广州商铺出租网       城市综合体是啥？对很多市民来说还可能很陌生，但这个新事物已经走进市民生活。设想一下这样的场景吧：走出自己家公寓，对面就是单位所在的写字楼，下班后，在楼下就可以逛商场、购物、吃饭、喝咖啡，还可以带孩子到儿童乐园玩……整个工作生活圈，都在步行几分钟的范围内。简单说，城市综合体，就是城中城。

    从去年首次引入“综合体”概念的万达CBD，到今年遍地开花的华润中心，中铁青岛中心，鲁商 中心，宝龙，利群崂山……央企、省企、有实力的本地企业，都选择了这种“大手笔”、“全产业链”的开发方式参与青岛建设。据统计，目前在建或正在规划的城市综合体已经多达数十个，单个项目投资量几乎都要10亿元起步，最高的超过百亿！

    不是建商场，也不是建住宅，而是建城中城——城市综合体是城市建设的 “高级形式”吗？这种新形式将带来怎样的城市变化并影响青岛人生活？记者就此展开采访。

    体验“综合体生活”

    “在这里买房子，就是看好了配套比较完善。”前晚，记者见到了在万达CBD逛街的杨女士，她刚刚在商场的美食区吃过晚饭，在楼下佳世客买了些酸奶和水果，准备逛几家服装店再回家。作为城市综合体的 “第一代居民”，她对周边的便利性非常满意。

    2009年11月27日,青岛CBD万达广场开业，该项目总建筑面积38万平方米,商业部分面积达20万平方米,包括购物中心、商务办公、高星级酒店、高档公寓、公共设施等城市功能业态，是省内首个，岛城最大的城市综合体项目。大连万达集团董事长王健林把这种模式称为该集团首创的第三代商业地产，让人耳目一新。

    名称足够响亮，更让人刮目相看的是该项目的巨大商业成功：万达仅仅投入了一个万千百货，就成功招商了喜达屋艾美酒店、佳世客超市、国美电器、良友餐饮等一批实力服务业品牌；进而，由于商业配套的完善，住宅楼项目不但大幅溢价 （楼面地价刚过2000元，楼盘均价万元），而且迅速售罄。硬是在延吉路上造出了一个商业生活圈。

    “目前经营还在培育期，随着周边居民不断增多，我们更看好了未来的市场。”青岛国美市场部的王经理说，作为第一批进入城市综合体的商家，青岛国美看好了延吉路周边的市场前景，更重要的是目前就有稳定的客源保证，所以敢于抢先入住。此外，万达青岛有关负责人还向记者透露，在万达CBD后，万达还将在浮山后、李村建设新的城市综合体项目，并且进一步升级到“3.5代”：将包含具有公园功能的室外步行街！广州商铺出租网 

    “综合体”遍地开花

    万达CBD的成功大大刺激了开发商的神经，进入2010年，一批城市综合体项目涌现，成为青岛城市开发的新景观。同时，由于“城市综合体”土地开发量大，投入资金多，几乎成了 “有钱人的游戏”：投资额屡创新高，多个项目投资额超过百亿元！

    最受关注的是央企集团。最重要的是华润置业的首个青岛项目“华润中心”。该项目拿下了备受瞩目的潜院地块，紧靠市政府西侧，占地面积13.5万平米，规划容积率5.5，规划计容建筑面积将达到74.54万平米。其中住宅总建筑面积37.3万平米，将以高层和超高层的观海豪宅为主。持有物业部分将建造以“万象城”ShoppingMALL、甲级写字楼、五星酒店、酒店式公寓、会展中心为主体的包罗万象的城中之城。一贯立足高端的华润置业表示，要把“华润中心”将建成青岛新地标。

    同属央企项目的中铁 “青岛中心”位置更佳，而且已经开工，年内就将面世。该项目位于山东路、香港中路、东海路交会处，建筑面积33.5万平方米，中铁置业投资高达50亿元。住宅部分外，目前已经确定的业态有五星酒店公寓、国际甲级写字楼、名流商业及威斯汀酒店等。

    省企鲁商置业同样不甘落后，更是打出了“投资百亿”的口号。在燕儿岛路12.2公顷地块上，规划总建筑面积超百万平方米 （地上建筑面积约75万平方米）的鲁商中心项目。堪称天量的鲁商中心将建成集高端商业、星级酒店、甲级写字间、豪华公寓、高尚住宅、精品休闲街为一体的国际化大型综合性建筑群体，项目总投资超100亿元，是市南区开发规模最大，涵盖业态最广的地标式城市综合体项目。

    此外，仅香港路沿线还有国际贸易中心项目、远雄国际广场（和协大厦）、乾豪国际广场（银座中心）、农业科技大厦及凯悦国际大厦等一批综合体。在市北浮山后、李沧李村商圈，万达、宝龙也在推进各自的城市综合体项目。

    据统计，目前青岛正在推进的城市综合体项目有数十个之多。细数这些项目不难发现，由于开发门槛高，几乎都是外来大鳄在做，本地企业少之又少。因此，利群集团崂山和李沧项目成为为数不多的本地企业项目。从商业起家，并涉足过房地产开发的利群集团，对于跨界同样寄予厚望.广州商铺出租网 

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    城市综合体：英文名为HOPSCA,是英文单词Hotel（酒店）、Office （写字楼）、Park （公园）、Shoppinggall （购物中心）、Convention （会议中心、会展中心）、Aparttent（公寓）首个字母的缩写。城市综合体至少组合了上述功能中的三种,以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落,又被称为“城中之城”。 商家热 衷“不为他人做嫁衣”

    业内人士告诉记者，所谓城市综合体，最重要的是集合了“商业”和“住宅”两方面资源，实现了项目开发的全产业链掌控。众多开发商热衷打通 “任督二脉”，实际上是为了实现 “开发利益最大化”，尽量不为他人做嫁衣。

    “万达是从地产向商业跨界，利群是从商业向地产跨界！”利群集团董事局主席徐恭藻在今年上半年采访中告诉记者，从商业和地产业的发展趋势看，向中间地带“商业地产”融合成为更高级的发展方式，最直接的原因就是“开发利益最大化”。他明确表示，利群也将进入这一领域。

    “你建好了商场，旁边的住宅开发商沾光！你建好了小区，别人过来建商场也方便！”楼市观察人士龙江的说法更直接，他认为，房产商和商业企业都争相进入 “城市综合体”开发，为的就是“不为他人做嫁衣”，自己掌控上下游利益。所以，他认为，此前就兼具商业和地产开发两方面资源的企业会有更大优势，比如外来的华润、鲁商，和本地的利群。

    开发商也坦诚，从事城市综合体开发，利润更大。华润置业青岛公司有关负责人说，“住宅开发+持有物业+增值服务”是华润中心项目的生意模型和战略：利润点由房屋销售、租金收入和长期资本增值组成，使公司在长短期回报平衡、盈利增长持续性和业务稳定性等方面得到优化，受地产政策及市场影响的盈利波动风险将会降低。广州商铺出租网 

    不过，也有业内人士对大举而上的城市综合体建设持保守意见。楼市观察人士张百忍说，开发城市综合体被称为“有钱人的游戏”，原因就是投资量大。此外，由于涉及的业态多，内容复杂，操作难度大，培育的难度也大。他认为，建设城市综合体的风险比普通住宅和商业开发要大的多。

    城市综合体给青岛人带来什么

    “这是城市发展的高级形式。城市综合体建设，首先方便的是普通市民。”在中共青岛市委党校教授、中国城市经济学会副秘书长刘文俭看来，城市建设发展到今天，以往单纯建住宅区、单纯建商场的模式已经落后，远远不能适应城市发展和居民需求。高集约度的城市综合体适逢其时。“为什么东部居民至今仍被购物难困扰？就是因为配套跟不上。”刘文俭说，以青岛最大的浮山后小区开发来说，由于当时建的是单纯性大片住宅，商业服务业设施匮乏，所以，多年来一直有购物难问题。经过十多年的完善和配套，现在居民才感到了便利。相反，城市综合体实际上是以 “规划一个小城市”的思维来从事开发，居民入住前，所有的商业、服务业设施都已经提前完善了，这样居民入住后，不会感到有什么购物难。他坚信，大批城市综合体建设的建设，最终受益的是青岛市民。

    “城市综合体首先在欧洲出现，目前非常适合国内较发达城市发展。”岛城楼市专家龙江说，城市综合体最大的特点是 “集约度高”、“容积率高”，是国内大中城市新的发展形势。他说，万达CBD能在几十个城市复制，几乎每个项目都能成功，说明了城市综合体的生命力。“单纯的商业区或商务区都有局限性。”龙江说，单纯的商业区白天没人光顾，单纯商务写字楼区晚上周末是 “空城”，都失之于功能单一。城市综合体恰恰避免了这一点，龙江说，以已经建成的青岛万达CBD为例，在商场旁边，不但有24小时营业的星级酒店，还有商务写字楼和住宅，这就保证了区域内的不间断“消费力”。龙江认为，华润、中铁和鲁商项目，分列市政府东西两侧，这几个项目的落成，不但会打破原有青岛市商业格局，还将提升青岛市的总体商业水平。

    商务局网点处的刘大川处长对青岛诸多城市综合体建设表示支持。他说，具备了综合服务功能的城市综合体，其实就是一个“现代商贸服务业集聚区”。这种集聚区还比不上传统的商圈，但是，相比传统的卖场、百货店，服务功能进一步完善，给区域周边的居民带来极大便利。他认为，城市综合体的出现，也反映出了商业水平在从传统向现代化发展。不过，刘大川也认为，数十个在建的城市综合体并非都是“货真价实”，有的并不具备足够功能，只是商家宣传的噱头广州商铺出租网