最近他山接到不少咨询邮件和电话，有的朋友问房价是不是真的降了？有的问现在是不是“抄底”的时候到了？还有的问这次调控政府是像07年那样拿起棒子“吓唬吓唬”开发商，还是要动“真格”了？他山对林林种种的提问进行归纳，总结起来，有一个共性，就是他们对调控政策的可操作性表示质疑，对市场现象的真实性表示怀疑。本文仅就国十条40天来市场反应做简单分析，并不作为投资建议。

　　新政打击成交量有效，打价格无效

　　从处于风口浪尖的几个一线城市来看，北京被媒体戴上了“房地产调控政策最为严厉的城市”的帽子。如果政策在皇城脚下都体现不出威力，那么对于房价高高在上，处于东海之滨的上海、南海之滨的广州、深圳，也便可以把政策当作耳边风了。北京的“降价”真假不好判断，但广州、深圳的“降价”，从他山掌握的情报来看，有作秀和糊弄“国十条”的嫌疑。

　　在《，他山以恒大的“八五折”为例，揭露了“降价”的假象：恒大09年便预知又一波政策行情，年底提价，再到“国十条”颁布后“打折”，其实是将价格还原，这个过程中，既做到了迎合政策的目的，又赚到了眼球，更重要的是为恒大4月份实现了37亿元的资金回笼。另外，资金的迅速回笼带来了5月16日之后恒大股价逆市上涨，恒大可谓双赢。

　　他山在《“打折”是一种拙劣的营销手腕》对此进行过批判。某些媒体报道的“降价”，起到的只是出于配合宣传“国十条”正面宣传的需要，反应的不是客观的市场真实。在深圳，出南山后海的个别楼盘，罗湖的个别楼盘“被”媒体“降价”外，大部分开发商深度观望。据他山情报，深圳至少有10家在售楼盘的开发商带领销售队伍去国外以度假的形式考察了。这实际上是他们对新政的态度。从新政颁布后40天深圳的成交数据来看，新政打击成交量有效，打击价格无效。

　　投机仍在涌动，从关内向关外或城市副中心转移

　　5月27日人民银行公布的消息，截至4月底，中国“外汇占款”累计达20.35万亿元，较3月增加2,863.1亿元，增量创近期新高，当中近2,000亿元是不能解释来源的“热钱”。这还不包括通过赌场和地下钱庄入境的钱。国际国内的宏观形势都在驱使众多来历不明的钱入境，可以看到，赌人民币增值和“抄底”楼市的各方力量蠢蠢欲动，中央在应对国际压力上的妥协，将使对内的调控软弱无力。

　　投资不能遏制，但可以转移。以深圳为例，深圳中心的福田、罗湖、南山三区的个别楼盘“被”媒体“降价”之后，或“被跳水”之后，造成市场恐慌的假象。他山情报所知，深圳有三、五个开发商低调封盘，以自己的楼盘为赌注，赌“国十条”在今年年底流产。从政府公布的销售数据看不到关内的行情，我们把目光放到关外，发现投资仍在涌动，正从关内向关外转移。

　　5月23日，深圳关外龙坂片区的某某春天楼盘的成交均价达到2万元/平方米，当日成交200多套。从价格和成交量上都看不出受到“国十条”得影响。与政策制定者预期相反的是，楼价坚挺，成交量上升。该区域的“曼城”销售负责人表示不可能降价，“坚守自己的房价，让国十条去牛吧！”。这从一个侧面反映，不少投资者已经从中心区域撤出，将投资战场往关外和城市副重心转移。

　　五年播种，一年结果

　　以龙坂片区为代表的关外，或者说城市副中心的市场现象为什么与政策制定者的预期背道而驰？他山用“五年播种，一年结果”来概括。所谓“五年播种”，是指从2005年开始，开发商对该区域已经开始“播种”了。万科是先行者，探路者尝到甜头，从四季花城、到万科城，再到金域华府。潜龙地产则一直低调地潜伏此处。

　　他山回顾当年的概念炒作。05年3月，他山曾主持过一个《为什么清华看龙华》的业内人士研讨会，探讨深圳CBD15分钟车程的后花园坂田片区的价值，后来有媒体从香蜜湖北、二线拓展区、几何城市中心、城市副中心，运用了诸多概念，都没能有效拉升该区域价值。为什么15分钟车程的价值无法挖掘？与梅林关这个瓶颈有关。地铁3号和4号和5号线、新区大道、南坪快速、梅观高速、五和大道等城市干线、以及高铁站的的施工和通车，比任何炒作都管用。

　　像龙坂片区这样的城市副中心，五年播种，一年结果。它的区域价值或将在2010年到2011年得到释放。在不少机构投资者的操作下，像后海这样的价值被透值的区域，高房价、高租金、高生活成本，推动着产业布局的战略转移，人流、企业流，随之向关内或城市副中心转移，随着深圳高铁站在2011年的运行，高铁对区域价值的“拉动效应”，将从房价上得到体现。(广州租铺网 编辑)