家在上海的邢杰飞到北京用了两个多小时，但他在北京买下一处产权式酒店外加一处商铺，却只用了不到一个小时。当然，这只是签约耗费的时间。三天之前，他曾来到北京，投资的决策实际在那时就已经做出。

　　邢杰戏称自己是"空中飞人"，常常飞行在北京、上海、广州、杭州之间--他是职业的房地产投资客。手中既有商铺也有公寓住宅，长线和短线都是现实的收益方式。恰恰是这样的资产结构，让邢杰深谙"组合投资"之道，于是，便有了在"商业综合体"中同时购买商铺和公寓的投资尝试。

　　组合

　　雾锁北京。为了躲避大雾，邢杰乘坐的航班晚到了近20分钟。这是他一周之内第二次来到北京了，三天之前，他来到北京，一处"商业综合体"吸引了他的目光。那是一处既有写字楼，又有商铺同时还拥有酒店式公寓的"综合体"。短暂地考虑之后，他决定买下一处商铺和公寓，来一次组合投资，并约定三天之后来京签约。

　　显然，航班的"迟到"令邢杰难以"守时"，约定的签约时间过后1小时，他才神色匆忙地出现在楼盘的销售中心，静候1小时的销售人员有着足够的忍耐力，毕竟这是一个总价超过300万元的大单，而且如此痛快地同时买下商铺和公寓的客户并不太多。

　　"商铺70平方米，公寓92平方米"--这便是邢杰"组合投资"策略的资产清单，先前，他在北京也有多处房产用于投资，但都是"商铺归商铺、住宅归住宅"。同时在一个项目中购买商铺和公寓，邢杰在北京还是第一次这样出手。

　　为了保持资金运作的合理性，他卖掉了三年前在北京买下用于长线收租的两处住宅，套取了近200万元的现金，作为这次房产投资的"首付"，剩下的通过银行按揭贷款解决，经过一番手中资产的重构之后，对于未来收益，邢杰心里有了足够的把握。

　　"不是我不清楚可以这样做，而是此前没有找到合适的项目。"他对记者坦言，在上海，他有两处投资都是通过组合投资完成的。邢杰的组合投资开始在两年前。彼时，作为新生事物的"商业综合体"在北京开始出现，华贸中心、昆泰中心为代表的几个"综合体"项目入市，当时邢杰并非不知情，而是觉得机会还不成熟，直到两年之后，他看清了其中蕴藏的收益，于是，"出手"没商量。

　　空间

　　"不是心血来潮。"对于自己的"组合投资"，邢杰解释说。在上海，他已经两次采用了这样的投资方式，收益不错。最关键的是，这种商铺＋公寓的组合投资方式，为他提供了巨大的资产运作空间。

　　不得不承认在商业投资方面北京与上海之间的巨大差距。组合投资的方式，三年前就已经为邢杰在上海娴熟运用。2003年，处在投资热潮顶点的上海楼市，他看中一个商业项目，按照他自己的想法，买下两套商铺将能在日后大赚一笔。但"敢于出手"的邢杰那时手中并未有如今一样丰厚的资金，扼腕惋惜之余，精明的他发现这是一个商业综合体，除了商铺、写字楼可供投资之外，还有一些小户型的公寓。

　　"当时这些公寓的价格并不太高，远低于商铺。"邢杰回忆说。而且，他意识到，公寓类物业是按照住宅发放按揭，当时最高的还款期限可以到25年，利率也远低于商业物业的按揭贷款。他仔细盘算了一下手上的现金，发现足以买下一处商铺和一套公寓，于是，邢杰毫不犹豫地出手了。

　　以小博大，邢杰成功了。他赶上了上海楼市投资的"黄金时期"，由于商业项目、尤其是写字楼中的大量公司的进驻，产生了巨大的租赁需求，到2005年宏观调控开始之前，邢杰买下的公寓租金已经翻了两倍之多，而大量租客的入住，又带动了消费，在这三者的循环刺激之下，邢杰手中的资产价值开始迅速攀升。

　　此时，运作的空间开始出现。"2005年的时候，租客基本上达到饱和了，我觉得租金很难再上涨，而商铺由于这里成为了新的商业中心，消费群就不仅是本区域的人，所以商铺还有上涨空间，那我不如把公寓卖掉，在这里再买个商铺。"

　　邢杰随即以超出购买价格4成的价钱，卖掉了公寓，在同一个项目花高价买下了一个"二手商铺"，如今，商铺的租金仍在以年均8%左右的速度增长，邢杰收益颇丰。

　　原则

　　在这一次"以小博大"之后，邢杰又一次在上海复制了这种模式，仍然获利颇丰。于是，在三年之后，邢杰寄望在北京再次成功地复制这种投资模式，此时的他，已经掌握了其中的规律所在，"有一些原则不能突破。"说到这里，邢杰显得很严肃。

　　他最大的原则是"不买写字楼"。通常情况下，"商业综合体"项目中通常有写字楼、商铺和酒店式公寓三种物业，在邢杰看来，写字楼是"为他人做嫁衣"的物业，投资收益最低，招租难度也最大，投资风险继而扩大。

　　"写字楼的工作人群会提供租房和消费的需求，但反过来是不成立的。没有公司在选择办公地点时会以有没有房租和有没有地方可以消费作为决定性因素。"邢杰如是描述这三种物业在投资层面的逻辑关系，以说明对于投资散户而言，商业综合体中的写字楼通常是不具备投资价值的。

　　对于邢杰的上述"原则"，商业地产专家蔡宇翔在一定的程度上也表示了认同。他告诉记者，为了避免这种问题，现在市场上主流的商业综合体项目，其写字楼通常为开发商自己持有，不对外销售，并由开发商或者开发商委托的代理公司完成写字楼的招商工作，以解决这个问题。

　　"另外，在决定购买公寓＋商铺的时候，一定要考察写字楼的部分招商完成了多少，通常是越高越好，毕竟写字楼将提供另两大物业的消费和需求，直接关乎投资收益水平。"邢杰坦言，如果不是他在北京看中的这个综合体项目的写字楼招商成功比例很高，他也不会如此快速地做出决策，投资不能缺乏勇气，但仅有勇气却远远不够。