(广州租铺网)“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”——这一句地产老话，正契合当下天津楼市王道。

　　受新政影响，住宅市场出现了明显波动，而商业地产项目却持续了稳定发展的态势，受市场冲击很小。而且随着和记黄埔、万达广场、红星国际广场、中粮大悦城等赫赫有名的地产公司项目的陆续进津和动工，天津商业地产已进入蓄势待发的状态。

　　住宅市场萎缩 商业地产投资正当时

　　据国土资源部统计数据显示，新房住宅市场5月比4月成交量下降了近4成，而二手房方面成交量下滑更为严重。我爱我家(微博)房屋经纪有限公司企划总监陈萌(微博)表示：“今年5月份的成交量只有3500套左右，比4月份下降了近50%，价格涨幅趋缓，滞涨明显，购房者的观望气氛还是较强的。”

　　在住宅市场转冷的时候，业内专家纷纷表示，商业地产是目前保值增值的最好产品之一。而“商住倒挂”，则加重了商业地产的升值潜力。

　　北京金环房地产咨询有限公司高级分析师李丽表示：“天津商住倒挂现象是长期存在的。以金融街津门津塔为例，项目为公寓和写字楼两种业态。目前住宅的均价已达到32000元/平方米，而写字楼的均价只有26000元/平方米，这种商住倒挂说明写字楼市场还有很大的上升空间。”

　　普兰梁行投资管理有限公司华北地区投资部副总张志强也表示，住宅产品在新政下已经遇到瓶颈，商业地产将成为更好的保值增值产品。“举个例子，现在我们购买一套次中心地区80平方米的住宅，单价约15000元/平方米，如果期望3年内天津房屋均价突破20000元/平方米，总体升值为40万元。投资分析需要确定的是天津房价何时可以达到期望价格，加上未来市场新增供应量，实现投资回报的可能性有多少。”张志强说，“而随着新政的出台，投资需求被遏制，住宅市场优势在明显减少，商业地产的优势就要明显许多。目前市区环境好些的小区一套130平方米左右的三室，租价一般在3000~4000元，适合的租户并不多，80平方米左右，月租1500以内的独单或偏单更适合刚刚创业的白领租用，市场比较繁荣。而一间相对繁华地区80平方米左右的写字楼，目前每月最少租金要3000元以上。当前写字楼的价格与住宅价格相当甚至低于住宅价格，那么写字楼的投资回报基本相当于住宅的一倍。”

　　“大鳄”进驻 MALL的夏天即将到来

　　万达、中粮、红星美凯龙、安利……一批批响当当的名头，在这个夏天齐聚津门，成为天津市场MALL中的一员。“即使没有住宅市场的冷清，天津的商业地产也到了大发展的时候。”天和工作室首席策划师王克非曾说，因为，“随着天津商业地产近年来的快速发展，加之众多的地产‘大鳄’来津，天津商业地产已经发展到了崭新的阶段”，MALL的天地即将在这个夏天来临。

　　“服饰城、家具城、装饰城、电器城等专业市场如雨后春笋般的出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者。”王克非说，“专业市场这种崭新的模式不仅让投资者赚得盆满钵满，而其本身所具备的市场细分特征，非常强调‘集群效应’，有规模就有人气，有人气也就有了商气。”

　　近一年以来，天津的专业市场细分越来越明细，社区商业的繁荣就是最好的印证。“当城市规模发展到一定阶段的时候，一个城市中心的商业区已经不能满足人们的消费，以社区超市为代表的社区商业中心，因其消费的便利性，将会成为未来商业的重要组成部分，也是未来最具发展潜力的部分，比如香港的上古。”北京21世纪商业地产总经理蔡宇翔(博客)分析说。

　　目前天津市内佟楼、南楼、万新村、中山路、华苑、奥城是比较成熟完善的社区商业中心，而这些社区商业体的增值潜力已经显现出来。以奥城为例，据DTZ戴德梁行(微博)统计显示，商业建筑面积为5.7万平方米，2005年项目组建之初，1.3773万元/平方米，租金为90~120元/平方米·月，而2009年商业项目出售单价达到2.6万元/平方米，租金最高价格更是较2005年翻了一番，2010年租金的数字还在持续攀升。

　　与社区商业相比，MALL更值得人们期待。“大型MALL的崛起即将开启一个新的时代。”天津河东某项目营销经理认为，天津的MALL的面目已清晰可见。“MALL来自美国，是目前国际上最为先进的经营方式之一，最大程度地突出了休闲娱乐功能和商品成本优势，我们已经在东丽找到了这样一块地方建造一个SHOPPING MALL。我相信，这种模式在天津是会成功的。”韩国科亭国际贸易有限公司金世元总经理接受采访时说。对于支撑其来津建造MALL的信心，金世元表示：“我们并不是第一个打算在天津建造MALL的公司，中粮大悦城在天津落户，加深了我们投资天津的信心，我认为未来天津MALL将会是一种趋势。”

　　据相关机构对国内外一线品牌企业调查数据显示：未来10年内，将会有更多的国内外开发商进驻天津，除现有的恒隆地产、和记黄埔、嘉里集团外，东方海外房地产集团和力宝集团也将有望入驻天津，他们中的一部分已有意向或已经进入天津开发的各种物业，今后还会加大投入。不仅如此，“金砖四国”对天津也颇感兴趣，这些都将成为天津商业地产繁荣发展的重要力量。