刘先生在河东区某社区底商经营着一间60平方米的美容美发馆，由于社区人群的局限性，客流量一直没有达到刘先生预想的目标。想把店面迁到其他商圈，又不想放弃社区商业拥有的低租金和稳定客流的优势，他正再三徘徊，希望能找到一个更理想的目标地。

    事实上，对于刘先生的困惑，市场上已经有了自己的调整，近两年，天津在社区商业的开发模式上，逐渐由分散、功能单一的底商形式转向以依托大型社区，集娱乐、购物、餐饮为一体的复合功能的新型社区商业形式，并在津城大体量地供应。他们不但具备街区商铺的原有客群等优势，又把范围打开到了一个更大的天地。那么，面对这些不断上市的新型社区商业，投资者该如何选择？

    津城新型社区商业百花争鸣

    据了解，目前在天津新建的大型社区中，区别于传统社区的新型社区商业开始崭露头角，在规划设计、功能定位、经营策略等方面均以市场为导向，采用全新的商业格局。在立足社区配套的基础上，充分调动外来群体消费，扩大其商圈的辐射范围。代表项目有富力城、金地格林世界、金茂•现场、梅江新海湾等。这些新型社区的配套商业多具有规模大、业态规划合理、区域覆盖性强等特点，也因此，格外受到投资者的青睐，并在未来将成为很重要的一种商业类型。

    那么，究竟什么是新型社区商业？它需要哪些要素？

    戴德梁行高级物业顾问张轶华认为，新型社区商业的特点包括：前期注重统一规划、具有一定的规模，一般占社区总量的10%～15%，有的甚至能达到社区总面积的20%以上；业态多样化，以满足社区居民日常生活基本业态为基础，组合其他提升生活品质的业态，能满足所在区域客户群的全方位需求；有充分的业态规划，根据社区商业的需求有组织地合理划分；具有区域覆盖性，不再局限于本社区内部，更注重与外部环境的沟通。

    相比新型社区商业，传统社区商业相对逊色，其主要特点为：前期无规划定位，多为自发形成；业态单一，以餐饮、美容美发、洗衣、娱乐、便利店等简单的社区配套为主，仅能满足社区内住户的日常需求；辐射面较小，基本是依托本社区的消费人群；相对内向性，基本不能辐射到本社区以外的地方；无组织，以单纯的自然经济形态存在。

    从以上分析看出，新型社区商业似乎更适合现代社区，它以一个大型社区为依托形成“商圈”，集中了大量的人群和潜在的消费购买能力，日常经营拥有人气保障；另外，与传统商铺相比，投资新型社区商铺，不仅能以较低的成本投资入市，而且伴随社区商业的成长，除可观租金收益外更有巨大增值空间，无论是自主经营，或者买铺收租，都相对合算。

    在了解了新型社区商业后，刘先生表示出了极大的投资兴趣，并很快决定投资位于南开区的某新型社区商业，他兴奋地对记者表示，没想到如今天津商业地产市场竟如此繁华，连社区商业也可以像街区商业一样形成一个商圈，但他同时也很困惑，并产生了一个新的问题，与传统社区商业相比，投资新型的社区商业到底要注意哪些要点？存在哪些投资风险？又有哪些投资前景好的新型社区商业值得投资？

    三大注意事项剖析新型社区商业投资

    由于新型社区商业刚刚在天津发展，投资者不能从前车之鉴中学习成功与失败的经验教训，也很难分析出具备哪些因素才可以称之为拥有良好投资前景的新型社区商业。基于投资者的疑惑，本文将从传统社区商业与新型社区商业的对比差异中，深入剖析选址、业态和项目定位等投资要素，让投资者了解在选择新型社区商业时应该注意哪些问题。

    选址差异—所处地段是否可以吸引外来客流？

    传统型社区商业大多为底商或社区内部商铺形式，由于其服务的局限性，即只局限于服务本社区和周边居民，而具有一定规模的传统型社区又很少位于交通便利的繁华地带，因此其商业部分难以扩大经营范围，更难以吸引社区以外的外来客流。除非沿街型的社区，其沿街底商也许会吸引部分过路的人流，但不足以形成人气。如此一来，一些在地段上不具优势的社区商业只能勉强服务于社区内的居民，无形中增加了投资风险，同时这样失败的例子也不在少数。

    位于河北区的某小区成立于2001年，目前是一片成熟的居民区，建筑面积20万平方米，商业建筑面积1万平方米。它的地段劣势表现在不仅不处于通达性良好的交通区位，甚至离最近的干道还要相距两公里，几乎不能吸引社区以外的人流。虽然周边有两个旧式居民区，但由于建成时间较长，居住者大多为老年人，消费力不高，很难成为该社区的消费人群。因此，消费人群只能为社区内部的居民，而这一群体根本无法满足1万平方米的商业，致使生意日渐衰落，经营惨淡。

    因此，投资者在投资传统型社区商业时，一般需要考虑两点因素：首先要考虑社区的规模是否够大，能否支撑社区商业部分；其次要了解社区周边人群数量是否足够庞大，并以本社区及周边居民的消费力衡量自己的投资方向。最后是商铺的位置是否为沿街，沿街商铺要比社区内的商铺更具投资潜质，投资者一般都会首选。

    新型社区商业的地段相对于传统社区商业而言，具有能够带来街区商业的人气优势。不仅要拥有畅快的交通，而且还要保证对外交通的便利性，临近干道或道路交叉口处的新型社区商业最容易吸引外来客流，以达到聚拢人气的目的。另外，周边道路的宽度不宜过大，路窄可以积聚人气，吸引客流。对于很宽的道路，因为只有车流，加上隔离带容易截断人流。

    而一些地段优势性强的新型社区商业似乎更能给投资者以启迪，以富力城和金地•格林世界为例。富力城社区商业“星光大道”由于地处南开区老城厢地区，为沿街社区商业长廊，北起北马路、南至南城街，西临西马路，东接鼓楼商业步行街，加之地铁1、2号线与其毗邻，交通的通达性和可及性均较好。其周边包括后现代城、金茂•现场等多个住宅项目和鼓楼、新安、远东等多个商圈，足以带来大量的外来客流。

    而金地•格林世界社区商业“悠客街区”的地段同样值得关注，商圈处于社区东南部入口处最邻近主干道和地铁的位置，东临大沽南路的延长线——津沽路。在它半径3公里范围内，覆盖了柳林、小海地、双港三个大型居住区及大沽南路成熟高教区，而目前的片区内，尚无大型超市、片区集中商业，因此该商业恰好填补了这一片区的商机缺憾。

    业态—是否有统一规划、统一管理？

    传统型社区商业在业态布局上，零散而无序，没有合理的业态规划和统一管理，业态布局凌乱，缺乏整体性，不利于社区商业档次的提升以及经营氛围的互相烘托。

    位于河北区某小区的业态分布显得杂乱无章，前期既无规划更无定位，社区配套功能欠缺，业态中多为中小型餐馆和美发店，其余仅有洗衣房、便利店和通讯服务等配套。由于餐馆和美发店的过分集中，导致同业竞争异常激烈，加之后期没有统一管理，商户之间各行其是，完全不顾及商业的整体形象，严重影响了商业的长期发展。

    因此投资者在投资传统社区商业时，应主要了解商业的业态分布情况，一方面避免自己的投资业态与其他商户的业态发生冲突，另一方面也通过此项了解来掌握开发商或发展商对自己开发的商业是否有长远打算，这一点与投资社区商业的投资者未来能否长期获利直接相关。

    而新型社区商业业态一般在前期有统一的规划和布局，在后期有统一的管理。这一特质对一个商业项目来说至关重要，甚至可以决定其未来的生存状况。因为业态的规划具备整体性与科学性，分布较合理的业态会使商铺之间取长补短、突出商业服务的便利性和亲和性，不会造成同业的不良竞争。而后期的运营管理则是对商业的监管，这种在合理规划之下的监管容易培养商业在消费者心中的良好形象，利于商业的长期发展。

    以富力城为例，富力•星光大道建筑面积4万平方米，分为地下一层和地上二层。在业态的划分上，根据业态经营项目类别的不同，划分为北城街、鼓楼西街和南城街3个主流街区，并根据各业态对地段的需求与租金的承受力来分配业态，既满足了各层投资者的投资需求，还能满足消费者的不同消费需求，同时也避免了同业竞争，合理规划了商业业态。在经营策略上，采取统一招商、统一管理的模式，保证商业的长期发展。

    金地•格林世界社区商业悠客街区也同样采取划分街区的形式，计划规划出休闲人文街区和生活购物街区两类基础业态，并根据各街区的商业特点合理划分与之对应的业态，使购物和休闲既分离又统一，满足了投资者和消费者的不同需求。同时在经营上也按照“统一”的原则来进行社区商业运营，既能通过严格控制业态避免相同业态的恶性竞争，保证了商街的统一风格，又为商家提供了优质的物业服务。

    项目定位—是否与消费人群相对应？

    传统社区的商业配套由于受规模和业态的限制，不能根据整个社区的定位而准确划分业态，定位模糊，业态没有主次之分，更少有实力品牌店，因此，也很难与本社区内的消费人群相对应。

    河北区某小区的项目定位与消费人群定位存在很大差距，其项目定位于拥有稳定收入的中端工薪阶层，虽然没有高端人群那样大的消费力和先进的消费理念，但这一群体同样具有相当的消费实力，并且格外强调商业的环境和氛围。而该社区的商业配套却与这一中端人群的定位背道而驰，其商业面积虽然不小，但出租的商户多为中小经营者，商铺面积最大也不过百平方米，缺乏实力的主力店。因此，无论从环境还是品质都远远不能满足这一中端群体。

    而新型社区商业因其规模性和业态划分的合理性，在项目定位上能准确与消费人群相对应。一般而言，一个拥有上万平方米商业配套的新型社区商业，能有充足的空间来安排业态，科学的规划性能极大地满足社区居民以及外来客流。例如，一个高端的社区希望通过高端的商业配套留住社区内的高端人群，而新型社区商业正可以以其实力与规模吸纳大型的实力品牌入驻，为该社区增添气派景象，同时也可以吸引社区以外的外来人群。

    富力城和金地•格林世界这两个商业圈就属于定位明确的新型社区商业。其中，富力城社区项目定位为高端的中产阶级，而从其社区商业的业态规划中看出，它所招商的种类和各种业态的划分，完全符合项目定位，也同样符合社区内的高端人群。另外，其社区拥有15000人的中产阶级和周边老城厢地区的常住人口，以及辐射周边区域的流动人口，供应比例正好能满足这些群体。

    金地•格林世界总建筑面积56万平方米，将容纳4000余户至少1.5万人居住和生活。同时，该项目是城市东南最先起步的高尚社区之一，主力居者聚合了25～40岁处于事业上升阶段的城市中产阶级，他们拥有巨大的消费潜力和先进的消费理念。并乐于触碰高端物质消费，敢于尝试新颖的消费模式，这些都为悠客街区带来了庞大而有实力的内部消费群。

    指导专家

    张轶华 戴德梁行高级物业顾问。曾在21世纪不动产、联合地产负责商业地产招商策划工作。操作或参与的商业地产策划项目主要有：领世郡Shopping Mall，康达时尚广场，铜锣湾广场，海河楼商贸区，天津轻纺万象城，梅江5、6号地商业部分，易买得秀谷商城，金港国际商业项目，大悲院商业街项目等。