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　　到7月26日，国务院4月17日发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》已满百天。广发证券昨日发布的房地产业跟踪分析报告显示，全国三大经济圈中，珠三角楼盘存货消化周期最长，其中深圳、广州存货消化周期分别高达14个月和10个月，远远高于同为一线城市的上海(3个月)和北京(9个月)。

　　在全国一线城市成交量均大幅下滑的情况下，为何珠三角存货消化周期远高于长三角和环渤海地区？世联地产分析发现，尽管成交量锐减，但新政前后广州房价依然十分坚挺，均价仅环比下降了12%，而深圳2010年上半年新房均价仍有9.2%的上涨。

　　就在房价伪跳水的同时，珠三角各市的存货量不断上升，尤其是广州6月新增供应面积114万平米，但当月成交面积却不到42万平方米，存货量进一步加大。广州商铺出租

　　广深房价伪跳水

　　据广州经纬房产咨询公司研究显示，2010年上半年广州中心六区签约均价16914元/平方米，十区签约均价13393元/平方米，十区二市签约均价11440元/平方米。从月度走势来看，中心六区的价格今年以来涨幅开始收窄，而近两个月价格基本维稳。

　　“从调研的情况来看，中心区大部分楼盘的报价基本不变，部分楼盘有优惠折扣，但折扣普遍不大。”经纬房产分析师朱欣苑(微博 博客)表示，而周边区域的楼盘让利促销的力度相对较大，这在一定程度上拉低了区域的成交均价。

　　作为全国楼市风向标的深圳，其楼市的表现更引人关注。2010年上半年，深圳楼市整体表现为“量跌价升”。从各月来看，新房月度均价则表现为振荡下跌之势。其中1-5月均价均达20000元/平方米以上，2月份达到最高为24200元/平方米；从3月份开始，均价开始呈现下跌；6月份均价17000元/平方米，创上半年各月均价的最低，环比跌15.8%，较2月最高点下跌了29.8%。但整体来看，与2009年下半年相比，2010年上半年深圳新房均价仍上涨了9.2%。

　　这意味着目前的楼市还仅仅是伪跳水。世联地产华南区域市场研究部认为，2010年上半年部分城市的成交均价出现了幅度不一的下降，但根据项目的考察资料可知，成交均价的下降主要是由成交结构的变化所致。

　　据世联地产分析，高端楼盘由于区位、品质、景观等因素的支撑，在每个城市属于稀缺资源，成交均价可降幅度小，开发商甚至有逆势涨价的案例，从而也导致了成交量的趋零成交；低端楼盘由于成交价格整体偏低，新政后，开发商为了回笼资金，通过打折等手段促销走量，造成了整体均价走低的假象。另一方面，此轮调控中，90平米以下的首套自住房基本不受影响，渐成刚需购房者的首选，而此类房价格偏低，也是成交均价下降的原因之一。

　　库存积压还在捂盘

　　尽管楼市成交量持续萎缩，住宅均价的上涨势头也得到初步遏制，但经历了2009年上涨行情获利颇多的开发商们并没有太多消减库存的意愿。根据广州市国土房管局主办的阳光家缘网站统计数据显示，截至7月25日，广州十区二市可售面积470.25万平米，可售套数37205套，未售面积832.03万平方米，未售套数65691套。南都记者对比历史数据发现，广州而今的存货量不仅大大超过去年年底，更是创下今年以来的最高位。

　　世联地产广州公司更是统计发现，广州新政实施后开盘楼盘数目大幅度减少，新政实行以来共接近三个月的时间，仅有10个楼盘开盘，而且主要集中在端午节。而新政后至6月，深圳推出及成交的6块土地中，住宅类用地为零；而新房新增供应上，5月和6月相比4月均有50%以上的减少。

　　“在供需层面上，深圳楼市实质上是供不应求的局面。”世联地产深圳公司分析认为，只是由于受到调控的影响，导致市场预期的转变，从而市场的供应及需求均受到抑制。在下半年政策环境依旧严紧下，深圳楼市成交或将保持低位，并进入持续的盘整期。

　　相比较深圳，佛山供应不足的问题更待解决。据世联地产佛山公司统计，2008年开发商紧缩开支，新开工面积严重不足，在建工程进度缓慢，导致2009年佛山住宅供应量仅为629.8万平方米，而当年佛山全市住宅消化面积达到968.6万平方米，供应缺口达338.8万平方米，大量消化了2008年及之前年份的存量；今年上半年，供应紧张态势仍未缓解，供应量仅为293.6万平方米，在销量大幅减少的情况下，供销基本达到平衡状态，上半年消化住宅面积为298.5万平方米，比供应量略多，整体市场仍然处于供不应求局面。 广州商铺出租

　　开发商下半年或接着扛

　　作为新政调控的配套，国土部调高拿地保证金至3成，国税总局严查土地增值税，银监会和央行严格控制房地产业信贷，甚至于近期叫停房产信托基金业务，均是向开发商资金链施压的有力举措。多管齐下的严厉政策之下，全国各重点城市房价的疯涨势头得到了遏制。

　　但这仅仅是新政政策的意图体现。其代价是购房者的观望和成交量的下跌，开发商不提价了，但房价在高位企稳，偶有楼盘降价打折促销，不仅降幅不大，且并没有形成大规模的降价潮。

　　不少中小开发商甚至选择避开今年的销售市场。“明年7月份再说吧。”一位广东中型房企负责人私底下与记者交流时表示，今年他们不打算向市场推出新盘，基本就是开发手里已有的土地，旧项目去年年底前已经卖掉了95%，新盘要到明年7月才会推向市场。

　　在他看来，经历了2009年的大牛市，就算现在不销售新项目，开发商手头资金充裕足以维持半年或者更长的时间。“其实我们也在观望，房价不涨了，房子更是要慢慢卖。”

　　这或许只是一部分开发商的想法。对另一些开发商而言，下半年销售压力空前巨大。据经纬行研究中心不完全调研统计，下半年广州全新盘共计46个，预计推货22319套。其中，越秀区就有7个新盘即将推出，海珠区下半年亦有7个新盘入市，预计可供应3314套。而番禺的超级大盘亚运城下半年将入市，就连一向较为低调的南沙区下半年也有多个新盘推出市场。

　　在供应量史无前例剧增的情况下，房价会有一定的下调空间是诸多业内分析人士的共识。但在采访中，诸多分析人士对降价幅度难言乐观。“因为受到亚运对工程进度和亚运村大型项目的推出对广州楼市的巨大影响，未来价格的走势如何，要等到11月份市场才会逐渐明朗化。”世联地产市场研究部认为，华南区域核心城市的成交均价可能会徘徊在6月份的价格水平，在此基础上小幅波动。 广州商铺出租