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让房地产调控放不开手脚的，不只是那些房产拥有者。如果前段时间瑞银为上海虹口公租房设立准REITs不是偶然事件，我们则有理由相信，房地产调控正在一步步挣脱束缚，轻装上阵。这对房地产市场的影响将是不可估量的。

    一个很明显、但往往容易被忽略的事实是，为保障房建设买单的不是中央财政，也不是地方财政，更不是房地产开发商，商品房市场上的购房者才是真正掏腰包的人。理论上讲，保障房和商品房在消费群体的维度上是两条平行线，没有相交的可能，但在其他很多维度上，两者之间却有着错综复杂的纠缠。最棘手的问题，莫过于保障房建设资金很大程度上要依赖地方的土地出让金，地方政府想要完成保障房的建设任务，就不可能对商品房市场真正出狠招。

    中央财政预算大致能解决10%的保障房建设资金，剩下大约90%的钱要靠地方政府自谋出路。目前看来，虽然不少城市做了很多积极的尝试，但地方财政仍然是最主要的出资方。放行地方平台公司的企业债较为主流，但这是羊毛出在羊身上，保障房建的越多，地方政府未来的还债压力越大;部分城市运用公积金投资保障房，资金成本的确便宜，但这里面却有侵占公积金缴纳人利益的嫌疑，如果投资保障房的资金到期无法收回本息，顺利周转循环，地方政府必须得想办法补漏。

    而地方政府的资金从来都不是“政府的钱”，除了来自纳税人的税收收入，很大一部分是土地出让金，去年全国的地方财政收入中，土地财政收入占比42.1%。所以保障房建设资金从哪来，答案已经很清晰。从这个意义上讲，地方对中央房地产调控政策的躲闪，的确有让人胸闷的理由，既要响应中央如期推进保障房建设的规划，自己又逃不出“经营城市”的惯性思路，还要应付越滚越大的地方性债务雪球。

    也有不少城市要求商品房开发的同时配建保障房，这么做看似把资金压力推给了市场去解决，但回过头来，开发商一定会想办法在商品房销售环节收回保障房建设的成本。这样的结果，显然也不是保障房建设的初衷。总之，保障房建设的融资渠道没理清，导致保障房与商品房市场相互干扰，加剧调控政策的纠结。

    但有信号表明，保障房建设的融资环境正在接近拐点。近期有媒体报道REITs相关政策方案已提交主管部门，前段时间住建部政策研究中心主任秦虹在博鳌房地产论坛上也表示，REITs已经成为中国直接融资最急缺的部分，相关政策肯定会开道。虽然前文所述的瑞银公租房投资基金目前是私募股权封闭基金，却是根据REITs的运营方式来设置，什么时候政策点头放行，瑞银就什么时候将其在国内市场公开上市，压枪抢跑姿态不言而喻。

    围绕保障房REITs的种种变化，共同指向一个方向，即房地产调控方式的调整。“引导房地产市场健康发展”，政策内涵显然不局限于“差别化的信贷政策”，它更大的语境是“盘活存量”的金融改革基调。国内房地产市场是存量资金的重要载体，而且仍然在吸引新资金进入，在需求端，调整政策在现实的火爆与潜在的危机之间进退两难，从市场供给端着手的疏导思路，却一直未见突破。但在金融市场化改革的背景下，既然有大笔资金看好房产投资，政府完全有可能通过市场化运作的基金，将那些看好房地产投资的社会资金聚集起来，从终端的购房环节向前推，参与房地产供给市场，缓解供需失衡。

    不过，REITs之所以讨论多年却迟迟没有落地，关键在于监管层担心它会在短时间内吸引大量社会资金涌入，导致房地产市场发展速度失控。虽然业内很多人呼吁的是商品房REITs，尤其是在商业地产领域，减轻商业物业持有者的长期资金压力，但站在政府的立场上，引导房地产投资资金进入保障房市场，才是一举两得，既给了相关资金多一条出路，也缓解了保障房建设资金的窘迫。短期内，把保障房建设资金落地，其优先级别要高于为商品房市场提供融资支持。

    但这并不妨碍我们对市场化的调控方式抱有期待。“限”字诀的行政式调控除了暂时压住市场能量，并制造出随后的一系列反弹之外，从来都没能扭转房地产市场的运行机制。无论如何，市场化的尝试值得肯定，行政式调控撞南墙之后也理应回摆。保障房REITs的一小步，可以是房地产调控方式松绑的一大步。

据中国搜铺网(www.3puok.com)