中央楼市新政调控已经“满月”。在一个月的多项调控影响下，整个房市一、二手房成交量价下降趋势明显。

　　当住宅投资门槛越来越高的时候，投资客纷纷弃住投商，将目光转向商铺、商务公寓、小户型公寓。

　　从近日发布的《2010年一季度中国商业地产市场研究报告》来看，销售方面，写字楼与商业用房在今年一季度持续放大，其增速分别达到55.5%、55.2%，与此同时住宅开始放缓，2010年一季度比2009年全年下降9.7个百分点；投资方面，商业物业2010年一季度投资额增速在大幅度反弹，其中写字楼开发投资额在今年一季度同比增长43.6%，增幅比2009年提高25个百分点。在这样的环境下，主城区带商业性质的物业正迎来新的机遇。

　　而目前的长沙，建设发展迅速，随着地铁1号线、2号线交通路网的全面铺设，长沙交通迅速升级，滨江新城、武广新城等新区规划，也带来了城市商业版图的变革，今天我们要交流的，就是新政下的投资趋势。

　　5月25日下午，长沙晚报14楼会议室。由长沙晚报、新浪乐居共同主办的“广厦会客厅”如期举行。本期话题是在新政发布“满月”的情况下，对于长沙楼市的影响如何，以及在当前的整体语境下，消费者该如何理性投资。

　　新政下楼市投资趋势由住转商

　　主持人：房产新政“满月”，调控效果是否达到预期？对长沙楼市产生了怎样的影响呢？请各位谈谈自己的看法。

　　彭陶（湖南金烨投资置业有限公司营销总监）：我认为这次新政调整的效果确实很明显。市场价格涨幅得到了有效控制；一些房地产投机客已暂时退出了市场，新政调控让楼市更加健康理性地发展了。

　　但是，我认为调控的预期效果还没有完全达到。在保障民生这一块上，政策还没有完全释放出来，等这个效果达到以后，这次的新政调控才算真正完成。

　　李丹丹（凯通置业营销总监）：我认为国家打击楼市是暂时的，中国人有根深蒂固的“家”的观念，只是因为去年楼市的价格实在是涨得太猛了。新政出台对住宅销售打击还是蛮大的。但是，很多客户转向投资商业了，这对商业物业的销售来说又是一个较好的机遇。

　　周云（新仁置业营销总监）：这次新政调控政府是希望合理控制房价。值得注意的是，在这一轮新政的调控中，出现了房屋租赁价格直线上升的情况。北京、天津等一线城市二环以内区域，房屋租赁价格出现了50%~60%的涨幅。为什么？因为不买房了，都去租房，导致租金直线上涨。

　　这轮新政的调控结果将是如何，还需要一段时间来观察。目前，开发商、消费者都在观望。我估计大概在七八个月之后会有一个比较明朗的结果。

　　邱杨波（佐佑地产市场分析师）：国家出台新政，我认为最关键的是抑制房价过快增长。从目前来看，一线城市的价格在下跌。整体而言，新政出台对长沙楼市的影响，不会像一线城市那么猛烈，因为长沙本身的房价在全国也是属于低洼地带，现在很多投资客还是愿意选择长沙的中心区域投资价值比较好的房地产项目。

　　李麒（市民代表）：一个多月时间是不能完全看出调控效果的。国家这次调控政策比以前几次要猛烈得多。但是在这一轮的调控中，国家经济不像2008年的时候还受到了国际金融危机的影响，开发商的资金也能扛得更久一些。我认为长沙本来就是一片价格洼地，目前新政对长沙楼市的影响不大。

　　主城区物业冷中有热

　　主持人：近来数据显示，在房产新政“组合拳”的影响下，受政策面影响较小的商业地产或者商务公寓以及小户型公寓或成为投资新热点，目前长沙城区热点又在哪些区域？您的选择将是什么类型的产品？

　　邱杨波：我认为热点区域还是在主城区CBD，投资主城区风险最小，地段价值不可复制，有增值空间。就增长速度来看的话，主城区应该来得更快一些。

　　地产作为不动产，相对其他投资来说比较简单。住宅是用来住的，是消费型的，商业小户型可以说是经营型的，可以作为办公经营场所，它的收益肯定比纯住宅要来得高。对于理财方面有一点经验的话，我会愿意投资CBD商务公寓。

　　周云：我会选择五一大道沿线的主城区。在目前这个市场情况下，我们认为商业地产、写字楼虽然冷中有热，但也要有理性考评，才能保障投资者收益回报的最大可能性。我认为现在的投资者一是要有投资实力；二是要对经济产业有所理解。城中心有三种业态形式可以根据投资者的经济实力来投资，一是商铺；二是写字楼；三是小户型住宅。名校附近的小户型公寓基本没有风险。我们可以就投资额度、投资回报及投资项目未来的发展空间来做一个投资规划对比。投资者的价值观决定了他的资金走向，他的资金实力也决定了他的支付能力。

　　彭陶：长沙的市中心物业比一线城市更具投资价值，长沙的中心物业比城郊物业更有投资价值，高档物业比普通物业更加保值、升值。在主城区投资，一是租金回报可观；二是地段的增值空间很大。长沙中心城区商业物业的投资价值要比其他一线城市的商业物业投资回报价值高，也绝对要比长沙二环线以外的项目高。从资金回报率和回报速度来看，投资市中心比投资近郊更有价值。

　　李丹丹：我会考虑投资五一大道火车站商圈。五一大道商圈目前很难有门面出来了，这个地段的稀缺性是相当的高了。现在正好是旧城改造，有一批新的门面出来，很多人把投资眼光集中在这个板块。现在金苹果市场要拆除，已经在规划当中，拆完以后仍然是做商铺，曙光电子集团这块地也被开发商拿走了，拆完之后也是做商业街。以朝阳村为中心的商圈的铺面，现在一楼的租金就达到了平均500元/平方米，二楼是300元/平方米，三楼达到了150元/平方米左右，而且只要有空置门面出来就相当抢手。

　　李麒：我比较看好高校区商业物业。尤其河西大学城附近，我一直在寻找理想的门面。麓山南路沿线人流量比较大，有30万的学生，还有将近10万的居民。现在学生的消费能力在逐步提高，但是目前在那一块没有比较成熟的商业业态。所以，在我看来，新的热点应该会在高校区域。高校区的商圈已经越来越成熟了，缺乏的只是一个比较高档的商业业态，我们希望开发商能做一些高品质的现代商业物业。

　　量入为出，选择适合自己的投资方式

　　主持人：如果你有30万元，你如何选择投资类型？现在是否是出手投资的时机？

　　李丹丹：我会邀上两个朋友一起投资商业铺面，最好是特色商业街。火车站附近，一些特色内街商铺，价格比外街要便宜，三个朋友一起就可以做个投资了。这样压力也不会那么大。如果是我个人投资的话，我还是希望自己能够独立经营，不受大潮流的影响。

　　至于出手时机，我认为在长沙不管什么时候都是出手的最好时机。因为长沙房价一直在省会城市中排名最后，而消费能力则名列前茅。

　　彭陶：我觉得关键是看拥有30万元的投资者是怎样一个人，不同的投资客户会有不同的投资方式。

　　如果我是一个小白领，30万元是全部家当，我也会考虑跟朋友一起去做商铺。如果我是一个CEO或老板，是一个事业有成的人，这30万元只占我财产的一部分，我会选择在市中心购买一套非常舒适、高档的公寓。想自己住就住，想租就租，在高档区域有这样一个高档房子也非常有面子。

　　但我要提醒大家，买铺有风险，投资需谨慎。投资商业的回报率比投资住宅要强得多，但风险也大很多。如果一般的投资客户没有专业能力的话，盲目投资会有很大的风险。

　　周云：作为我这个年龄层次的女性来说，我肯定是选择有保障性的投资。任何人都要根据经济能力来考虑投资的支出行为。我要考虑的是增加全家整体经济收益指标，还有后续的投资金额，所有的投资不能超负荷。我会考虑在成熟地段投资抗风险能力强的项目。比如，在城中心的精装修小户型公寓，这些项目抗风险能力很强，投资回报率不说很可观，但绝对是稳定的，对我来讲，稳定压倒一切。

　　我认为现在可以出手了。不少项目定价已经很理性了。其实从不少新盘的定价来看，是有选择的机会的。

　　邱杨波：如果30万元拿出来做投资，作为投资人首先是要降低投资风险。选择物业要看地段，地段要具有稀缺性、不可复制性，主城区地段好的项目，抗风险能力比较强，物业升值空间大，不会受宏观调控的影响太大。如果在主城区有不超过60万元的物业，我会考虑购买偏商业的小户型公寓。

　　从新开或即将新开的项目来看，每个项目在价格定位上都是很敏锐的，有合适的就要出手，不需要观望。

　　李麒：我喜欢回报来得猛一点，我会选择商铺。在相对主城区稍微偏一点点的地方投个小型地下商铺或社区商铺，或者是学校周边的商铺，我觉得是可行的。因为，位置还是在核心区域，有人流，有地段，投资额也不大，总体压力也不会很大。当然，这种商铺比较少，需要投资者有比较敏锐的眼光，比较强的操作能力，如果做得好的话，完全可以留下铺面自营。我认为在目前语境下，想要投资商业的投资者可以出手了。(广州租铺网 编辑)