利行情，开发商大都赚得盆满钵满，即使销售停上一年半载，他们也不会有破产之虞。何况还有大批人等着买房呢，结婚族的首次置业、换房族的二次置业、投资客的多次置业，开发商都摸透了其心态。广州商铺出租

  ★延伸阅读