■不能报低成交价意味着要多交税。新华社/图

自广州市房地产交易登记中心在上月底推出涂销抵押、转移登记、再抵押三项业务合并办理的新规定后，申请转按揭的二手房买家不能再报低成交价避税，加上担保费未取消，涉及转按的二手房交易增加了不少成本。新规定下究竟哪种交易方式最省钱？本报列举时下三种交易方式和流程，计算其交易成本和风险，看哪种最适合您。

要注意的是，以下交易方式的前提是业主卖出正在按揭的房子，买家同样需要办理按揭。买卖任何一方不涉及房贷的，其交易流程和成本都会大为减少。

方式1

转按揭

交易流程：办理借证担保业务→到交易中心窗口递件→办理涂销抵押、转移登记、完税、再抵押，三个程序合一→出房产证

优点：不需垫资赎契缺点：不能报低成交价避税，暂时增加了担保费转按揭是二手交易中最省钱的一种做法。随着交易中心新规定的出台，买家会增加交易成本。目前，交易中心要求转按揭办理，必须是涂销抵押登记、转移登记、再次设定抵押登记合并办理，也就是说在交易递件的同时，市民还要同时递交按揭合同原件。

在新规实施前，不少市民都会通过报低成交价来避税，由于新规要求交易递件时要提交按揭合同，交易中心直接用按揭合同中的银行评估价来征税。银行评估价一般与房屋实际成交价差不多，这样买卖双方就不能通过报低成交价来避契税、营业税、个人所得税等费用。之前一般可报低20%-30%的价格来避税。

另一方面，由于银行要求业主付担保费，尽管在交易中心详细解释新交易流程不存在风险的情况下，银行至今尚未正式取消担保费，申请者还得付房屋贷款额1%-1.5%的担保费。

算账业主以70万元买回来的房子至今有50万元贷款未还清，购房未足5年，以100万元实收价卖房，买家要申请60万元贷款。在这个情况下，买家要交的费用如下：

税率 金额

契税 房价 1.5% 15000 元

营业税 房价差额 5.5% 16500 元

个人所得税 房价 1% 10000 元

担保费 业主贷款 1.5% 7500 元

合计 49000 元

风险提示

转按揭不需要业主或买家垫付资金赎契，基本无资金风险。但目前广州大部分银行不允许跨银行转按，如业主房贷银行是工商银行的，则买家只能在工商银行办理按揭，由于不同银行批出的按揭成数和利率折扣不同，买家有可能因此无法选择最合适自己的银行。

方式

2

担保公司垫资 赎契后再交易

交易流程：向担保公司申请垫资赎契→担保公司把款项交给银行，完成涂销抵押（即担保公司出钱提前还款）→交易递件，办理转移登记→完税→交按揭合同，办理再抵押→出房产证

优点：可报低成交价避税缺点：付昂贵的担保费，为每月付垫资额2%-3%担保垫资赎契的办法是在业主或买家都无法提供资金把业主房贷还清而进行的一种赎契办法，即交一笔担保费给担保公司，由担保公司还清业主的贷款，在没有抵押的情况下，再进行交易。这一程序可按照旧交易流程进行，先办交易递件，再提供按揭合同办理抵押手续，交易递件时不需要交按揭合同，交易双方可以继续报低成交价，一般目前可以报低20%-30%，买卖双方可省一笔税费。

但担保垫资赎契的担保费很高，担保公司按月按垫资额的3%收费，如保来理财是按第一个月按3%计费，第二、三个月按2%计费。这一流程至少需要1个月，长的有可能需要3个月。

算账业主以70万元买回来的房子至今有50万元贷款尚未还清，购房未足5年，以100万元实收价卖房，买家要申请60万元贷款。买卖双方按80万元价格报价，获得通过。在这个情况下，买家要交的费用如下：

税率 金额

契税 房价 1.5% 12000 元

营业税 房价差额 5.5% 5500 元

个人所得税 房价 1% 8000 元

担保费 两个月完成垫资 25000元

合计 50500元

风险提示

由于担保垫资赎契的担保费高，除非可以较大限度报低房价，否则办理成本比转按揭要高，而且垫资担保费是按月收取的，一旦银行赎契出现障碍，买家可能要付巨额担保费。如果赎契拖延的时间过长，担保公司会认为这一业务存在风险，会在垫资三个月后撤资，买家将很被动。

方式3

买家为业主 垫资再交易

交易流程：买家提供资金、业主申请提前还贷→涂销→交易递件→完税→交按揭合同办理再抵押→出房产证

优点：不需担保费缺点：买家风险大目前二手楼市交易大多都是实收价，部分买家为了减低交易成本，在资金充足的情况下愿意先出钱为业主垫资赎契，再进行后面的交易。这样做的话，买家的确不需要付昂贵的担保费，还能报低成交价避税。

算账业主以70万元买回来的房子至今有50万元贷款未还清，购房未足5年，以100万元实收价卖房，买家要申请60万元贷款。买卖双方按80万元价格报价，获得通过。在这个情况下，买家要交的税费：

税率 金额

契税 房价 1.5% 12000 元

营业税 房价差额 5.5% 5500 元

个人所得税 房价 1% 8000 元

合计 25500 元

风险提示

由买家出资来为业主垫资赎契，买家要承受较大风险。买家垫资50万元房款为业主赎契，完成涂销抵押后，一旦业主把房子转卖他人，买家要蒙受很大的损失。为了减少买家风险，中介公司往往要求业主把房产证放在中介公司，把房产证放在中介处并不是百分百安全，也有可能出现中介和业主勾结联合骗购的情况。买卖双方如此操作的话，应选择信誉良好的大型中介公司，业主交房产证时要该公司盖章签收。