商铺投资之“三大类”

　　商铺投资的要点是投资回报率。根据实际操作经验，一般情况下，服饰经营业者所能承受的月租金大致为其月经营总收入的20%～22%左右；餐饮经营业者所能承受的月租金大致为其月经营总收入的15%～18%左右；精品经营者的承受租金为其经营收入的28%－30%左右（以上所指的租金含水电、管理费，或称之为居住成本）。

　　商铺投资者在投资前就应当考虑好未来商铺适合什么样的业态经营，能租给什么样的商家，而且不同的地段，不同的商铺类型有着不同的判断要点。在这里，我们将厦门现有商铺分成“3大类”，供投资者参考。

　　常乐项目顾问 许晓璐

　　伴随着国家众多的宏观调控政策，楼市投资市场不再是人皆可食的美味了。按照现行租售价格比与银行按揭利率的比较，再加上各项七七八八的费用，投资年收率应达7%左右才能与投资成本持平，而根据目前厦门市场的房屋租赁行情，空房租赁的年收益率仅为3%～5%左右，因此，投资回报率相对较高的商业地产又重新引起人们的注意。

　　沿街商铺（主题商业步行街）类

　　关键词：地段、交通

　　类型定义：沿街商铺是指项目在开发中利用原有街面或在规划中创造可供行人出入的街面，开发的商铺，以零售小店为主体。

　　观点：在厦门过去的商业项目开发销售中，无论是开发商还是投资者，一直都存在一个误区，认为只要是沿街店面，其投资回报率就一定高，因此，无论是售价还是销售率，沿街商铺一直都遥遥领先，但实际经营情况并非如此，造成了许多沿街商铺空置，或者租不出好价格、得不到预期投资回报率的局面。是什么原因使得自古“一店难求”的沿街商铺造成今天的这种局面呢？其原因在于沿街商铺受先天客观因素影响较大。由于沿街商铺属于传统商铺范畴，其商业价值并不能像现代商业一样利用后期经营管理、操作等手段加以提升，因此，判断一个沿街商铺是否值得投资的关键在于其所在的地段、交通等因素。所谓地段是指商铺所在地是否具备传统商铺的商业氛围，在具备浓厚商业氛围的基础上，项目车流、人流动线的规划显得十分重要，是否便于停车、交通路况的顺畅程度，是投资沿街商铺考虑的关键。有时候同地段、同项目，但位置不同的商铺，其收益方面也存在着较大的差距。从商业价值上看，城市主干道两旁的沿街商铺由于不利于车流、人流动线的规划，因此，其商业价值将受到一定的挑战。而主题商业步行街，如果先天就具备浓厚的商业氛围，再加上后期交通动线的合理规划，以及主题包装，其商业内街的价值在一定程度上将高于传统主干道商铺。

　　SHOPPING CENTER类

　　关键词：运营管理

　　类型定义：严格意义上，厦门市场上现存的MALL与国外的MALL定义上还有一定的距离，现有及未来规划中的大型购物场所，可称之为SHOPPING CENTER（购物中心）。国外的操作实际，SHOPPING CENTER/MALL内的商铺一般作为开发商自留资产，只租不售，但国内开发商受资金压力、开发观念等各方面的影响，一般除主力店外，其他独立商铺均对外销售，而操作方式一般以统一经营管理、售后返租或特定经营种类等方式出售。

　　观点：由于SHOPPING CENTER属现代商业理念的范畴，对于交通条件的要求较高，但对先天地段商业氛围的要求则较小，主要依靠前期的准确定位、后期的运营管理、主力商家的招商引入、商场企划包装等等因素，只要定位准确，主题性强，将拥有无限商业潜力。如位于厦门城市边缘的SM城市广场，在地段不优的情况下，因为前期定位准确，就可以创造出自己的一片天地。因此，项目招商队伍、运营管理团队的选择、商场主力店的选择是此类商铺投资考虑的重点。除此之外，商场内部动线是否流畅、主题是否鲜明、客群定位是否准确，都是投资所要考虑的要点。投资此类商铺，投资者所应期待的回报心理应该是一个平稳增长、长期的过程，因为任何一个大型商业项目都需要一个时间的培育期。从商业运营角度出发，此类商铺不建议业主自营或自行出租，因为一个管理混乱的SHOPPING CENTER，其整体运营的寿命将不长，而且后期纠纷也将多，而由于缺乏统一的管理，其整体租金水平也无法提升，最终将影响到业主的实际利率。

　　社区底商类

　　关键词：投资回报

　　类型定义：在还没出现“商业地产”这个概念之间，此类商铺是厦门传统地产投资的典范。此类商铺一般出现于住宅底层，所以又称“社区底商”，一般以一至二层设计，近年不少项目均推出“买一层送一层”的概念，即商铺挑高设计，业主买断后自行分隔成双层经营。

　　观点：由于没有繁华商业地段的氛围，又缺乏统一的规划、经营管理，此类商铺一般服务于社区居民，经营业态以快餐小炒、小型茶馆、社区美发室、小型社区超市等零售便利店为主。由于此类业态承受租金的能力较低，投资者在投资时除考虑社区居民的消费能力以及入住率外，还应当从实际角度出发，以社区底商所能承受的租金推算推算商铺销售价格，与实际销售价格相比，考虑商铺是否值得投资。

　　需要提醒的是，目前厦门市面上已售的或者在售的社区底商以租金收入推算出的投资回报率，以及以售价估算的投资回报率还具有一定的差距。因此，投资者在投资此类商铺时，投资回报期望不宜过高。当然，如果价格合适，此类商铺还是具有一定的优点，如不用担心后期经营管理所带来的纠纷、拥有特定的消费群体等等。